ТРЦ готовятся к худшему

Один из крупнейших ТРЦ в Украине Lavina Mall отчитался о 248 млн. грн. убытков за три квартала. За тот же период прошлого года чистая прибыль компании составила 116 млн. грн. В непростой коронавирусный год ей пришлось почти вдвое увеличить кредитный портфель - до 2,37 млрд. грн.
Обороты киевских ТРЦ в период карантина упали на 70%, рассказал Liga Александр Черницкий, глава правления группы Mandarin Plaza, управляющей ТРЦ Lavina Mall, Blockbuster Mall, Ocean Mall и другими проектами Вагифа Алиева.
"Lavina Mall - первый региональный ТРЦ в Украине, его финансовое положение - некий индикатор: рынок штормит, все несут колоссальные убытки", - говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Год для ТРЦ начинался благополучно. По уровню насыщенности торговыми площадями на 1 тыс. жителей Киев обогнал главные торговые столицы (619,9 кв. м) - Москву, Санкт-Петербург, Софию и ряд городов Восточной Европы, рассказывает Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии.
За последние два года в столице открылось семь ТРЦ, после комплексной реконструкции перезапустились еще девять, вспоминает аналитик Colliers International Игорь Заболоцкий. Девелоперы строили амбициозные планы на ближайшую пятилетку.
В марте с появлением COVID-19 и введением жесткого карантина все изменилось. Сейчас ТРЦ оказались перед фактом - рынок не может поглотить объем предложения, клиенты не спешат в магазины, а арендаторы не могут платить.
ТРЦ недополучили более 5-7 млрд. грн. арендных платежей. А магазины, работающие в офлайне, просели в товарообороте на более чем 40-55 млрд. грн., рассказывает Артем Шлапак, руководитель клуба торговых центров Malls Club, объединяющего управляющих более 30 ТРЦ, среди которых киевские Ocean Plaza, Gulliver, ЦУМ, Retroville и другие.
Проблемы, с которыми сейчас сталкиваются столичные ТРЦ, условно разделены на три группы.
Проблема №1. Больные точки ТРЦ - якорные операторы сдают позиции. Киносети и операторы развлекательного сегмента - якорные арендаторы ТРЦ, они формируют основные потоки посетителей, рассказывает Заболоцкий. Но чувствуют они себя пока хуже всех, учитывая крайне низкие результаты работы после рестарта. До сих пор не работает часть детских развлекательных центров и боулингов, с ограничениями работают кинотеатры и рестораны. Снижение посещаемости негативно влияет на товарооборот соседних арендаторов.
Тем не менее, ТРЦ стараются сохранить якорных арендаторов, так как те формируют имидж комплекса, отмечает Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions.
Проблема №2. Скидки для арендаторов. До введения жесткого карантина, в марте, арендные ставки в лучших ТРЦ доходили до $80/кв. м в месяц, рассказывает Заболоцкий. Но ограничения во время карантина более чем на два месяца существенно повлияли на финансовое состояние ритейлеров. ТРЦ были вынуждены идти навстречу арендаторам и снижать ставки в среднем на 15%, индивидуальные скидки иногда могут достигать и 50-100% в зависимости от истории взаимоотношений, рассказывает Герасимчук.
Точки притяжения в ТРЦ - фудкорты и зоны развлечений, как правило, платили в разы меньше, чем ритейлеры.
"С финансовой точки зрения можно было бы отказаться от них в пользу ритейлеров, так как они платят больше даже с учетом скидок. Но, во-первых, непросто расторгнуть договоры, а, во-вторых, это еще больше оттолкнет посетителей от ТРЦ", - отмечает Костецкий.
Проблема №3. Низкая платежеспособность клиентов. Во время карантина клиенты отказываются от праздного посещения ТРЦ, зато растет спрос на онлайн-покупки, где можно найти товары дешевле.
"Кроме очевидного снижения спроса и как такового желания совершать покупки, появилось резкое сокращение новых заказов коллекций у очень многих ритейлеров. А это - замкнутый круг. Нечего продавать - некому покупать", - рассказывает Черницкий.
В июне индекс потребительских настроений в торговых центрах составил 65,1 пунктов из 100 - самый низкий показатель с декабря 2018 г.
По информации ProfiDOM.com.ua, до конца года операторы ТРЦ будут мониторить ситуацию, оценивать свой ущерб и перспективы дальнейшего развития, рассказывает Заболоцкий из Colliers. Ритейлеры - думать, как жить дальше: закрывать ли слабые магазины в следующем году.
Скорее всего, рынок будет идти по сценарию планомерной ротации арендаторов, чтобы не допустить роста вакантности в ТРЦ более 10-12% в отдельно взятых проектах.
"Опыт прошлых кризисов продемонстрировал - в случае потери арендаторов и роста вакантности до 30% ТРЦ становится практически неуправляемым. При такой нестабильности другие операторы просто будут выходить из ТРЦ или выдвигать новые выгодные для себя условия. Поэтому допустимый максимум вакантности - 10% в течение месяца или двух", - объясняет Заболоцкий.
В июне вакантность в столичных ТРЦ, по данным Colliers, достигала максимальных 10,7% (последние доступные данные), но с тех пор показатель вырос за счет открытия новых проектов, которые не успели собрать пул арендаторов. ТРЦ Blockbuster Mall и ТРЦ Retroville начали работать только в 2020 г. Без учета этих проектов уровень вакантности в первом полугодии был стабильный - около 6%. Тем не менее, ни один ТРЦ сейчас не будет покидать рынок, несмотря на вакантность и убытки.
"Классических уходов ТРЦ с рынка я не припомню. Реконцепции случались. Показательным был пример ТЦ "Караван", в 2014 г. он терял посещаемость, продажи и, по итогу, изменил формат на outlet в 2019 г.", - рассказывает Заболоцкий.
У ТРЦ достаточно запаса прочности, чтобы нести убытки минимум лет пять, считает Костецкий из SV Development.
"Как правило, это не единственный источник доходов владельцев", - добавляет он.
Торгово-развлекательные центры, скорее всего, будут увеличивать кредитный портфель для перекрытия текущих затрат, считает Герасимчук. Перед Новым годом можно ожидать роста активности покупателей, последние два месяца будут на руку собственникам ТРЦ, говорит аналитик, но только в том случае, если не повторится жесткий карантин.
"Локдаун приведет к катастрофическим последствиям. Надеемся на лучшее, но готовимся к худшему", - заключает Черницкий.