Сразу отметим, оба опечатанных дома – уже сданы в эксплуатацию (и по словам застройщика, и по наличию документов в ДАБИ), велись лишь косметические работы, а инвесторы уже начали оформлять право собственности.
Найти в реестрах криминальное производство №42018110330000017 от 28.03.2018 пока так и не удалось, однако раскрылась следующая картина.
Как выяснили журналисты, история начиналась еще в 2005 г., когда было принято решение Киевского городского совета №473/2934 «О передаче Учреждению «28 Управление начальника работ» земельных участков для строительства жилого комплекса с подземными паркингами на ул. Полесской в Дарницком районе г. Киева».
И «28 управление начальника работ», и переданные земли относятся к Минобороны. В результате был заключен договор аренды от 30.11.2006 г. (зарегистрирован в реестре под № 1515), после которого наступило затишье на долгие 10 лет.
В феврале 2016 г. договор был продлен (от 16.02.2016, зарегистрирован в реестре под № 16), а 12 августа 2016 г. государственная организация Учреждение «28 Управление начальника работ» и ООО «Бориспильмиськбуд» заключили договор о строительстве жилкомплекса. Госучреждение отдало под застройку два земельных участка площадью 4,37 га, которые были оценены в 13,47 млн. грн. За это застройщик должен передать госучреждению 1550 кв.м квартир в срок до 01.10.2021.
Однако в марте 2017 военная прокурора в интересах Кабмина и Минобороны обратилась в Хозсуд Киева с требованием признать недействительной передачу в аренду Киевсоветом «28 УНР» двух участков общей площадью 5,58 га (4,72 га и 0,86 га), которые были переданы 12 лет назад, а также признать отсутствующим у Учреждения права пользования спорной землей.
Прокуратура сообщила, что только в 2016 г. узнала о решении Киевсовера от 2005 года, и о том, что земли сменили назначение (кстати, Хозсуд нашел информацию о том, что руководство военного городка официально подавало заявление на смену назначения земли еще в конце 90-х).
В 2017 году суд первой инстанции, апелляция и кассация признали, что основания для отмены решения 12-летней давности о передаче участков в аренду все-таки есть: Киевсовет превысил свои полномочия. Однако в удовлетворении иска было отказано, поскольку срок исковой давности истек.
Подробнее об этом витке противостояния можно почитать здесь: http://nashigroshi.org/2018/04/27/prokuratura-ne-zmohla-rozirvaty-orendu-dilyanky-na-darnytsi-z-minoboronivtsyamy-de-zabudujetsya-5-hektariv/
За 2017-й и 2018-й годы на участке были построены два дома – на 14 и 10 этажей. На этом можно было бы поставить точку, но, как оказалось, история нашла продолжение.
Теперь уже «28 УНР» выступила в качестве истца – компания оказалась недовольна застройщиком: в Хозяйственный суд Киева Учреждение «28 Управление начальника работ» Министерства обороны Украины обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бориспильмиськбуд» о расторжении договора о строительстве жилого комплекса по ул. Полесской в Дарницком районе г. Киева от 12.08.2016.
В поданном заявлении (дело № 910/8496/18) истец в качестве причин расторжения договора указывает на:
- отсутствие в договоре существенных условий - сроков выполнения работ, площади нового жилья и тому подобное;
- существенное изменение обстоятельств после заключения договора;
- истец указывает на то, что фактически такой договор является договором о совместной деятельности и предусматривает передачу ответчику права застройки земельных участков, которые являются землями обороны, в связи с чем определение долей должно было осуществляться в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 06.07. 2011 №715 (а.с.5-13).
Затем к этим причинам добавились:
- нарушение ответчиком обязательств в части компенсации расходов, связанных с арендой земельного участка, на котором расположена строительная площадка, повлекшее задолженность в размере 223 967,14 грн,
- неподписание по вине ответчика акта распределения площадей (помещений) объекта.
24 сентября 2018 г. суд постановил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца - Министерство обороны Украины, а на стороне ответчика – Частное акционерное общество «Финансовая компания «Княгиня Ярославна».
15 января 2019 г. суд постановил принять дело о расторжении договора к рассмотрению, и назначить проведение подготовительного заседания на 08.02.2019 в 11:00. А 18 января 2019 г. здания уже были опечатаны военной прокуратурой.
В чем же дело, и как это отразится на инвесторах ЖК?
Как следует из иска, причина – в затягивании сроков работ, невыплате аренды в сумме чуть больше 200 тыс. грн., и, пожалуй, самое главное – застройщик еще не выделил квартиры для Минобороны (это около 38 квартир – 10% от всей площади). Поскольку выделена земля стоимостью 13,47 млн. грн., то, согласно постановлению Кабмина от 06.07. 2011 №715, Минобороны может претендовать на квартиры стоимостью в эту же сумму.
Разберем по пунктам. Первое: затягивание сроков работ составило не слишком большой срок – чуть более полугода (при чем инвесторов об этом предупреждали заранее). Теперь же процесс может действительно затянуться.
Второе: сумма в 200 тыс. грн., невыплаченная за аренду – вряд ли станет проблемой для такой мощной организации, как Perfect Group (которая объединяет и «Бориспильмиськбуд», и финансовую компанию «Княгиня Ярославна», и еще множество других компаний).
Третье: невыделенные квартиры (или неподписанные акты на них) для Минобороны. А вот это уже более серьезно. По информации, промелькнувшей на форуме инвесторов, в доме к зиме в срочном порядке делали полный ремонт 46 квартир, которые предназначались для воинов АТО. Не их ли застройщик по какой-либо причине не передает заказчику?
В любом случае, до даты 01.10.2021, указанной выше – у застройщика время еще есть. И даже в том случае, если в двух построенных домах жилплощадей для Минобороны не нашлось – уже началось строительство третьего дома, квартиры в котором еще не предлагались частным инвесторам, и таким образом можно вполне решить проблему.
Отметим, инвесторы ЖК объединены в Фонд финансирования строительства. И это (несмотря на его тесную связь с застройщиком) – дает дополнительную безопасность. В соответствии с Законом Украины о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью (а именно, статьей 10 Закона): даже если застройщик не выполнит свои обязательства, он будет обязан уступить ФФС имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, а ФФС будет иметь право найти другого застройщика. Учитывая, что в обоих домах ЖК осталось лишь установить батареи и счетчики, даже такой вариант для инвесторов трагедией не станет.
Однако, дело Хозсуда № 910/8496/18 не предполагает арест имущества компаний, а суть криминального производства №42018110330000017 от 28.03.2018 г. пока остается тайной.
Да, застройщик не слишком придерживается своих обещаний: парковка в ЖК пока не предвидится, детские площадки серьезно отличаются от обещанных, дорога к метро – не обустроена, «закрытый» формат комплекса – тоже под вопросом. Однако, исходя из имеющейся информации, – имеет место вполне закономерная (или даже законная) борьба за квартиры. И все эти вопросы – застройщик в состоянии решить. Если, конечно, не появятся новые факторы.
А пока – заседание по делу состоится 08.02.2019 в 11:00.
Кстати, где-то такая же история происходит сейчас и с ЖК "Чарівне місто" (и в качестве истца фигурирует то же "28 УНР"). Ознакомиться с перипетиями впроведження можно здесь:
и вопрос еще далеко не решен.