Все знают о том, что Бог создал человека по своему образу и подобию. Человек, соответственно, создает все, что его окружает подобно себе. Автомобиль : это - своеобразное продолжение ног, очки - совершенствование глаз, жилье - защита (как череп для мозгов, или кожа для сохранения тепла - 36,6 ºС и защиты внутренних органов) и комфорт, возможность продления рода ...
Более того, для удобства, период пользования выработанными вещами, человек (подобно собственной жизни) назвал жизненным циклом. Важно отметить то, что каждый период жизненного цикла сооружения (в том числе жилья), имеет свою цену. Для строительных сооружений жизненный цикл состоит из следующих периодов и событий:
1. Проектирование.
2.Строительство.
3.Эксплуатация здания. Сюда входит следующее:
- Водоснабжения и канализации;
- Отопления, вентиляциии кондиционирования;
- Благоустройству и озеленениюучастка (для усадебного жилья);
- Текущиеремонты (в среднем 1 раз в 10 лет);
- Технологическиеремонты инженерных сетей, приборов и оборудования (1 раз в 20-30 лет);
- Капитальныеремонты (после обследования дома 1 раз в 50 лет).
4.Утилизации сооружения (демонтаж, вывоз и переработка - через 100 лет, после обследования и невозможности дальнейшей эксплуатации).
Таким образом, фактическая стоимость жилья - есть сумма расходов всех периодов и событий жизненного цикла единицы жилья (дома или квартиры).
Если стоимость периода проектирования и строительства принять за 100%, для сооружения, построенного в соответствии с действующими ДБН и СНиП (в том числе по нормам потребления тепловой энергии на отопление и вентиляцию - класс «С», например: около 140 кВт час/кв.м в год, для усадебного дома, общей площадью - до 150 кв.м), то стоимость периода эксплуатации составит от 400% до 600%, а утилизация - 25% -30%, в текущих ценах на момент постройки дома.
То есть, строительство жилья - это только определенный аванс фактической стоимости жилья, который составляет около 20% -30%, с большой рассрочкой платежей полной стоимости, пропорционально жизненному циклу.
Цифры неоптимистичны, поскольку застройщику, его детям и внукам на протяжении эксплуатации, нужно еще оплатить стоимость 3-х - 4-х домов, однако вполне реальные.
Если же разработать проектную документацию и построить дом класса «А» (0% -50% потребления от нормативных показателей класса «С»), применить более качественные материалы и оборудование, то начальная стоимость дома увеличится на 15-25%, но стоимость эксплуатационного периода будет составлять 100% -200%.
А используя элементы активного дома, например, солнечные электростанции (согласно Закону Украины «Об электроэнергии» и постановление № 170 НКРЭ, от июня 2014), можно нивелировать начальную стоимость вообще с дополнительным заработком, то есть дом становится источником дохода семейного бюджета. Для принятия оптимального проектного решения, всем Проектировщикам и Застройщикам рекомендую руководствоваться данной методикой фактической стоимости жилья.
Почему выгодно построить индивидуальный дом класса «А»?
Рассмотрим это утверждение на конкретном примере и проведем следующий расчет.
Этап 1.
Текущая стоимость трехкомнатной квартиры - $ 50 000 (средняя цена по Украине на декабрь 2014 г.)
Таким образом, фактическая стоимость квартиры на протяжении жизненного цикла здания составит:
100 лет х 12 месяцев х 1500 грн. (коммунальные платежи) = 1 800 000 грн.
Плюсуем сюда 800 000 грн. (начальную стоимость квартиры) и еще 800 000 грн. (текущие, технологические и капитальные ремонты квартиры и дома в целом – до 100 % начальной стоимости)
Имеем в сумме: 3 400 000 грн., т.е 425 % начальной стоимости квартиры.
Далее. Этап 2.
Текущая стоимость трехкомнатного дома класса «А» равна $ 45 000 (средняя цена по Украине на декабрь 2014 г.)
Таким образом, фактическая стоимость этого дома на протяжении жизненного цикла здания составит:
100 лет х 12 месяцев х 200 грн. (коммунальные платежи) = 240 000 грн.
Плюсуем сюда 720 000 грн. (начальную стоимость квартиры) и еще 360 000 грн. (текущие ремонты – до 50 % начальной стоимости дома)
Имеем в сумме: 1 320 000 грн., т.е 183 % начальной стоимости дома.
Этап 3.
Текущая стоимость трехкомнатного дома класса «А» с солнечной электростанцией, мощностью 3,5 кВт/час равно $ 50 000 (средняя цена по Украине на декабрь 2014 г.)
Аналогичный расчет показывает:
100 лет х 12 месяцев х 1500 грн. (продажа 50 % выработанной электроэнергии – около 300 кВт/час в месяц по тарифу 3,0 – 3,89 грн/кВт) = 1 800 000 грн
Отнимаем отсюда 1 400 000 грн. (фактическую стоимость дома с учетом цены солнечной электростанции).
В итоге получаем 400 000 грн. прибыли.
Вышеприведенные примеры наглядно показывают, что применяя новые строительные технологии и оборудование, происходит значительное снижение реальной стоимости жилья на протяжении жизненного цикла.
Расчеты фактической стоимости – технико-экономическое обоснование (ТЭО), целесообразно разрабатывать как отдельный раздел Рабочей Документации для всех видов жилья.
Для принятия оптимального проектного решения, всем Проектировщикам и Застройщикам рекомендую руководствоваться данной методикой расчета фактической стоимости жилья.
И.И.Перегинец, член-корреспондент УАН, кандидат технических наук