На сегодняшний день в переломных 2013-2014 гг. банки неохотно кредитуют инвестиционные проекты. Проекты на начальной стадии развития, требующие кредитования сроком на 5-7 лет вообще не рассматриваются, по причине большой доли рисков и отсутствием в банках, так называемых, «длинных денег».
Сегодня строить с помощью банковского кредитования не так просто, как кажется. Сначала нужно найти банк, который согласится кредитовать проект, а затем оценить все предлагаемые им условия – сумма, процент, срок, залог, штрафные санкции.
Те немногочисленные кредиты, которые выдаются и рассматриваются сегодня, это краткосрочные кредиты (до 1-2 лет), направленные либо на пополнение оборотных средств либо на покупку основных средств (например, оборудования). При этом обязательным условием является хороший альтернативный залог, а также наличие собственной деятельности в качестве источника дохода.
В целом, ситуацию «скрашивает» еще и принципиальная позиция политики ряда банков – многие приостановили развитие направления – инвестиционное кредитование, есть банки, принципиально отказавшиеся от такого направления – финансирование строительных проектов – исходя из своей корпоративной политики. Однако даже те, которые могут обеспечить кредитование, помимо указанной выше сосредоточенности на краткосрочных кредитах со всеми нюансами, выставляют и дополнительные ограничения – сумма кредитных средств не больше $9 млн.
Тогда возникает резонный вопрос – «Выгодно ли строить на таких условиях?» И ответ приходит сам собой.
На сегодняшний день процентные ставки по кредитам достигают 22-28%. В портфелях банков есть кредиты, которые в расцвет строительной отрасли выдавались и под 30% годовых.
Для того чтобы безболезненно строить при кредите с процентной ставкой 30% годовых (или даже 22%) должен быть очень хороший объем продаж, аналогичный тому, который был в Украине до кризиса. А на сегодня при кредите под 30%, с учетом динамики реализации площадей в 2012-2013 гг., денежные потоки от всех проданных площадей идут не на дальнейшее развитие проекта, а на погашение процентов и обязательств по кредиту.
С другой стороны, практика массового строительства и кредитования с 2002 года «привила» компаниям тенденцию развивать проект и полностью вести строительство за счет заемных средств, которые зачастую составляют до 90% бюджета строительного проекта. Очень часто компании приходили за кредитом банк с земельным участком и эскизным проектом, без готовности самостоятельно финансировать строительство или с готовностью финансировать только разработку проектной документации и начальный «нулевой» этап строительства. Львиная доля финансирования проекта предполагалась за счет заемных средств. За счет будущих активных продаж площадей объекта (в идеале, предполагалось с «нулевого» этапа) можно было выйти на перекрытие кредита. Картинка складывается довольно идеалистическая и утопическая, но, тем не менее, на сегодняшний день не имеющая уже ничего общего с действительностью.
По состоянию на 2013 год большого и возрастающего объема продаж рынок недвижимости во всех своих сегментах не демонстрирует. Те объемы продаж, которые закладывались в бизнес планы при оформлении кредитов в 2007-2008 годах, давно меньше в разы.
Следственно, в разрезе сегодняшнего дня, сумма взятых ранее кредитных средств на строительство и достройку объекта на сегодня уже не достаточна, с учетом изменений рынка она должна быть больше, а объем выплат по кредиту (по причине отсутствия продаж) растет. Застройщик не в состоянии позволить себе платить такие большие проценты по кредитам при отсутствии динамики развития проекта и продаж.
Причин таких высоких ставок много, одной из которых является отсутствие в банках достаточного количества денежных средств.
Кроме того, уровень проблемных активов в банках по состоянию на 2013 год составляет ~ 30-35% и является аналогичным уровню 2012 года. При этом резервы банков для покрытия рисков составляют лишь 40-45% от объема проблемных кредитов, что далеко не достаточно.
Получается замкнутый круг – у банков нет возможности ни уменьшить проблемные кредиты (не так много желающих, способных купить у банка и реализовывать проблемный проект), ни увеличить резервы и оборотные средства.
Наихудшим вариантом таких действий может стать остановка проекта и «перевод его в разряд вечного недостроя».
Стоит отметить еще ряд причин, которые имеют немаловажное влияние на бизнес климат страны в целом и на рынок недвижимости и политики финансирования инвестиционных проектов в частности:
- Украинские банки в 2012-2013 гг. погашают задолженность перед материнскими банками – возвращают финансирование, полученное от компаний их банковской группы. Часть банковских групп вообще задумываются о сокращения или сворачивания своей деятельности и переформатировании модели работы банка в Украине.
- Сокращаются и не растут кредитные портфели международных банков в их дочерних банках в Украине.
- Украина в мире оценивается как рисковое государство, которое не воспринимается в мире в качестве платформы для выгодных инвестиций. (Международное рейтинговое агентство «Standard&Poor's» снизило рейтинг Украины по долгосрочным кредитным обязательствам в иностранной и национальной валюте на одну ступень до уровня «B-» («в высшей степени спекулятивный») с «негативным» прогнозом). В то же время краткосрочные рейтинги Украины не пересматривались и подтверждены на уровне «В». Другое международное агентство – «Moody's» – понизило суверенный рейтинг Украины до уровня «Caa1» («значительный риск»), предупредив о возможности дальнейшего понижения. Причинами этому оба агентства называют «очень низким уровнем валютных резервов», сложную экономическую ситуацию в стране и ухудшение отношений с Россией.
- Отток средств в некоторых банкам произошел из-за смены европейских собственников на украинских. По этой причине новые украинские собственники бывших дочерних структур европейских банков возвращают средства западным акционерам. Уход дисциплинированных и консервативных иностранцев, которые (включая российские банки) с 2009 года внесли в уставной капитал своих «дочерних» украинских структур ~ 35 млрд гривен станет серьезной потерей для всей банковской системы, поскольку украинские собственники банков совсем иначе инвестируют в свой банковский бизнес. Риски увеличиваются, а банки все сильнее зависят отмакроэкономической ситуации внутри страны и политических разногласий с Россией и Европой.
- Украина является один из мировых лидеров по количеству просроченных кредитов в портфелях банков. Осенью 2012-го рейтинговое агентство «Fitch» оценило уровень проблемной задолженности, т. е. необслуживаемых и реструктурированных кредитов, в 45-50% от общего портфеля украинских банков. Этому есть две основные причины: чрезмерная кредитная экспансия перед кризисом и слабая защита судебной системой кредиторов, при которой действия недобросовестных заемщиков остаются безнаказанными. Банки же получают не всегда ликвидный залог, отданный в счет непогашения кредита и невозврат выданных ранее кредитных средств.
Банки на сегодня не могут возобновить и обеспечить кредитование проектов в объемах, которые стали бы стимуляторами роста экономики. А с началом роста экономики, проблемные кредиты компенсировались бы «хорошими».
Главным источником денежных ресурсов для банков на сегодня становятся средства населения, доля которых в обязательствах банковской системы увеличилась по сравнению с 2012 годом с 37,5 до 38,1%. Увеличение доли депозитов населения привело ростом депозитных ставок, которые достигли 25–27% годовых. А поскольку девальвационные ожидания все сохраняются на высоком уровне, в дальнейшем население вряд ли пойдет на снижение процентов по вкладам.
И снова замкнутый круг – дорогие депозиты и высокие депозитные ставки – дорогие кредиты и высокие проценты по кредитам.
Автор: Распутный Виктор Михайлович, генеральный директор компании Build and Live Development
