Слабопрогнозируемый рынок и полная долларизация рынка первичного жилья, вынуждают девелоперов закладывать в гривневую цену высокие курсовые риски.
Как стало известно ProfiDom.com.ua, агентство CDS в своих исследования рынка первичного жилья пришло к выводу, что застройщики окончательно приучили покупателей приобретать квартиры вне зависимости от их класса «на распродажах». В краткосрочной перспективе данный фактор будет играть против самих девелоперов, вынуждая больше манипулировать ценой и размером скидки, чем продвигать неценовые конкурентные преимущества комплексов.
По данным CDS по состоянию на конец І полугодия 2015 года рынок первичной жилой недвижимости Киева представлен 192 объектами, что составило +3,8% по отношению к началу года. Общее предложение рынка с учетом поглощения составляет 35,6 тыс. квартир или 2,35 млн. кв. м в продаже.
При этом, 48% квартир первичного рынка сконцентрировано в Голосеевском, Дарницком и Днепровском районах.
Структура спроса на покупку первичной жилой недвижимости по классам за I полугодие 2015 г, %
Структура сегментов первичного рынка жилой недвижимости по районам за июнь 2015 г, %
Ценовая динамика
За 6 мес. 2015г. наибольший рост гривневых цен был зафиксирован в сегментах эконом и бизнес класса
В течение мая-июня 2015 г. цены на первичном рынке просели от 8 до 15 % в зависимости от сегмента, а по некоторым объектам снижение достигло 20-25%. Традиционно, наиболее устойчивый к колебаниям гривны премиальный сегмент вынужден был снижать как долларовые, так и гривневые цены. По итогам полугодия гривневые цены в этом сегменте выросли всего на 12,9% по отношению к декабрю 2014 г.
Эконом-класс, показавший в 2014 г. наименьший прирост стоимости, практически компенсировал этот фактор ростом средней цены в первом полугодии на 33% по отношению к декабрю 2014 г. Новостройки эконом класса были самыми востребованными в 2015 г., что позволило застройщикам поднять нижний порог стоимости кв.м до 13 000 грн.* и не сильно демпинговать. Средняя цена в эконом сегменте за 6 месяцев выросла с 14 093 грн/кв м до 18 755 грн/кв м.
*цена за 1 кв.м. у наиболее надежных застройщиков, имеющих пул введенных в эксплуатацию объектов.
Высокая конкуренция со стороны проектов эконом класса ограничила рост цен в жилых комплексах класса комфорт, который по итогам полугодия оказался вдвое ниже, по сравнению с темпами прироста цен в эконом классе (+15,9% против 33,0%). Разрыв средних цен между классами эконом и комфорт сократился с 36% в декабре 2014 г. до 18% в июне 2015 г.
Прогнозы на ІІ полугодие 2015 г.:
● Девелоперы будут продолжать строить преимущественно малометражные квартиры эконом класса, как наиболее ликвидный товар на рынке недвижимости. Невысокие бюджеты на покупку жилья будут и дальше обуславливать снижение средней площади квартир.
● Ценовую ситуацию на рынке первичного жилья Киева и объем инвестиционного спроса во II полугодии 2015 г. будет продолжать определять валютный курс, так как рынок по-прежнему остается долларизированым – несмотря на гривневые прайсы у 99% застройщиков базой для определения гривневой цены остается доллар.
● Объем выхода нового предложения в Киеве будет снижаться вследствии нестабильной конъюнктуры рынка, а также ориентации покупателей и столичных девелоперов а пригород Киева. Ряд киевских застройщиков работают над масштабными проектами в Киевской области, выход которых анонсирован на ІІ полугодие 2015 года.
