По информации журналистов ProfiDom.com.ua, эту проблему проанализировал портал Domik.ua. За последние 20 лет украинская экономика пережила два кризисных периода. Первый пришелся на 2008 год, а второй – на 2014. Весной 2020-го мировая и отечественная экономика в целом и рынок недвижимости, в частности, переживают третий кризис. В результате, цены на недвижимость уже упали, но это только начало, прогнозируют эксперты.
Как было до карантина
Последние несколько лет на столичном рынке вторичной недвижимости наблюдался стабильный рост. Так, за 2019 год стоимость квартир в Киеве на вторичном рынке выросла в среднем на 17% — с $1039/кв. м в январе 2019 года до $1216/кв. м в январе 2020-го. Желающих купить квартиру в Киеве было больше, чем тех, кто хотел продать. Кроме того, застройщики подняли цены на первичном рынке, и это, в свою очередь, привело к повышению стоимости квадратного метра на вторичном.
На ситуацию повлияло и то, что летом прошлого года обанкротилась компания «Укрбуд», снизив степень доверия инвесторов к «первичке». А в декабре гривна укрепилась к доллару на 19%, побудив украинцев инвестировать. Все это, еще больше подогрело рынок вторичной недвижимости. Что происходит на рынке вторичной недвижимости сейчас
Ситуация резко изменилась в марте 2020-го. Введение карантина из-за пандемии коронавируса привело к стагнации экономики, в том числе падению рынка «вторички» и количество сделок уменьшилось как минимум, вдвое.
Причин этому множество, и самые основные — люди не спешат тратить деньги в условиях нестабильности, растущего доллара. Уже сегодня, сложности испытывают малый и средний бизнес — а это основная доля покупателей недвижимости.
Как считают эксперты, есть еще одна причина падения спроса: рынок посуточной аренды уже умер, а долгосрочной — падает с каждым днем. Поэтому, в ближайшее время на рынок «вторички» выплеснется большое количество квартир. Наряду с карантином это будет способствовать снижению цен — чем выше предложение, тем ниже спрос.
Кроме того, пользуется спросом аренда загородных домов: многие киевляне уверены, что если уж проводить следующий месяц в изоляции, то лучше делать это в частном особняке в ближайшем пригороде.
Не самая радужная картина, но это — только начало. На самом деле, падение рынка, по словам экспертов, еще даже не началось: многие сделки по инерции заключаются до сих пор, и лишь малая их часть срывается из-за карантина.
«Если экономику представить в виде параболы, то мы сегодня находимся в ее левом углу. Мы еще не начали падать», — считают специалисты по недвижимости.
Как карантин отразится на рынке недвижимости
Как и любой кризис, нынешний рано или поздно закончится. К лету вирусологи прогнозируют резкий спад респираторных заболеваний, соответственно и минимизацию рисков заражения коронавирусом. Восстановление экономики будет зависеть от многих факторов, в том числе, от получения международных кредитов.
Рынок вторичной недвижимости рискует упасть глубже остальных отраслей экономики: маловероятно, что люди после отмены карантина сразу бросятся скупать недвижимость. Сейчас у большинства украинцев происходит финансовый отток, поэтому деньгам на квартиры просто неоткуда взяться.
«Исторически сложилось, что первичная недвижимость в нашей стране на 30% возводится собственными средствами застройщика и на 70%, благодаря средствам инвесторов, — говорят эксперты. — Поэтому, нет гарантии, что все проекты будут достроены. Что это значит? «Первичка» всегда тянет за собой «вторичку»: не будет спроса на первичном рынке, не будет и на вторичном. Продажи будут, но они будут точечными. Люди продолжат сидеть на деньгах».
На сколько именно упадет рынок и как долго будет длиться его рецессия после отмены карантина, никто не знает. Слишком много непонятных и неучтенных факторов может повлиять на ситуацию
Что делать тем, кто хочет продать?
Есть и хорошая новость. Заключается она в том, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих
Чем быстрее люди поймут, что цену на свой объект нужно менять, тем быстрее рынок поднимется. Рост количества сделок будет свидетельствовать об оживлении рынка, и тогда он пойдет вверх. Некоторые эксперты считают, что уже сейчас нужно снижать цены минимум на 15%.
Другие специалисты называют иные цифры: выиграет тот, кто первым скинет цену. На данный момент нужно, чтобы она была ниже на 25-30% от первоначальной, чтобы продать квартиру. Кто сегодня сбросит 25%, тот останется в выигрыше. Так было в 2008-м, так было в 2014-м, так будет и сейчас. Кто этого не почувствует и будет ждать своего покупателя, тот пострадает гораздо больше.
А кто-то считает, что уже сейчас нужно делать скидку минимум на 30%. Затем изучать спрос и, если потребуется, снова снижать цену
Что делать тем, кто хочет купить
Покупатели недвижимости делятся на две категории: дельцы, стремящиеся зарабатывать на операциях с квадратными метрами, и клиенты, покупающие жилье для себя и желающие поскорее закрыть квартирный вопрос.
Первой категории инвесторов специалисты советуют подождать. Однако с этим следует быть осторожным, чтобы не упустить нужный момент.
Кризис в недвижимости очень отличается от кризиса в ритейле или строительстве. Рынок недвижимости очень подвержен инерции, которая может продолжаться до трех месяцев. И когда открывается окно возможностей, оно очень узкое. Если вернуться к нашей аналогии с параболой, то следует дождаться момента, когда мы приблизимся к самой нижней точке — и тогда покупать.
Те же покупатели, которые хотят поскорее закрыть свои бытовые вопросы — например, переехать от родителей или расширить жилплощадь в связи с появлением ребенка — могут смело приобретать жилье уже сейчас.
У тех, кто хочет купить квартиру, появилась замечательная возможность выбора. Хорошие варианты есть. И если раньше, с небольшой суммой денег вы могли претендовать на что-то определенное, то в сегодняшних реалиях вполне можете позволить себе перебирать.
Выводы
Опыт предыдущих пережитых кризисов говорит об одном: рынок вторичной недвижимости никуда не денется, особенно в столице, где, до сих пор, сохраняется дефицит жилья.
И если в некоторых вопросах мнения экспертов расходятся, в одном они солидарны: лучшее, что можно делать сейчас — не формировать отложенное предложение и отложенный спрос. Продавать, покупать, торговаться, снижать цену и вовремя подстраиваться под быстро меняющиеся обстоятельства — то, что поможет не только сохранить средства, но и поднять рынок вторичного жилья со дна в кратчайшие сроки.
