На одного россиянина в среднем приходится 24 кв. м жилой площади, в Европе этот показатель составляет 45 кв. м, в США — более 70 кв. м. Это – более, чем наглядная демонстрация отставания России в этой сфере.
Не так давно появился модный термин: «реальная политика». Оказывается, при вдумчивом рассмотрении, он вполне применим к российскому строительному комплексу. Эта самая «реальная политика», в значительной степени, формируется под воздействием разного рода мифов о российском строительном комплексе.
Миф первый
Он состоит в том, что рост цен на жилье не связан с конкуренцией в сфере жилищного строительства.
До 2008, в основном в силу дефицита предложения, на рынке жилья наблюдался реальный рост цен: в среднем на 8-10% в год. Дополнительным фактором стало развитие ипотечного кредитования. С 2006 года годовой объем выдачи кредитов увеличился до 2% ВВП, а задолженность по ним возросла с нуля практически до 4% ВВП к концу 2014 года.
По мнению специалистов, эластичность российского предложения жилья колеблется от нуля до трех. Напомним, что показатель эластичности иллюстрирует, на сколько процентов увеличивается объем предложения товара на рынке при росте его цены на 1%.
Чувствительность рынка к увеличению спроса в более благополучных и экономически развитых регионах ниже, чем в менее развитых. Иными словами, тамошние застройщики обладают большей рыночной властью, что вкупе с меньшей конкуренцией позволяет им извлекать более высокие доходы.
Сегодня в России конкуренция действует не в сфере технологий строительства, не среди подрядчиков, а главным образом в сфере «доступа к телу» начальства. Отсюда и отсутствие спроса на повышение производительности труда, поскольку ее увеличение вдвое даст прирост прибыли в 5%, а хорошие «посиделки» с мэром — минимум 20%.
Анализ показывает, что есть три главных фактора, снижающих накал конкуренции. Это отсутствие равного доступа к подключению к коммунальной инфраструктуре. Неравная нагрузка по затратам на социальную сферу, которая во многом, опять же, зависит от договоренности с местными чиновниками. И третье — административные барьеры на всех стадиях. Эти причины возникают в силу сращивания административных лиц, принимающих решения, с застройщиками.
Результат известен: на российском рынке застройки и девелопмента сегодня практически отсутствует состязание.
Миф второй
Он состоит в том, что главным сдерживающим фактором увеличения темпов жилищного строительства в России является острая нехватка участков для жилищного строительства, поэтому, мол, нужно срочно увеличивать их количество.
С начала 2000-х годов в России возрастали объемы ввода жилья. Но спрос все равно их опережал и удовлетворялся он, главным образом, путем комплексного освоения новых территорий, а не за счет реконструкции уже застроенных.
Если в 2000 году инвестиции в реконструкцию были в 10 раз меньше, чем в освоение новых территорий, то в 2012-м — уже в 20 раз меньше. То есть, превалировал экстенсивный путь развития. Причем все это происходило на фоне плачевного состояния жилищного фонда. Итог: с 2000 по 2012 годы доля изношенного, устаревшего жилья увеличилась с 15 до 18,5%. Это сильно снижает эффект от нового строительства в плане повышения степени жилищной обеспеченности граждан. Она (эта обеспеченность) увеличивалась медленней, чем рос жилищный фонд.
Таким образом, то развитие стройкомплекса, которое наблюдалось в эпоху экономического роста, не дало ожидаемых результатов.
Миф третий
Он гласит, что нужно наращивать объемы комплексного освоения новых пригородных и внутригородских территорий.
По данным экспертов, доля индивидуального жилищного строительства (самостроя), занимает 40% от общего объема. По площади ввода - это уровень 1939 года!!!
Со второй половины 1950-х годов началась эра индустриального домостроения. А с приходом рыночной экономики страна, как бы вернулась в предшествующую хрущевским реформам эпоху, когда население само строило себе жилье.
По оценкам Фонда «Институт экономики города», из 80 млн кв. м жилья, о сдаче которого в 2014 году гордо сообщили российские власти, около половины возведено вне рынка и не с помощью бизнес-схем, а архаичными дедовскими способами.
Например, в секторе одноэтажных и двухэтажных домов только 6,6% площади приходится на профессиональных застройщиков.
Миф четвертый
Его суть: развитие малоэтажного строительства должно быть приоритетным курсом в деле улучшения жилищной ситуации.
Нужно понимать, что рынок жилья в России определяется спецификой городов. В северных городах практически 100% жилой площади строят профессиональные строители, а в южных - наоборот, самострой занимает большую долю.
Поэтому, декларируемый сегодня тезис о том, что для достижения цели повышения жилищной обеспеченности российских граждан эффективной стратегией является малоэтажное строительство, является мифом, в полном смысле этого слова.
Гораздо более оправданым, с экономической точки зрения, представляется компактное развитие российских городов. Тем более что во многих из них население не растет. Такое развитие должно происходить с увеличением плотности застройки.
Программа «Жилье для российской семьи», другие госпрограммы в процентах к ВВП десятикратно меньше, чем, скажем, в США. При этом «у них» на поддержку социального жилья выделяется тоже не бог весть сколько — каких-то 0,3% от ВВП, а в России - 0,012%. К тому же эта помощь часто идет не строителям, а сразу направляется на вторичный рынок жилья.
Миф пятый
Он гласит: жилищное строительство - локомотив экономики.
В принципе, это правильный тезис, но в России, как водится, все – наоборот. Существует, какое-то странное представление, что надо, оказывается, ежегодно строить столько миллионов квадратных метров жилья, сколько людей проживает в стране. То есть из расчета 1 кв. м жилья на человека — как, мол, во всех развитых странах.
Но, во-первых, в большинстве государств, включая европейские, обеспеченность жильем составляет меньше 1 кв. м на человека.
Во-вторых, сам показатель, измеряемый в квадратных метрах, дезориентирует. Это приводит к тому, что в погоне за метрами застраивают свободные территории. По сути дела строят вторые города или города-спутники, забыв про первые. Но население-то при этом не растет! Это наглядное свидетельство отсутствия четкой жилищной стратегии, ошибочной строительной и градостроительной политики. Есть только квадратные метры на человека, и ничего больше.
А ведь надо строить не только жилье, но и весь стандартный «набор» сопутствующих объектов. Должна быть обеспечена не просто коммунальная и социальная инфраструктура, но и транспортная доступность к местам работы, многофункциональность территорий и многое другое. А сегодня в большинстве российских районов новостроек (за исключением разве что подмосковных) в лучшем случае есть детский садик и школа, а больше — ничего. Так происходит тиражирование спальных районов «советского» типа. Такая вот унылая перспектива развития российских городов.
На это накладывается неэффективность государственной поддержки жилищных программ. Ее объемы у нас такие же, как и в других странах со схожей моделью жилищной политики: 2—3% ВВП в год. Но у нас она и идет не туда, и достается не тем. Порядка 220 млрд. руб. ежегодно уходит богатым, согласно тезису «деньги к деньгам».
Государство дает вычет по налогам физических лиц, по уплате процентов по ипотеке и на приобретение жилья. То есть, людям, доходы которых позволяют взять ипотечный кредит и купить жилье. А вот тем, у кого нет денег, родное государство помогает мало.
Порядка 250 млрд. руб. идет на неадресные льготы по оплате ЖКХ. То есть снова не тем, кто не может платить. Это - еще советские исторические привилегии.
Хотя проблематика реконструкции и развития застроенных территорий, сноса ветхого и аварийного жилья гораздо более адекватна для государственных инвестиций, чем те формы ее использования, которые сегодня существуют.
Владимир Гурвич