А вот европейцам подобный вопрос покажется странным: если в многоэтажке все квартиры находятся в частной собственности, почему ее должны ремонтировать за государственный счет? Эту позицию разделяет руководитель Проекта Группы Всемирного банка «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегож ГАЙДА, который уже несколько лет занимается разработкой и внедрением жилищной реформы в Украине. Он до тонкостей разбирается в особенностях работы отрасли, знает, как рождаются или тормозятся отдельные решения и почему потребительские настроения долгое время побеждали деловую инициативу. И при этом остается оптимистом, говоря, что сегодня созданы все предпосылки для того, чтобы преобразования в жилищном секторе были успешными.
В чем суть проводимых реформ и когда можно ожидать положительного эффекта? Каким опытом европейских стран в проведении жилищной реформы стоит воспользоваться Украине? Рассказывает Гжегож Гайда.
- Украина и другие постсоциалистические страны Европы начали реформировать жилищный сектор практически одновременно – в начале 90-х годов. Но если западные соседи с такой работой успешно справились, мы до сих пор решаем, что делать. Почему так произошло?
- Действительно, началом этих реформ в странах Центральной Европы и в Украине была массовая приватизация жилья. Оно отдавались или бесплатно, или за небольшую плату арендаторам квартир. Теперь практически повсеместно речь идет о частной собственности, причем, не просто квартир, а целых многоквартирных домов. В центральноевропейских странах решили, что государство больше не должно тратить деньги на содержание частного имущества. В результате управление, обслуживание, ремонт и, соответственно, финансирование были переданы частному сектору, частным рыночным компаниям.
Решение было верным, новая система стала активно работать. И сегодня состояние жилищного фонда в Центральной Европе намного лучше, чем в Украине. Жильцы имеют все механизмы, чтобы создать и сохранить комфортное состояние жилых домов.
Украина ограничилась приватизацией жилья, дальше реформы в отрасли не двинулись. Я вижу тут две причины. С одной стороны, это популизм политиков, которые постоянно обещают людям позаботиться о них, хотя не имеют реальных рычагов для выполнения таких привлекательных посулов. Например, людям сказали, что у них есть право ожидать капитального ремонта их домов. При этом популисты не объяснили, что в бюджете Украины нет денег, чтобы отремонтировать все 200 тыс. многоквартирных домов, что стоит от 15 млрд. до 50 млрд. долл. Популисты получают поддержку на выборах, а люди продолжают десятилетиями безнадежно ожидать выполнения невыполнимого.
Но часто популизм имеет и второе дно. В городах на ремонтах многоквартирных домов через откаты могут зарабатывать чиновники разного уровня. Коррупция - это второй фактор, который сдерживает внедрение реформ в жилищном секторе.
- Что нужно сделать, чтобы сдвинуться с мертвой точки?
- Украинцам надо понять, что владение частной собственностью дает не только выгоды, но и налагает определенные обязательства. Если собственники хотят комфортно проживать в хорошо обустроенном доме, они должны самостоятельно нести все затраты на его содержание, ремонты и прочее. Коммунальные бюджеты должны тратить деньги на ремонты школ, дорог, общественного транспорта и пр.
Каким образом наладить эффективное управление многоквартирным домом? Я бы предложил внимательнее изучить и использовать опыт тех стран Центральной Европы, которые успешно реализовали жилищную реформу. В первую очередь, Польши, Чехии, Венгрии, Словакии и Эстонии. Не нужно выдумывать каких-то решений, которые выглядят хорошо лишь теоретически. Например, а давайте мы привлечем некую компанию для проведения массового ремонта этих домов. Такое нигде не сработало. Или давайте придумаем какой-то способ контактирования между коммунальными предприятиями и жильцами этого дома. Не надо этого делать. Изобретение новых путей требует времени и, к сожалению, они не всегда бывают оправданы. Давайте внедрять проверенные решения.
Центральная Европа работает по принципу «один дом – один контракт». Все жильцы платят за потребленные домом услуги. А если кто-то не платит, ему услугу могут отключить. Это три основных элемента, которые в комплексе дали хороший результат.
- В Украине пока не очень активно создаются объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Как вопрос жилищных коммун решался в странах Центральной Европы?
- Там пошли путем принудительного создания аналога ОСМД. Соответственное решение было принято на законодательном уровне еще в средине 90-х годов.
Можно ли так сделать в Украине? Вот это вопрос спорный. Потому что украинский Гражданский кодекс немного отличается от гражданских кодексов других стран Центральной Европы. В Украине ОСМД создается в виде юридического лица, а для создания юридического лица необходимо внести положение об этом лице в Государственный реестр. Сделать это принудительно или очень трудно, или практически невозможно.
Пока что в Украине ОСМД создаются по добровольному принципу. Все жильцы могут им воспользоваться. Для принудительного создания необходимо вносить изменения в Гражданский кодекс.
- Почему украинцы не проявляют особой активности в создании ОСМД?
- Одна причина – это непонимание и недоверие, что это может работать. С другой стороны, еще недавно действовала законодательная норма, что при создании ОСМД в доме должен был быть проведен капитальный ремонт. Чаще всего жильцам не удавалось решать этот вопрос, и они отступали. Теперь такой законодательной нормы нет. Поэтому государство должно четко сказать людям: мы ваш дом не отремонтируем, берите инициативу на себя.
- Вы полагаете, что для проведения жилищной реформы Украина должна воспользоваться опытом стран Центральной Европы. Но все ли они действовали в этом вопросе по единому шаблону?
- Я, прежде всего, ссылаюсь на опыт тех государств, где жилищная реформа прошла наиболее успешно. Я их уже называл – Польша, Чехия, Венгрия, Словакия и Эстония. Во всех этих странах реформы были доведены до конца. Не только приватизировались квартиры, но «приватизировался» также и вопрос содержания домов, управления этими домами, проведения ремонтов в этих домах. И здесь главную роль играли совладельцы дома.
В других странах, и я тут могу привести пример Литвы и Болгарии, реформа не была доведена до конца. Приватизация индивидуальных квартир произошла, а вот приватизация услуг содержания, управления, ремонтов – этого не было сделано. Это все 20 лет оставалось в руках государственных или муниципальных предприятий. Такая ситуация похожа на ту, которая сложилась в Украине. И если нужно было реализовать программу, скажем, по утеплению дома, главную роль там играл муниципалитет. Я считаю, что это намного менее эффективно, чем, если отдать инициативу и контроль в руки настоящих собственников домов.
Окончание следует