Как известно, с 01 ноября 2013 года в силу вступили новые правила оценки имущества. До 1 февраля действовал, так называемый, переходной период, в течение которого отчеты, выполненные по старым правилам, действительны.
Не секрет, что в октябре 2013 года все предусмотрительные граждане провели оценку своего имущества, выставляемого на продажу. Но с 01 февраля закончилась возможность использования отчетов об оценке, выполненных по, так называемым, старым правилам. Какие юридические последствия можно ожидать от новых правил оценки имущества? Рассмотрим нормативно – правовую базу, регламентирующую проведение сделок купли – продажи недвижимого имущества, принадлежащего физическим лицам.
Обязательность проведения оценки при сделках купли-продажи вытекает из трех основных законодательных актов: ПОДАТКОВОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ (ст.ст. 172, 174), Закона Украины "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (ст.7) и Закона Украины "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванню терроризму" (ст.6).
При этом, необходимо отметить, что в соответствии с требованиями ПОДАТКОВОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ, для определения базы налогообложения должна использоваться, так называемая, "оценочная" стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, Закон Украины "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванню терроризму" устанавливает, что для проведения первичного финансового мониторинга при удостоверении сделок купли – продажи недвижимости необходимы данные о "рыночной" стоимости объекта сделки. До 01 ноября 2013 года, пока действовала норма, содержащаяся в Постановлении №1103 "Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)", согласно которой "оценочная" стоимость приравнивалась к "рыночной", указанные законодательные акты не вступали в противоречие друг с другом и проблем с видами стоимости не возникало.
Вступление в силу принятого 04 марта 2013г. Кабинетом Министров Постановления № 231 "Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства" совместно с последовавшими во исполнение данного Постановления Приказами ФГИУ и Минюста, внесло разнобой в нормативно – правовое регулирование операций купли-продажи недвижимости. В частности, Постановлением КМ №231 прекращено действие Постановления КМ №1103 с соответствующей отменой равенства между "оценочной" стоимостью и "рыночной". Кроме того, Постановлением КМ №231 определено понятие "оценочной" стоимости, как стоимости, имеющей нерыночную базу оценки и никак с "рыночной" стоимостью не связанной. Также, данным Постановлением КМ №231 установлено требование об обязательном предоставлении отчетов об "оценочной" стоимости для удостоверения сделок купли-продажи недвижимости. Таким образом, можно считать, что удовлетворены требования ПОДАТКОВОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ в части предоставления данных об "оценочной" стоимости. Однако, нормы Закона Украины "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванню терроризму" об обязательном первичном мониторинге сделок с недвижимостью никто не отменял и, соответственно, предоставление данных о "рыночной" стоимости объекта недвижимости нотариусу при удостоверении сделок купли-продажи, по-прежнему, является обязательным. Тем не менее, известно, что многие нотариусы не воспринимают разницу указанных видов стоимости и требований законодательства. Это приводит к тому, что при удостоверении сделок купли-продажи нотариусы ограничиваются отчетами об "оценочной" стоимости, чем ставят сделки под угрозу расторжения. При существующем порядке вещей, Госфинмониторинг имеет полное право требовать расторжения таких сделок на основании несоблюдения нотариусами норм действующего законодательства. Вполне можно предположить, что в ближайшее время на указанное несоответствие особого внимания никто обращать не будет. Однако, Закон Украины "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванню терроризму" принимался, исходя из требований Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF), являющейся международной организацией, требования которой Украина обязалась выполнять. Вероятно, как только в FATF дойдут сведения об облегчении в Украине условий для отмывания денег, Финмониторинг вынужден будет проверить выполнение нотариусами Украины требований первичного финансового мониторинга. Такая проверка соблюдения требований данного Закона может привести к массовому расторжению сделок купли-продажи.
К сожалению, это не единственная "бомба замедленного действия", заложенная Постановлением КМ №231. Дело в том, что данное Постановление, кроме прочего, вводит новые специализации оценочной деятельности и устанавливает порядок получения Квалификационных Свидетельств Оценщиков и Сертификатов Субъектов оценочной деятельности для данных специализаций. При этом, согласно нормам Закона Украины "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (ст.ст.5,6), оценщиком, а также, Субъектом оценочной деятельности, являются исключительно лица, получившие данные Свидетельства и Сертификаты в соответствии с нормами именно этого Закона. О чем это говорит? О том, что все Свидетельства и Сертификаты, выданные на основании Постановления КМ №231, являются недействительными с момента их выдачи. Поскольку выдача указанных документов произведена с нарушением требований Закона. Для Клиентов и нотариусов такая ситуация чревата тем, что такая сделка может быть расторгнута, как несоответствующая нормам действующего законодательства.
Что же получаем на выходе?
В результате указанных нововведений получается, что для того, чтобы хоть как-то минимизировать риски расторжения сделки купли-продажи недвижимости, разумным является предоставление сразу двух отчетов об оценке: отчета о "рыночной" стоимости и отчета об "оценочной" стоимости данного объекта. Но даже в этом случае покупатель и продавец не застрахованы от расторжения, поскольку оценка для требований ПОДАТКОВОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ (об "оценочной" стоимости) все равно выполняется нелегитимным субъектом, получившим право на проведение оценки не на основании Закона, как того требует Закон Украины "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", а на основании Постановления Кабинета Министров, хоть и являющегося нормативно – правовым актом, но имеющим меньшую юридическую силу, чем Закон Украины.
Таким образом, на сегодняшний день мы имеем ситуацию, при которой оформление сделки купли-продажи недвижимости в любом случае не будет соответствовать требованиям законодательства Украины. Это означает, что любая сделка купли-продажи, заключенная после 01 февраля 2014 года, будет являться такой, которая проведена с нарушением требований законодательства и, соответственно, может быть расторгнута.
Выход из сложившейся на сегодняшний день ситуации видится только один: стараться отложить покупку недвижимости "на потом", когда имеющиеся несоответствия в законодательстве будут устранены. Но, учитывая сложившуюся в Украине политическую ситуацию, рассчитывать на скорое решение законодательных проблем, к сожалению, не приходится. Поэтому тем, у кого по каким-то причинам нет возможности отложить приобретение недвижимости, можно лишь посочувствовать и пожелать им реализации древнего лозунга: "авось, пронесет"…
Вячеслав Незваный, Открытый Клуб Независимых Оценщиков (ОКНО)
