Самая простая и распространенная схема - продажа имущества по поддельной доверенности. Мошенники при содействии нечистых на руку нотариусов подделывают доверенность от собственника на распоряжение недвижимым имуществом. Бланк доверенности подлинный и она действительна в реестре, а вот подпись доверителя - липовая.
По такой доверенности восстанавливаются правоустанавливающие документы, заказываются справки и оценка. У обычного покупателя и даже нотариуса, удостоверяющего последующую сделку купли-продажи, не возникает и тени сомнения в законности сделки. Но потом собственник приезжает из длительной командировки и обнаруживает, что его квартира продана.
Немалой популярностью пользуется и схема продажи залоговых квартир в новостроях и недостроях/долгостроях. В 2006-2008 гг., на пике потребительского кредитования, банки охотно брали в залог по кредиту имущественные права на квартиры.
Ипотека и запреты на осуществление каких-либо действий с недвижимостью в большинстве таких случаев регистрировались не по адресу объекта, а по месту регистрации заемщика. После сдачи дома в эксплуатацию при содействии застройщика первичный договор инвестирования квартиры подделывался и заменялся другим, в котором покупатель уже "чистый", не обремененный банковской ипотекой.
"В дальнейшем такая "чистая" квартира продается несчастным покупателям, которые по истечении какого-то времени сталкиваются с претензиями банка. Та же схема работает, даже когда ипотека "привязана" к адресу квартиры и, особенно, в случае с долгостроями. Адрес при сдаче дома в эксплуатацию меняется. А в госреестре по новому адресу квартира оказывается уже не "заипотечена", - рассказал UBR Андрей Павлишин.
Нередки случаи и продажи проблемной недвижимости, которая по поддельным или сомнительным решениям суда "очистилась" в госреестре от каких-либо обременений. Взять, к примеру, тот же случай с банковским кредитованием. Ипотека, которая была зарегистрирована в госреестре ипотек до 2013 г., навсегда остается в новом госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений, даже когда ее прекратили.
"Это такой себе "хвост". Если покупатель видит, что в реестре была ипотека 2008 г., есть запись о ее переносе в новый реестр, а в новом реестре такая запись отсутствует, то стоит задать себе вопрос, на каком основании эту ипотеку перенесли и сняли. Бывают адекватные основания: добровольное погашение части долга, полная выплата кредита, ликвидация банка и выкуп заемщиком или родственником кредита и т. д. А бывают и сомнительные заочные решения суда, поддельные письма банка о прекращении ипотеки, принудительная продажа имущества с электронных торгов (кстати, не самый плохой вариант, но стоит насторожиться)", - говорит Андрей Павлишин.
Следовательно, всегда нужно запрашивать, на каком основании была прекращена ипотека, снят арест и другие обременения, если такие были наложены на имущество. Очень часто бывает так: вчера сняли ипотеку по заочному решению суда, сегодня продали, а завтра пришел кредитор требовать выплат по долгу.
По информации ProfiDOM.com.ua, часто продают недвижимость перед разводом, установлением факта совместного проживания или привлечением к уголовной ответственности. В таких случаях нужно сбросить недвижимость, чтоб не отдавать ее супругу или государству.
"Скажем, жила семейная пара долго и счастливо, но без регистрации брака, совместная жизнь не сложилась, кто-то кого-то обидел, и нужно делить все нажитое непосильным трудом. И вот адвокаты супруги уже подают иск об установлении факта совместного проживания и разделе общего имущества. Супруг - титульный собственник недвижимости, который и решает ее быстренько продать, пока суд не наложил арест до решения дела по существу. Ни покупатель, ни даже нотариус на сделке не поймут, что есть сожитель и он посягает или даже законно претендует на половину объекта", - рассказывает Андрей Павлишин.
Еще с 2014 г. в Украине для публичного доступа было открыто большинство государственных реестров. В которых можно проверить собственника недвижимости, наличие судебных дел по продавцу, наличие исполнительных производств по продавцу или судебных решений по адресу недвижимости/номеру кредитного договора/другим данным.
"Не ленитесь проверять все эти реестры перед покупкой недвижимости. А еще лучше - обращайтесь к юристам за письменным анализом объекта недвижимости (due diligence). Это существенно уменьшит риск стать жертвой мошенников или купить проблемный объект, но, к сожалению, со 100% гарантией не исключит его, поскольку мафия не спит, постоянно изобретая все новые схемы обмена честных граждан", - подытожил Андрей Павлишин.