По информации журналистов Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, издание «Экономическая правда» опубликовало материал, анализирующий сложившуюся, на сегодняшний день, ситуацию со «строительными кланами», захватившими отечественный рынок.
В больших украинских городах действует недобрая примета: где начинается крупная жилищная застройка, там вскоре жди активистов с плакатами.
Увы, на рынке сложились такие правила игры, что даже тех застройщиков, которые хотят предложить потребителю качественный и недорогой продукт, другие игроки стараются вынудить нарушить закон и за счет этого накрутить цену.
Рынок захвачен системой, которая живет не по украинскому законодательству, а по своим правилам.
Система делится на два клана: клан чиновников, которые хотят получать долю с каждой стройки, и клан крупных застройщиков, которые обеспечивают эту долю, но взамен требуют обслуживания их интересов.
Остальные участники системы — те, кто участвует в разработке и утверждении проектов, правоохранители и активисты – охотно или вынужденно обслуживают их интересы. Все они имеют свою долю с той цены, которую покупатели выкладывают за каждый квадратный метр при покупке новостроек.
За что именно и сколько — автор опубликованного в Экономической правде материала и привлеченные эксперты рассмотрели на примере Киева.
О Генплан вытирают ноги
Перед началом любой стройки нужно определиться с местом.
У любого населенного пункта в Генеральном плане четко определено функциональное назначение каждого метра земли: где сажать картошку или сады, а где строить и что именно: частный дом, многоэтажку, дорогу или школу. В Киеве злоупотребления начинаются именно с нарушений предписаний Генплана.
«В Киеве существует два Генплана: действующий до 2020 года и проект Генплана до 2025 года, который никак не могут утвердить», — поясняет столичный архитектор, общественный активист, заместитель председателя общественной организации «Совет народного контроля города Киева» Анатолий Фролов.
По его словам, в действующем Генплане определено 85 зон для строительства жилья. Там четко расписано, на какой территории сколько тысяч квадратных метров можно возвести. С каждым новым объектом учитывается нагрузка на остальные объекты инфраструктуры и расписано, как ее перераспределить.
Действующий Генплан в 2002 году разработал Институт Генерального плана, входящий в крупнейшее и старейшее проектное учреждение Украины – «Киевпроект».
По нормам, разработчик должен собирать все разрешения на строительство, которые выдала Киеврада, и каждые пять лет вносить детальнейшие корректировки во все составляющие документа на основании научных расчетов.
По словам экспертов, в черте Киева особо удобные участки, где можно «впихнуть» крупный жилищный комплекс, не нарушив предписание о функциональном назначении территории, уже заняты. Самый распространенный путь обхода этого препятствия — разработка детального плана территорий — ДПТ.
Согласно закону «О регулировании градостроительной деятельности», ДПТ должен уточнять участок Генплана, а менять функциональное назначение территории запрещено. Однако, депутаты Киеврады, которые от имени громады распоряжаются землей, меняют на сессиях целевое и функциональное назначение отдельных участков, постоянно нарушая закон.
Департамент земельных ресурсов КГГА и Департамент градостроительства и архитектуры охотно берут эти распоряжения в работу.
«Старый Генплан давно не выполняется, а новый постоянно корректируется на основании утвержденных ДПТ», — поясняет эксперт государственного управления в сфере градостроительства, член-корреспондент Украинской академии архитектуры, бывший заместитель главного архитектора Киева Виктор Глеба.
По его словам, новый Генплан столицы не принимается лишь потому, что не понятно, о скольких внесениях ДПТ договорятся застройщики с властью. «Каждый ДПТ — это новые землеотводы, легализированные через нарушения Генплана-2020. Кто же будет его принимать, сидя на огромных деньгах?» — говорит Глеба.
Некоторые эксперты, на условиях анонимности, решились рассказать, о каких именно деньгах может идти речь, в данном случае: «Когда нам надо было перевести землю для приусадебного хозяйства в землю для строительства многоквартирного дома, нам объявили цену 300 тыс долл.
Решается это по такой схеме. В Киеве находится интересный участок в районе частного сектора. Потом подается ходатайство в департамент земельных ресурсов КГГА на выделение земли физлицу. Ходатайство рассматривает комиссия по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования.
Потом оно попадает на рассмотрение сессии горсовета, и тебе выделяют землю. Функциональное назначение меняют через ДПТ», — объясняет эксперт, юрист крупной фирмы, которая занимается жилищным строительством в Киеве.
То же делают и власти населенных пунктов, чьи территории так плотно граничат с Киевом, что, согласно Генплану, скоро должны стать окраинами столицы. А пока не стали, - местные депутаты тоже хотят поживиться.
К примеру, на границе Киева с Киево-Святошинским районом есть село Новоселки. По Генплану Киева, там должны построить большую транспортную развязку, рассказывает заместитель директора ГП «УкрНДПІцивільбуд» Олег Ханенко, - Мы думали вынести туда автостанцию «Южная» и создать там пересадочный узел на стыке Киева и области. Тем более, что там предусмотрена последняя станция метро — Одесская. Однако, застройщик жилищного квартала разработал детальный план территории и на все это дело наплевали.
Утверждал изменения Чабанский поссовет. Даже, если было его распоряжение и подпись районного архитектора или руководителя отдела дизайна и архитектуры Киево-Святошинской РГА, есть еще коллеги в Киеве и области, которые должны смотреть в Генплан. Никто ничего «не увидел», и там уже строится жилой квартал».
Самый дорогой вопрос — земельный
На всем этапе строительства многоэтажки земельный вопрос — самый дорогой для большинства застройщиков. Одна из схем получения надела — действовать через кооперативы.
Раньше, можно было бесплатно получить участок через жилищно-строительный кооператив. Теперь ЖСК отменили, но, до сих пор, можно регистрировать их отдельные формы — обслуживающий, потребительский и производственный.
Те, кто идет по этому пути, дружат с администрациями районов и чаще всего открывают обслуживающий кооператив. Схема сложная, но в отдельных случаях она действует до сих пор. Стоимость земельных решений для такой фирмы, как наша, зависит от всего: близко ли лес, озеро, какая транспортная развязка, условия подключения коммуникаций, где санитарная зона, какие соседи.
Если это Шевченковский район Киева и условия такие, что не надо особо нарушать нормы, то для нас это будет стоить от 200 тыс долл. В Киево-Святошинском районе — примерно вдвое меньше.
Кто сколько платит
Распределение сильно зависит от того, кто претендует на участок. Например, для фирмы KAN Development (ее владелец Игорь Никонов был первым замглавы КГГА Виталия Кличко и близок к БПП. — Авт.), это будет стоить намного меньше.
Также преференции имеют «Киевгорстрой», «Спецжитлофонд» (оба предприятия — в подчинении КГГА. — Авт.), «Укрбуд» (близкая к народному депутату Максиму Микитасю, которого связывают с Сергеем Березенко из БПП. — Авт.) и UDP (принадлежит олигарху, депутату пяти созывов Василию Хмельницкому. — Авт.).
«Драка» за выгодные участки такая, что часто новичок не может решить вопрос даже с помощью денег. В таком случае, землю можно взять в аренду.
Депутаты и чиновники, если видят участок и могут его оформить, быстро его оформляют. Они заключают договор с компанией-застройщиком о совместной деятельности и рассчитываются квартирами или деньгами.
«Конкретный пример по 9-этажке: 50 тыс долл. и весь первый этаж», — говорит эксперт-аноним.
Козырный участок? Можно отобрать
Для больших застроек нужны большие участки. То, что в Киеве нет «жирных» кусков, где можно построить квартал, не нарушив нормы, приближенных к киевской власти застройщиков не смущает. Земли можно отобрать у других.
Анатолий Фролов - заместитель председателя общественной организации «Совет народного контроля города Киева» рассказывает: «Возьмем жилищный квартал «Комфорт таун» — совместное произведение Никонова и бывшего городского головы Киева Леонида Черновецкого. Чтобы продолжить строительство и возвести еще один квартал, они закрыли и ликвидируют фанерную фабрику «Фанплит». Она, якобы, вредна для района.
Однако, согласно Генплану там — промышленная территория, которую нельзя застраивать. Когда вы нарушали нормы и строили первый квартал, то фабрика стояла уже десятилетия и приносила деньги в бюджет! Теперь, они хотят снести промышленные объекты и на их месте возвести еще один квартал.
Застройщики предлагали предприятию деньги, чтоб оно освободило территорию, но руководство уперлось. Там под боком железная дорога, по которой им подвозят бревна. Это позволяет им делать фанеру дешевле, чем конкурентам. Нарушение санитарных норм при застройке никого не смутит».
Другой пример — из экспертного заключения Виктора Глебы от 8 мая 2018 года, которое он подготовил на официальный запрос Киевской городской прокуратуры.
Речь идет о застройке Технопарка (бывший мотоциклетный завод) в Шевченковском районе города. ДПТ разработан вопреки Генплану: он меняет функциональное назначение территории из промышленного на жилищное.
По документам ООО «Проф-инвестгруп», в этом месте будут срезаны деревья и «посажен» комплекс-гигант на 270 тыс кв м для 6 700 жителей.
Согласно выводам эксперта, депутаты Киевсовета предыдущего созыва проголосовали за разработку этого ДПТ, указав в решении выделить 48 га, хотя проект разработан на 91,94 га, то есть, все недостающее будет отобрано у города. При этом, ни один орган не отреагировал на нарушения, кроме прокуратуры Киева.
Инфраструктура не готова принять столько населения. Проект предусматривает строительство школы на 360 учеников на месте, которое Генплан-2020 отводит для санитарно-защитной зоны. Однако, решений относительно строительства поликлиники, больницы и расширения дорог района в проекте нет.
Производственные территории предприятий в ДПТ планируется переместить в микрорайон Корчеватое — промышленную зону в Голосеевском районе Киева. Однако в Генплане Киева уже предусмотрена застройка Корчеватого жилыми комплексами. Куда же выселят предприятия? Вопрос без ответа.
Выдавать градостроительные условия должен департамент градостроительства и архитектуры КГГА на основе показателей утвержденного ДПТ. Эти показатели — определяющие при выдаче документов на землепользование и строительство.
Данный департамент является заказчиком ДПТ и он же лоббирует интересы застройщиков, согласовывая подписью главного архитектора города документы с нарушением нормативных требований для голосования профильной комиссией и сессией Киеврады.
Примеров, когда департамент «заинтересован», разработчик «неквалифицирован», а депутаты «не видят», — половина всех разработанных ДПТ, считают эксперты.
(Окончание следует)
