Крупный столичный застройщик "Киевгорстрой" объявил о повышении цен на 5% с 1 февраля. По словам президента компании Игоря Кушнира, повышение затронет все возводимые объекты компании.
Опрошенные UBR эксперты отметили, что в текущем году стоит ожидать более значительного роста цен на жилье.
"Однозначно стоимость квадратного метра на первичном рынке будет расти, процентов на 20 за год", - предположил аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Ключевой рыночный фактор - количество сделок на первичном рынке будет сокращаться. У застройщиков не будет финансирования проектов в должной степени. Кроме того, себестоимость строительства, в том числе из-за повышения цен на газ, увеличится.
"Поэтому 5% от "Киевгорстроя" - это только начало", - уверен эксперт.
Он отметил, что в предыдущие годы цены на первичном рынке тоже росли "и с этим, к сожалению, ничего не поделаешь". Прежде всего, будут расти цены в сегменте эконом-жилья, потому что там "наименьший запас прочности". В категории бизнес- и элитного жилья маржа больше, поэтому можно предположить увеличение стоимости в пределах 10%.
По поводу дальнейшего развития рынка Сергей Костецкий рассказал о двух возможных сценариях. Пессимистический - если еще будут локдауны и если правительство не разберется с обанкротившейся "Аркадой", то граждане еще больше разочаруются в первичном рынке недвижимости. Уже, констатировал он, около 30% покупателей, ранее интересовавшихся инвестициями в первичную недвижимость, перешли на вторичный рынок. И эта тенденция будет только усиливаться. Это приведет к тому, что финансирование уже начатых проектов будет минимальным. Застройщики будут вынуждены либо снизить темпы строительства, либо вообще заморозить объекты.
"Это может привести к банкротствам", - подчеркнул он.
Оптимистический прогноз - если не будет жестких локдаунов и "все будет плюс-минус стабильно". Например, государство поможет с достройкой объектов "Аркады" и "Укрбуда".
"Люди понесут деньги на первичный рынок, потому что это единственный рынок, на котором можно чуть-чуть заработать", - спрогнозировал Сергей Костецкий.
По его словам, в 2021 г. ожидается на 30% снижение ввода в эксплуатацию новых квадратных метров. И, прежде всего, это отразится на сегменте эконом-жилья.
"Для рынка это вообще-то хорошо. Потому что спрос сейчас намного меньше, чем предложение, и, как следствие, чем меньше жилья вводится в эксплуатацию, тем больше шансов, что у застройщика это жилье будет выкуплено", - подытожил эксперт.
Возможно, в "Киевгорстрое" посчитали, что у потребителей "растет покупательская способность", прокомментировал действия крупного застройщика гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько. Но, уверен он, на 99% этот шаг вызван растущей инфляцией.
"Рынок двигается как всегда - на долю инфляции растут цены. Но роста по рынку инвестиционной недвижимости не происходит за последние несколько лет", - подчеркнул эксперт.
По его словам, с учетом пандемии и локдаунов рынок "двигается небольшими шажками вперед, но без существенных изменений". Повышение на 5% коснется в первую очередь сегмента эконом-жилья. Таким образом "рынок пытается догнать инфляционные процессы", отметил Олег Приходько.
В категории жилья от $150 тыс. спрос более-менее постоянен, но его удельный вес небольшой. Поэтому и влияние на всю индустрию - незначительное.
"Ценообразование в жилых комплексах зависит от множества факторов и переменных, среди которых особую роль играет локация, концепция, формат, себестоимость строительства, инфраструктурные решения и затраты на благоустройство территории", - отметила эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Нужно понимать, сказала она, что изменение цены происходит на рынке неравномерно. Может быть, что два проекта в одном классе по соседству будут отличаться по цене на 5-10% и более в зависимости от степени готовности проектов, уровня платежеспособного спроса, качественных характеристик ЖК.
"Средневзвешенная цена на первичном рынке в перспективе первого квартала будет расти, даже несмотря на замедление продаж в январе из-за локдауна. Тянет цены вверх растущая себестоимость: цены на стройматериалы, что отечественные, что иностранные, поднимаются, строительно-монтажные работы дорожают. Думаю, что в среднем по рынку будем наблюдать рост в пределах 1,5-3% за квартал", - предположила она.
По ее словам, удерживать от существенного роста среднюю цену по рынку будет большой процент в общем объеме рынка новостроек масс-маркета (эконом-класс, выдающий себя за "комфорт"), который неликвиден.
"Плохо строится и продается. Это чуть меньше 60% от общего объема выставленных лотов", - оценила эксперт.
К тому же, подчеркнула она, многое будет зависеть от восстановления деловой активности и покупательских возможностей, в том числе доходов граждан, которые просели из-за коронавируса.
По информации ProfiDOM.com.ua, в лучшем положении окажутся популярные сейчас проекты в форматах "город в городе", многофункциональные ЖК, сервисные комплексы, эко-концепты со степенью готовности выше 30% и высокими темпами строительства.
"Именно на такие проекты в категориях комфорт+ и бизнес-класса охотится платежеспособный клиент", - заявила Виктория Берещак.
Эти проекты в зависимости от степени готовности, перехода на более высокий цикл, уровня спроса и индивидуальных характеристик могут вырасти в цене в два-три раза выше средневзвешенной за тот же период. Потенциал для роста цены есть в Киеве и столичном регионе, особенно учитывая рост спроса на загородную недвижимость в связи с коронавирусом. Во Львове и Одессе - это перспективные направления для спекулятивных инвестиций, учитывая рост внутреннего туризма, спрогнозировала эксперт.
Устаревшему масс-маркету без индивидуального востребованного концепта, дополнительных опций, ярко выраженной сервисной составляющей, продуманной квартирографии, многофункциональной инфраструктуры придется туго.
Во-первых, отметила Виктория Берещак, потому что его целевая аудитория потеряла средства и возможность приобрести жилье.
Во-вторых, потому что в борьбе за платежеспособного клиента, который стал еще более избирателен в своих предпочтениях, эконом-классу, пускай он даже мимикрирует под "комфорт", очень сложно сражаться с ликвидными концепциями и формата с допопциями и "фишками". Эконом-сегмент будет дорожать несущественно, а, возможно, где-то даже пойдет на ценовой демпинг или дисконтирование выше рыночного.
"Вполне вероятно, мы опять увидим на постоянной основе скидки выше 10%, чтобы завлечь инвестора", - предположила эксперт по недвижимости.
По ее словам, покупатель сегодня выбирает максимально высокое качество среды для жизни, отталкиваясь от индивидуальных предпочтений и потребностей. Но в то же время обращает внимание и на динамику на площадках, финансовую устойчивость компании, опыт и портфель реализованного жилья.
Заместитель генерального директора ПСГ "Ковальская" Игорь Суботенко заявил, что в течение года ожидает повышение цен на 5-10% (в гривневом эквиваленте) на жилье комфорт- и бизнес-класса.
"Мы не предполагаем существенных изменений на рынке жилой недвижимости. Тенденции 2020 г. продолжатся", - отметил он.
По его словам, инвестор по-прежнему будет предпочитать проекты с развитой инфраструктурой и продуманной концепцией.
"Именно поэтому новостройки эконом-сегмента в столице отходят в прошлое, ведь современные девелоперы стремятся дать своим покупателям нечто большее базового предложения в виде стен и потолка", - подчеркнул Игорь Суботенко.