Самыми распространенными схемами юристы называют сделки авансирования проблемной (ипотечной) недвижимости, повторные сдачи объектов в аренду, продажу по поддельным доверенностям.
Например, собственник продает залоговую квартиру, получает от покупателя задаток в размере 5-10% от стоимости квартиры на "решение вопроса с кредиторами" и пропадает или не снимает ограничений и не отдает аванс.
"Бывает, что покупателю продают чистую недвижимость, на которую через неделю кредиторы продавца накладывают арест из-за снятия банковской ипотеки по заочному решению суда", - рассказал UBR адвокат юридическо-консалтинговой компании "Де-юре" Андрей Павлишин.
Не стоит расслабляться не только владельцам вторичного жилья, но и собственникам только что купленных квартир в новостройках.
К тому же, как правило, мошенники более квалифицированы, когда дело касается переоформления жилья на подставного владельца.
К примеру, только за этот год зафиксированы уже десятки случаев, когда злоумышленники незаконно (с подделкой документов) оформляли на себя квартиры в новых домах и вполне удачно их перепродавали ничего не подозревающим "клиентам".
"Зачастую в только введенном в эксплуатацию доме порядка 20% новых владельцев тянут с оформлением прав собственности. Возможно, не могут найти времени или просто не хотят светиться - этим и пользуются аферисты", - рассказал консультант по недвижимости Иван Кудояр.
По информации ProfiDOM.com.ua, схема выглядит примерно так: злоумышленники находят пустующую квартиру, подбирают ключи, подделывают документы, делают паспорт с данными реального владельца, но другой фотографией, оформляют на себя квартиру и продают ее по заниженной стоимости.
В случае с новостройками первичные документы оформить легче, а подпись и печать подделать и вовсе проще простого. Часто в связке с мошенниками работают и нечистые на руки нотариусы, что еще больше облегчает им работу.
"Сейчас могут вашу квартиру продать раза два-три и без вашего ведома. Иногда даже подвязывают продажу квартир через биржу", - отметил юридический советник адвокатского и риэлторского объединения Украины Вячеслав Гончаров.
По схожей схеме работала и недавно задержанная киевской полицией банда аферистов. Она специализировалась на квартирах, собственники которых подолгу отсутствовали в городе или уже умерли. Злоумышленники тоже подделывали документы на недвижимость, оформляли имущество на подставных лиц (договариваясь с представителями различных учреждений и инстанций), а после этого продавали жилье.
Только в столице за несколько месяцев они успели нажиться на десяти квартирах. Также прокуратура задержала банду, которая помимо квартир занималась и "продажей" земельных участков. В этом случае злоумышленники работали несколько лет и успели провернуть около 50 незаконных сделок.
Некоторые аферисты и вовсе умудряются привести к нотариусу на оформление доверенности на продажу недвижимости человека, похожего на реального собственника, и с оригиналом его паспорта.
Такой "доверитель" ставит в доверенности свою подпись, подделывая подпись настоящего владельца. При оформлении сделки купли-продажи другой нотариус не обращает внимания на оригинальность подписи. В итоге недвижимость таки переходит к покупателю, но через неделю после сделки по заявлению первичного собственника возбуждается уголовное дело и накладывается арест на эту недвижимость.
Впоследствии сделка купли-продажи признается судом незаконной, недвижимость возвращают собственнику, подпись которого подделали, а покупатель получает право взыскания уплаченных за квартиру денежных средств с доверенного лица, которым может оказаться сельский безработный алкоголик.
Повторная сдача в аренду - и вовсе классика жанра. Мошенники снимают на месяц квартиру, при этом пытаются договориться с собственником об отсутствии гарантийного платежа. Впоследствии квартира пересдается нескольким другим арендаторам, которые вносят только небольшой залог или оплачивают первый и последний месяц аренды.
"В итоге получается наварить еще две-три стоимости месячной аренды. Проблемы у арендаторов появляются нескоро - по окончанию проплаченного месяца, что позволяет организаторам схемы замести следы", - отметил Андрей Павлишин.
В сегменте арендной недвижимости самой распространенной схемой является следующая: мнимый риэлтор снимает квартиру, допустим, за 400 грн. в сутки и показывает ее реальным клиентам, которые готовы заключить контракт на год.
Потом мошенник берет у клиентов месячный залог и говорит, что ключи отдаст на следующий день. И благополучно исчезает.
"Суть схемы: мнимый риэлтор снял квартиру у хозяина либо у другого риэлтора и "официально" сдал другим людям, получив плату за месяц. Потом возвращает хозяину ключи, а сим-карту с номером телефона выбрасывает. Соответственно, лже-риэлтор заработал месячную арендную плату. А клиенты остались без денег и квартиры", - рассказал Вячеслав Гончаров.
Мошенников в таких случаях найти уже практически невозможно. Чтобы не попасть в их сети, нужно быть особенно бдительным, привлекать юристов или самостоятельно просматривать государственные реестры, а также стараться не покупать/арендовать недвижимость у представителя собственника.
Как говорит Иван Кудояр, вернуть квартиру все-таки можно, но для этого понадобится идти в суд, тратить время и деньги. Но если мошенник успел "продать" недвижимость одному или нескольким покупателям, то последние своих денег уже, скорее всего, не увидят, как, собственно, и купленной у аферистов недвижимости.
Неудивительно, что в зоне повышенного риска находятся именно квартиры - это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. При этом чем "социальнее" жилье, чем меньше его стоимость, тем охотнее его задействуют в мошеннических схемах.
"Это объясняется тем, что покупатели обычно не привлекают к таким сделкам юристов и сами достаточно плохо понимают юридические тонкости, а больше верят на слово", - объяснил Павлишин.