В предыдущем материале, мы рассмотрели случай, когда все пристроенные помещения построены и оформлены легально, с соблюдением всех процедур, установленных законодательством. Однако, специфика нашей страны в том, «самострой» занимает большую часть от общего количества пристроек, поэтому, именно в таких случаях, возникают самые большие проблемы при уплате налогов на недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 376 ГКУ, жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для данной цели или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
В связи с этим, нужно понимать, что, частью 2 ст. 376 ГКУ четко установлено: лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Более того, в п. 6 постановления Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)» от 30.03.2012 г. № 6 отмечается: самовольно построенные жилые дома, здания, сооружения, иное недвижимое имущество вообще не являются объектом права собственности. Таким образом, пока пристройка не будет узаконена путем государственной регистрации права собственности на нее, основания для заключения в расчет площади такой достройки — отсутствуют.
В заключение, напомним о норме ГКУ, которая в определенной степени, может ввести в заблуждение и повлечь за собой ошибочный вывод при исследовании данного вопроса. Так, согласно ч. 4 ст. 357 ГКУ, сособственник жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других сособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью сособственника, который ее сделал, и не изменяет размера долей сособственников в праве общей долевой собственности.
Сразу скажем по существу: мы считаем, в рассматриваемой ситуации, приведенная норма не может быть применена. Во-первых, в случае возведения пристройки будет занята часть придомовой территории, которая, согласно ч. 2 ст. 382 ГКУ, на праве общей совместной собственности принадлежит сособственникам (в случае государственной регистрации соответствующих прав). Таким образом, права других сособственников будут нарушены.
Во-вторых, с учетом пп. 1.4.5 Правил № 76, для того чтобы получить разрешение на переоборудование или перепланировку жилых домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах, собственникам традиционно приходится получать согласие других сособственников многоквартирного дома.
Ну и, в конце концов, норма, прописанная в ч. 4 ст. 357 ГКУ, сама по себе не слишком логична. Так, в свое время Верховный Суд Украины в письме «Анализ некоторых вопросов применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел» от 01.07.2013 г. подчеркивал:
«…правило ч. 4 ст. 357 ГК является противоположным правилу, закрепленному в ч. 3 ст. 357 ГК, противоречит сути отношений совместной собственности и нарушает структуру права собственности в целом».
Таким образом, с учетом вышеизложенного получается: площади пристроек к многоэтажкам следует включать в общую площадь квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, однако при условии, если право собственности на соответствующие достройки узаконено путем внесения изменений в записи Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о помещениях, площадь которых была увеличена.
