Вторник, 07 июля 2020 10:00

Страна не готова к риэлторской монополии

Народные депутаты разработали законопроект о риэлторской деятельности, который коренным образом меняет правила игры на рынке недвижимости.

Законопроект о риэлторской деятельности уже прошел "аудит" профильного комитета Верховной Рады и рекомендован к принятию.
"На сегодняшний день в Украине предоставление риэлторских услуг обеспечивается в 90% всех договоров купли-продажи, аренды объектов недвижимости. Несмотря на это, действующее законодательство не содержит специальных норм для регулирования данной сферы. К сожалению, почти во всех случаях предоставления риэлторских услуг функции риэлторов не выполняются, благодаря чему тенизируются операции с недвижимым имуществом и, соответственно, доходами населения. Следствием этого является то, что государственный бюджет Украины ежегодно недополучает миллиарды гривен", - говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Другими словами, по мнению депутатов, принятие законопроекта "отбелит" данную сферу и, как следствие, обеспечит увеличение поступлений в казну.
Это далеко не первая попытка детенизировать риэлторский рынок. Соответствующие законопроекты появлялись каждый год в любой каденции парламента. Вот только до их принятия дело не доходило никогда. К примеру, в 2016 г. инициатором новшеств выступило Минэкономразвития. Согласовать документ попытались с профессиональными риэлторскими сообществами, но найти компромисс так и не удалось. В 2019 г. Фонд государственного имущества, совместно со специалистами в сфере продажи недвижимости, разработал очередной проект закона о брокерской деятельности, но и он остался "под сукном". И вот теперь новый закон, который кардинально отличается от своих предшественников, хотя это не значит, что он "жизнеспособный", передает УНИАН.
Законопроектом предлагается создать единую информационную базу данных об объектах недвижимости, что якобы будет способствовать детенизации рынка риэлторских услуг и установлению прозрачных условий деятельности самих риэлторов. Устанавливается само понятие "риэлтор" (или "брокер"). Он будет обязан пройти профподготовку, сдать квалификационный экзамен. Получив "добро" на работу, все проаттестованные риэлторы будут внесены в "Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риэлторской деятельности", держателем которого станет комиссия "Национальной федерации специалистов в сфере риэлторской деятельности" (она и будет главным экзаменатором риэлторов). "Теневиков" ждут штрафы: для пойманных в первый раз - от 500 до 1 тыс. необлагаемых минимумов доходов граждан (от 8,5 до 17 тыс. грн.) с конфискацией прибыли по сделке, а повторно в течение года - от 1 до 2 тыс. минимумов (17-34 тыс. грн.) с конфискацией. Все сделки на рынке недвижимости: аренда, продажа, передача под заем, дарственная - будут считаться законными только в том случае, если они будут проводиться с помощью риэлторов. Всем договорам будут присваиваться номера, а затем они будут вноситься в Единую информационную базу, доступную онлайн. Незарегистрированные в ней сделки попадут в разряд незаконных. Еще риэлторы будут проводить паспортизацию объектов: данные об объекте, как и о его владельце, условия продажи или сдачи в аренду и т. д. Без паспортизации нельзя будет даже прорекламировать объект недвижимости на сайте объявлений. За нарушение правила - штраф свыше 40 тыс. грн. Вот только непонятно, как в системе онлайн будет обеспечиваться конфиденциальность информации о сделке с недвижимостью, что прописано в Конституции Украины.
Есть в законопроекте и перечень прав потребителей риэлторских услуг: свободно получать доступ через Интернет к информации, обнародованной в реестре и Единой информационной базе данных, свободно выбирать субъекта риэлторской деятельности; получать от него информацию о выполнении условий риэлторского договора; требовать расторжения договора в случае невыполнения риэлтором условий документа; требовать возмещение вреда, причиненного расторжением договора по вине риэлтора; получать от риэлтора информацию по операциям с недвижимым имуществом.
По информации ProfiDOM.com.ua, юрист судебной практики ЮКК "Де-Юре" Владислав Мартынчук отмечает, что депутаты планируют ограничить свободное занятие риэлторской деятельностью, организовать ведение перечня лиц, имеющих право ее осуществлять, а также установить контроль данной сферы. Причем расходы в связи с реализацией данных реформ ложатся на плечи самих риэлторов. За их счет будет вестись деятельность органов риэлторского самоуправления и поддерживаться работа реестров и баз данных, предусмотренных законопроектом.
"На практике это означает повышение себестоимости риэлторских услуг, что, в свою очередь, повлечет за собой рост их стоимости. Соответственно, цены для потребителей вырастут. При этом следует учитывать, что законопроектом предполагается фактически введение риэлторской монополии на оказание услуг в связи с заключением договоров в сфере недвижимости, в том числе ее аренды и продажи. Иными словами, изменения, предложенные законопроектом, приведут к снижению конкуренции в сфере риэлторских услуг, что также вполне вероятно негативно скажется на формировании цены для потребителей", - отметил юрист.
По его мнению, есть также риск, что, по крайней мере, для части потребителей риэлторские услуги могут оказаться непропорционально дорогими. Это, в свою очередь, может привести к возникновению спроса на "нелицензированных" риэлторов.
"Соответственно, часть бизнеса в ответ на нововведения, возможно, еще глубже уйдет в тень, несмотря на значительные штрафы и усиление контроля со стороны государства. Как результат, приятие законопроекта в текущем виде может привести к достижению результата прямо противоположного его цели. Считаю, что введение риэлторской монополии при предшествующем отсутствии контроля отрасли является слишком радикальным шагом. Такие изменения должны быть последовательными и ожидаемыми, чтобы рынок мог гибко под них адаптироваться. До введения риэлторской монополии, если она так необходима для государства, следует организовать структуру деятельности риэлторов, наладить систему и обеспечить ее функционирование. Кроме того, следует также предусмотреть льготные условия получения статуса риэлтора для лиц, осуществляющих такую деятельность до момента принятия закона. Это позволит плавно перейти к введению риэлторской монополии без ущерба для рынка", - подчеркнул юрист.
В настоящее время в Украине, как и в большинстве стран постсоветского пространства, а также, например, в Испании, законодательно квалификационные требования к специалистам на рынке недвижимости не определены. В то же время, как отмечает управляющий партнер ЮК JN Legal Ян Левитас, в США, Нидерландах, Бельгии и еще ряде стран ЕС этот вид деятельности является лицензионным. Он отмечает, что парламентарии предлагают фактически исключить возможность продавать или арендовать недвижимость без заключения риэлторского договора. Но в этом есть как положительные, так и отрицательные моменты.
"Среди положительных можно выделить большую защищенность граждан при проведении операций с недвижимостью. В то же время, следует понимать, что нововведение будет ограничивать права граждан самостоятельно распоряжаться своей собственностью, да еще под угрозой возможного привлечения к ответственности. Кроме того, фактически ставится вопрос о монополизации данного рынка, а также установления определенных квалификационных требований к риэлторам, регламентация механизмов реализации и обеспечения выполнения ими своих функций и полномочий, в том числе в части первичного финансового мониторинга. Все это, несомненно, не будет способствовать удешевлению риэлторских услуг. Таким образом, данный законопроект является важным шагом для детенизации рынка, но, в то же время, несет в себе риски его монополизации и увеличения стоимости проведения операций с недвижимостью", - подытожил эксперт.
Как проявят себя расписанные народными депутатами новшества, станет понятно, если закон будет принят парламентом. Но пока рисков в документе слишком много, чтобы назвать это прогрессивной реформой.

Прочитано 551 раз

 

 

Выбор редакции: