По информации ProfiDom.com.ua, специалисты портала Domik.ua проанализировали рынок вторичной недвижимости Киева и пришли к выводу, что рост цен начался в конце февраля – то есть, цены растут уже почти полгода. По отношению к 24 февраля, когда была отмечена самая низкая цена, квадратный метр подорожал уже на 7,6%.
Это первый настолько длительный период роста цен с начала 2014 года. За последние три с половиной года было несколько таких периодов, но ни один из них не продлился дольше 3 месяцев. Особенно показателен рост цен на вторичную недвижимость на фоне их снижения в строящихся домах, где акции, скидки и демпинг со стороны отдельных застройщиков в последнее время становится скорее правилом, чем исключением.
Прежде всего, какова структура предложения и спроса?
Существенных изменений в количестве и структуре предложения (что могло привести к статистическому росту цены) в последние полгода не происходило. Колебания не превышали 10-12%. Соотношение разных типов квартир также изменилось незначительно: несколько сократилась доля выставленных на продажу однокомнатных квартир (с 32 до 27%). В пределах 1% выросли доли остальных типов квартир.
При этом, квартиры всех типов подорожали. Больше всего выросли в цене трехкомнатные квартиры – на 8,6%. Стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры с конца февраля увеличилась на 7,9%, а однокомнатные подорожали на 5,4%.
Существенных изменений в структуре спроса тоже не произошло: покупатели по-прежнему интересуются самыми бюджетными одно- и двухкомнатными квартирами в ценовом диапазоне 20-30 тысяч долларов США. Лишь, в редких случаях сумма заключаемых сделок превышает 50 000 долларов США.
Очевидно, что причина роста цен – не в погрешностях статистики и не в ажиотажном спросе. Стремительного роста экономики и доходов населения тоже не наблюдается, но, как раз, здесь и есть подвижки.
С начала года выросла минимальная, а за ней – и средняя заработная плата в столице. Рост минимальной зарплаты в 2017 года составил более 100%, а средней оплаты труда по Киеву – 24,9%. Это закономерно повлекло за собой рост инфляции и потребительских цен, а за ними – и стоимости аренды квартир . При этом, курс доллара США с начала года снизился на 5,8%. Эти 2 фактора обусловили рост доходности недвижимости от сдачи в аренду.
Косвенно, на рост цен на вторичном рынке повлиял избыток акционных предложений, скидок от застройщиков и заявления экспертов о затоваренности первичного рынка и переизбытке на нем предложения. Покупатели осторожничают, отдавая предпочтение квартирам с документами, и рассматривают предложения на вторичном рынке. Нередко покупают квартиры в новых, только что сданных домах, где в роли продавцов выступают те, кто в 2014-2015 годах инвестировал в недвижимость, стремясь уберечь сбережения от девальвации. Это дает основания продавцам потихоньку повышать цены предложений на квартиры в старых домах.
По данным риэлторов, при средней, по городу, цене квадратного метра в $1118, цена метра проданных квартир в домах советской постройки обычно не превышает $900, а в отдельных случаях опускается и до $500-600. Исключение составляют квартиры с новым современным ремонтом в центре Киева или престижных районах.
Интересно, что в августе текущего года разница между средней ценой предложения квартир на первичном и вторичном рынке составляет не классические 20, а более 35%. Но, вероятно, в ближайшем будущем этот разрыв будет сокращаться, а значит, вслед за ростом цен на вторичном рынке последует рост и на первичном. Особенно, если ипотечные программы от застройщиков будут меняться в пользу покупателей. Увидим мы это, скорее всего, уже этой осенью.
Однозначно, эксперты отмечают, что за последние полгода заметно выросли в цене только однокомнатные квартиры в шаговой доступности к метро. В остальных сегментах рост наметился только в течение последнего месяца. При этом, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир все еще намного ниже, чем двух- и трехкомнатных.
Такая картина вполне закономерна. Однокомнатные квартиры у метро пользуются спросом у арендаторов, а, следовательно – и у инвесторов в недвижимость. С другой стороны, это самый бюджетный сегмент – как раз такие квартиры сегодня больше всего востребованы покупателями.
За последнее время были заключены следующие сделки:
Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Галицкая, Подольский район, Виноградарь . Общая площадь – 26,6 квадратных метров, жилая – 15, кухня – 5,3. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $20 500 ($771/кв.м).
Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 34,7 квадратных метров, жилая – 18,1, кухня – 8,6. Квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $30 000 ($864/кв.м).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Пражская, Днепровский район, Старая Дарница . Общая площадь – 44,6 квадратных метров, жилая – 30,1, кухня – 5,8. Квартира расположена на втором этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $27 000 ($605/кв.м).
Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Приречная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 45,4 квадратных метров, жилая – 27,4, кухня – 6. Квартира расположена на втором этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $60 000 ($1322/кв.м).
