По информации журналистов ProfiDom.com.ua, об этом написал портал Property Times. В результате анализа означенной проблемы, вырисовывается следующая неприглядная картина.
Текущий 2019 год стал для Украины эпохальным. Два этапа выборов, смена политических элит и политической конъюнктуры сказались на строительном рынке. Во-первых, начиная с февраля, рынок замер. Сказывалась какая-то неопределенность и заминка, - в связи со всевозможными грядущими изменениями, главные игроки заняли выжидательную позицию.
Во-вторых, смена власти обнажила, казалось бы, несколько подзабытую в последнее время проблему строительной отрасли - массовые атаки, так называемых активистов, которые блокируют работу застройщиков.
Проблема эта не новая для рынка: ее ноги «растут из 90-х», но этот процесс в последнее время стал повальным, массовым. И, практически, нет объектов, начало строительства которых не сопровождалось бы действиями активистов», - говорят эксперты.
Пик активности жаждущих заработать на стройках приходился на смену власти. Так было в 2005 году, в 2014-2015 гг. и то же самое наблюдается в Киеве сейчас. Появляются любители половить рыбу в мутной воде.
«Мутная вода» - это объекты, в которых по разным причинам отсутствует пакет разрешительной документации. Это могут быть задержки, как со стороны застройщика, который нарушает строительное законодательство, так и со стороны государственных органов, иногда затягивают процесс согласования. Такое случается довольно часто. По данным опроса о коррупции в строительной сфере, проведенного компанией URE Club, 80% киевских застройщиков называют ДАБИ - главным источником коррупции в отрасли. Система откатов все еще живет и поставлена на поток, причем, на всех уровнях - местном и государственном. Этим и пользуются вымогатели.
Показательно, что для своих целей, псевдо-активисты выбирают девелоперов, стремящихся играть честно по правилам, - у них есть все разрешительные документы и право строить на участке. Своими действиями «протестующие» искусственным путем создают вокруг ЖК шум, цель которого - финансовая нажива и / или политический и личный пиар.
В компании НЕСТ считают, что среди главных проблем атак на строительный бизнес -нечеткая позиция государственных органов, которые призваны контролировать застройщиков на наличие согласительных и разрешительных документов на начало работ и слабую работу правоохранительной системы, которая не может защитить частный бизнес от преступных попыток рейдерства.
Отлаженный тандем
Схемы работы псевдо-активистов настолько разные, что пора выпускать поучительный пособие. В 2014-2015 на волне патриотизма постоянным хорошо отработанным сценарием было участие «бойцов АТО». Мужчины в военной форме, чаще всего, не имели ничего общего с антитеррористической операцией, но били себя в грудь эти «патриоты района», которым вроде бы как «за державу обидно», и чтобы эта обида прошла, они выставляли конкретный прайс застройщику. Сейчас, чаще всего, к подобного рода конфликтов подключаются радикальные и общественные организации, отдельные представители политических сил, спортивные юноши крепкого телосложения, все те же активисты района. Как правило, прикрывают все это ширмой из местных жителей, которые могут быть, как осведомлены о реальных целях пикетов и акций (легкие деньги), так и накрученные извне недостоверной информации и фейками.
У каждого из участников наезда на застройщика своя миссия. Крепкие ребята и представители радикальных организаций помогают рушат заборы, крушат технику, провоцируют охрану территории на схватки, хамят, блокируют работу. Это - «мускулы» протеста, чаще всего, действуют с позиции силы. Они нужны, чтобы держать всех в тонусе, заряженными и накрученными. Если голова у них работает, то ребята никогда первыми не полезут в драку. Их цель - спровоцировать сторону застройщика на неправомерные действия. Здесь, главное, ни в коем случае не вестись на провокацию.
Радикалы и ярые общественные поборники могут применять силу, но, чаще всего, их зона ответственности - пикеты, шум, громкие безосновательные обвинения в том, что застройщик «исказит район», «избавит» их детей мест в детских садах, перекроет проезд. Они - голос протеста.
«Под стройплощадку в самом начале строительства привозят бабушек или титушек, которые блокируют строительный процесс. Мешают въезду строительной техники, устраивают митинги, пытаются ворваться на территорию. Законность строительства, при этом, никого не волнует - такие «гости» обычно прикрываются мнением некой условной общественности или, например, местными жителями, которых просто обманывают», - говорят в корпорации «Укрбуд».
Местные жители бывают двух видов - настоящие и фиктивные. Первые могут иметь свои интересы, как, например, защита незаконно присвоенной земли под парковку на Русановке, быть абсолютно дезинформированы относительно реальных планов застройщика и накрученные сбоку или также зарабатывать на этом. О фиктивных говорить особо и не нужно: это люди, которые привыкли таким образом зарабатывать. Через час на площадке они могут получить от 300 до 1000 грн, в зависимости от степени их участия в спектакле. Это - тело протеста.
Еще одна категория - депутатский корпус, замечен в подобных историях. Как правило, это исполнители чьих-то политических поручений или те, кто отстаивают бизнес-интересы. Обычно, в их задачу входит депутатский запрос в различные ведомства: в ГАСК, в земельную комиссию, полицию, таким образом рейдеры блокируют строительство.
По словам опрошенных участников рынка, в столице в историях с постановочными пикетами на объектах замечены различные фракции Киевсовета. В частности, отметилась фракция «Свобода», которая активно занималась блокировкой строительства. Отдельные депутаты, вместе с организованными активистами, являют собой настоящий конгломерат. А вывески борцов за справедливость часто становятся просто ширмой для вымогателей.
А наше законодательство? А ничего! «На каждое обращение госорганы обязаны реагировать, проверки блокирования деятельности на площадке. Для решения проблемы необходимо создать в КГГА и полиции реестр псевдо-активистов - рейдеров и связанных с ними общественных организаций и не принимать повторно жалобы или заявления от них по одному и тому же объекту по уже проверенным фактам, а также, усилить уголовную ответственность за препятствование законной деятельности и подачи заведомо ложной информации. Для исправления ситуации необходимо привлечь к уголовной ответственности активных рейдеров и тем самым вывести эти вопросы в правовом поле», - убеждены в компании НЕСТ.
Как правило, профессиональные митингующие и псевдо-активисты хорошо организованы и юридически подкованы, они отлично пишут жалобы, запросы и настраивают местных жителей. Это мозговой центр и режиссеры постановщики или искусные исполнители поручений.
Местным жителям рассказывают страшилки о застройщике, выставляя его исключительно в негативном свете, создается некая видимость противостояния застройщика и общественности.
Претензии с шестью нулями
Акции на конкретной площадке могут устраивать пару-тройку раз, инициировать заседание комиссии в КГГА из резонансных строек, вызвать представителей застройщика на якобы публичный диалог, который перетекает в балаган. Все это делается для разогрева прежде, чем к девелоперу отправляют «гонца». Тот предлагает за определенную сумму или определенное количество квартир в доме избавиться от всех проблем раз и навсегда. Если застройщик отказывается, протесты разгораются с новой силой. «Впрочем, если проявить принципиальность, то рано или поздно демонстративные «протесты» прекратятся - массовку псевдо-активистам приходится финансировать снова, а тратить слишком много, если застройщик отказывается идти на «договорняки», никто не будет», - убеждены в «Укрбуде».
Здесь, действует только одно правило: заплатил раз - заплатишь еще раз. За первыми придут вторые, которые потребуют большую сумму, а за ними придут третьи. Как правило, отсутствие законно оформленных документов на строительство приводит к договорным отношениям с вымогателями. Если же документации в порядке, необходимо фиксировать факт вымогательства и любых правонарушений, обращаться в правоохранительные органы и выносить конфликт в публичную плоскость.
Цифры, которые требуют от застройщиков заинтересованные лица, весьма различны. Участники рынка называют суммы от $ 20 000 до $ 200 000 и даже значительно больше.
В компании «Интергал-Буд» говорят: «Для того, чтобы оставить в покое девелоперов и уладить искусственно инспирирован конфликт, активисты требуют около 1-2% в квадратных метрах. Сопоставив цифры со стоимостью жилья в столице, вы увидите колоссальные суммы за объект, от $ 1 до $ 2 млн».
Гроб, палаточный городок и ОСМД
В Киеве хватает наглядных примеров работы псевдо-активистов. Красноречивый факт зафиксирован в начале строительства одного ЖК комфорт-класса в Святошинском районе несколько лет назад. Практически, сразу после начала работ у строительного забора начали собираться, так называемые, «местные жители», которые выступали против строительства. Врывались на стройплощадку, поджигали строительный паспорт.
Доходило даже до того, что гроб приносили. Собирались так по два-три раза в неделю. В процессе выяснилось, что под видом местных жителей, псевдо-активисты выполняли заказ бизнесменов, которые планировали организовать на месте строительства стихийный рынок. Через пару месяцев «протестов» заказчик прекратил финансирование, и с тех пор ни активиста под этой стройплощадкой не было
Еще один объект бизнес-класса в Днепровском районе с самого начала стал жертвой земельных притязаний. Строительство велось на части большого земельного участка, а остальную часть планировалось обустроить и передать городу. «Но депутат 8 созыва Верховной Рады пытался добиться, чтобы землю отдали контролируемой им общественной организации. Когда это у него не получилось, стройплощадка стала полем для политического пиара депутата, а также, еще одного нардепа и депутата местного совета. Вероятно, показной «борьбой» со строительством они пытались компенсировать неэффективность на других фронтах своей работы. А когда инвесторы жилого комплекса начали публично адресовать свои претензии этим политикам, все трое тут же «ушли в тень», поняв, что получат больше репутационных потерь, чем бесплатного популистского пиара», - вспоминают в «Укрбуде».
Есть и совсем недавние показательные выступления. Один из них - шум вокруг ЖК Tourbillon, когда застройщика обвинили в вырубке деревьев в Протасовом Яру. В компании Daytona Development говорят, что за прекращение протестов против строительства «активисты» требовали 5 млн гривен. Вначале, «активисты» оценили свой уход $ 100 тыс. (По городу даже известно о ставке: 50 центов за квадратный метр. Когда застройщик отказался платить, ставку сразу подняли до $ 200 тысяч. Компания обещает потратить 10 млн грн на реконструкцию коллектора, 25 млн грн на реконструкцию инженерных сетей и 15 млн грн на благоустройство и озеленение соседних дворов, а также высадку новых деревьев на своем участке взамен срубили.
Раздуть искусственный скандал пытались и вокруг ЖК Rusaniv Residence в Днепровском районе столицы. Проект только появился на рынке, как вокруг площадки тут же образовался круг активистов и протестующих. Среди участников конфликта - ОСМД соседней многоэтажки и какая ОО «Твердыня».
Глава общественной организации снимал видео, как забор на строительстве «повалил» ветер, а местное ОСМД заявило о якобы незаконное строительство, которое заблокирует им парковку. Интересно, что согласно кадастровой карте, парковка, организованная ОСМД, без соответствующих разрешений частично расположена на территории участка застройки и на коммунальной земли, предназначенной для проезда автотранспорта по ул. М. Расковой (земля принадлежит КП «Управляющая компания Днепровского района города Киева»). А у застройщика есть вся разрешительная документация и законные основания строить.
«Организации профессиональных вымогателей, как правило, довольно хорошо разбираются в ситуации. Они, перед тем, как устраивать провокации, готовят ряд громких заявлений, типа «строят в зеленой зоне», «из-за строительства наступит транспортный коллапс», «уничтожают зеленые насаждения», «от строительства может разрушиться дом поблизости» и т.д.
Хотя, как правило, эти обвинения беспочвенны и застройщик наоборот пытается подружиться с городом, создавая новые общественные пространства.
Например, на обустройство Русановского канала, а также, на благоустройство прилегающей территории за пределами участка - проезд от улицы Сверстюка, создание пешеходных и велодорожек на участке 1436 кв. м - заказчик проекта Rusaniv Residens выделил 12 млн. грн.
Меры предосторожности
Застройщики долгое время не умели и не хотели работать с протестами. Когда застройщик получил весь пакет разрешительной документации, полученной законным путем, он не должен иметь какие-то препятствия, учитывать проплаченные протесты и имеет абсолютно законное право строить. Однако, девелоперы переживают из-за последствий, которые имеют проплаченные митинги для объекта, боятся, что снизятся продажи, пострадает репутация. Поэтому, очень часто, даже если правда на стороне застройщика, они почему-то платит таким активистам, так как, считают, что таким образом избавится вымогателей.
Однако, платить ни в коем случае нельзя. Это главное правило при общении с шантажистами. Нужно переводить все в публичную и правовую плоскость. Все, даже незначительные неправомерные действия третьих лиц обязательно нужно фиксировать и привлекать к решению вопроса правоохранительные органы.
Если речь идет об обычных гражданах, которые по каким-то причинам недовольны действиями застройщика, то компании важно быть максимально открытой и наладить контакт. Устраивать встречи, информировать о проекте, предоставлять всю разрешительную документацию, подтверждать законность строительства. В случае с реальными жителями всегда можно найти консенсус и прийти к решению, которое устроит обе стороны. А в случае с профессиональными псевдо-активистами, никакие диспуты не помогут, у них задача совершенно другие. Убеждать их нечего, даже слушать не станут. Тем не менее, нужно информировать общественность, доказывать свою правоту.
В ситуации с заказными пикетами и рейдерскими атаками страдает не только застройщик, но и конечный потребитель. Ведь, в результате это сказывается на себестоимости. «Все взятки, все выплаты так называемым активистам будут заложены в стоимость квадратного метра. Эти деньги могли бы пойти городу, а не мошенникам.
Застройщик, в таких случаях, кроме репутационных потерь, несет и финансовые. Даже, если он не подыгрывает вымогателям, простой на площадке каждый день выливаются в кругленькую сумму. Чтобы решить вопрос с псевдо-активистами и банальным рэкетом, по мнению игроков рынка, важно быть над схваткой и четко действовать по закону. Закрывать глаза на факты вымогательства, должностное небрежность проверяющих органов или откупаться не стоит. Действовать нужно открыто и с позиции права.
Если у застройщика все документы оформлены, то государство должно защищать его права и интересы. Если у активистов есть вопросы к застройщику, а у него на руках оформлена должным образом разрешительная документация, то ответы содержатся в Департаменте архитектуры, в ГАСК, в Департаменте земельных ресурсов или других органах, которые согласовывают проектную документацию. Вопрос к ним, а не к застройщику. Если документы согласованы, дайте возможность девелоперу спокойно делать свое дело, - считают эксперты строительного рынка
Подливает масло в огонь и тот факт, что Киевсовет вот уже несколько лет, никак не может согласовать генплан города и зонирование территории. Отсутствие градостроительной документации в Киеве развязывает руки жаждущим заработать на строительстве. Если градостроительная документация будут рассмотрена и утверждена, станет четко понятно, кто, что и где строит. Пока нет правил, будет хаос.
