Строительство некоторых жилых объектов в Киеве может остановиться

"На вторичном рынке в октябре было продано 534 квартиры, а в сентябре - 567. На первичном рынке активность еще ниже - 358 квартиры против 379 в предыдущем месяце. Отопительный сезон и рост налогов значительно снижают ценность недвижимости как инвестиции. С другой стороны, альтернатив в нашей стране как не было, так и нет", - считает аналитик SV Development Сергей Костецкий.
При этом он отмечает, что на первичном рынке по-прежнему велика вероятность серьезного кризиса.
"Доходы населения снижаются, а темпы строительства высоки. Для кого это строится? Для иностранных инвесторов? Но кто в здравом уме будет инвестировать в недвижимость, которая дешевеет?" - спрашивает эксперт.
Действительно, в октябре квадратные метры в столице незначительно подешевели, а по итогам года потеряли в цене серьезно. На начало ноября цены на вторичном рынке составляли около 34,2 тыс. грн./кв. м, что на 2,2% ниже, чем в сентябре, а в долларах они снизились на 1%, до $1336.
С начала года цены на вторичном рынке снизились в гривне на 6,9%, а в долларах - на 9,5%. А за год, то есть по сравнению с октябрем 2015 г., средняя цена столичных квартир в гривнах просела на 3,8%, а в долларах - на 13,9%. Для инвестора, пытавшегося выгодно вложить доллары в жилую столичную недвижимость, этот год принес лишь убытки.
"Квартиры для себя покупали и будут покупать, людям ведь все равно надо решать жилищные вопросы. До 80% спроса сосредоточено в сегменте эконом-минус, это старый жилой фонд", - рассказала UBR директор компании Best & Seller Ирина Луханина. Спонсор рубрики: компания "Солвин Украина", партнер компании WAREMA, крупнейшего производителя солнцезащитных систем. Здесь вполне возможно купить двухкомнатную "хрущевку" по $25 тыс. По мнению экспертов, дешеветь устаревшее жилье будет только "на краю географии" или относительно малой площади.
"Хорошая локация у метро и неплохой вариант планировки, например, площадь "хрущевки" 48 кв. м, а не 41 кв. м, удерживают популярность этого формата. А многие по-прежнему надеются, что плохие времена когда-нибудь закончатся и власти вспомнят об обещании снести "хрущевки" и на их месте построить современное жилье", - говорит Луханина.
Однако львиная доля интереса (а не завершенных сделок) сосредоточена в домах последних годов постройки.
"Новое жилье, с ремонтом. Осокорки-Позняки, Голосеевский и Печерский районы. Все хотят квартиры в современных домах", - описывает запросы Луханина.
По информации ProfiDOM.com.ua, из тенденций этой осени - чаще задают вопрос об энергоэффективности.
"Сильнее этот момент повлиял на рынок аренды, но и рынок продажи тоже почувствовал подобный запрос. Был случай, когда клиент переплатил, с нашей точки зрения, за квартиру, выбрав не самую удачную локацию, зато жилье уже было оборудовано квартирным счетчиком тепла. Есть мнение, что жилье с меньшей энергоэффективностью будет стремительнее дешеветь. Пока рынок этого не показывает, но поживем-увидим", - говорит Луханина.
И все же сделки на вторичном рынке идут активнее, чем на первичном.  Хотя средние гривневые цены на жилье в новостроях более или менее стабильны уже целый год, они поднялись лишь на 1,2%, до 23,1 тыс. грн./кв. м. Колебания средних цен по месяцам эксперты поясняют стартом продаж новых проектов.
За октябрь средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе снизилась на 0,6%, до 16,5 тыс. грн.; в комфорт-классе выросла на 3,4%, до 21,7 тыс. грн.; в бизнес-классе снизилась на 0,4%, до 27,7 тыс. грн.; в премиум-классе она практически стабильна (+0,1%) - 44 тыс. грн.
"Доверие населения к новостроям снижается. Никто не даст гарантии, что хоть как-то будет решен вопрос с объектами Войцеховского, тем более что отделы продаж там продолжают работать и умудряются продавать по одной-две квартиры в месяц. То есть число обманутых граждан продолжает расти", - говорит Сергей Костецкий.
Что касается "чистых" проектов, тех, где вся разрешительная документация в порядке, то эксперты поясняют снижение объемов продаж ценовой политикой.
"Большинство застройщиков в сентябре повысили цены на свои объекты, как следствие, потенциальные покупатели взяли паузу. Но сейчас отделы продаж активно работают, чтобы этих колеблющихся клиентов убедить выбрать квартиру именно в их объектах", - сказала руководитель департамента консалтинга жилой недвижимости "Украинская торговая гильдия" (UTG) Олеся Скринник.
И уже с первых чисел ноября пошел вал скидок. "Киевгорстрой" предлагает на акционные квартиры скидки до 20%, "Интегралбуд" - 11%. "Укрбуд" кроме "осенних цен" в некоторых проектах пустил программу "Доступное жилье", где цена квадратного метра стартует от 13,5 тыс. грн.
И это не предел. Можно отыскать квартиры в новостроях по ценам, сравнимым с объектами одиозного Войцеховского. Например, "5 квартал" на Виноградаре выставлен от 12,5 тыс. грн./кв. м, хотя объект рядом, "Варшавский микрорайон", реализует квартиры на той же стадии готовности от 15,2 тыс. грн./кв. м.
"Октябрь показал, что столичные застройщики не стыдятся играть с ценами. Ранее к такой практике прибегали жилые комплексы в пригороде, где ничем иным нельзя было привлечь потенциального покупателя. Это нехороший симптом для рынка. Однозначно демпинг, то есть предложение квартир по цене, близкой к себестоимости строительства, ведет к продлению сроков строительства. Также такая практика может спровоцировать остановку некоторых проектов", - подчеркнула Олеся Скринник.
По ее мнению, более или менее безболезненно использовать такой инструмент могут только большие корпорации.
"И то такая практика может быть только точечной, на малую долю акционных квартир в некоторых проектах на самой ранней стадии строительства", - считает Скринник.