Снести или реконструировать – это главный предмет дискуссии вокруг устаревшего жилого фонда. Как обновить советское наследие с максимальной выгодой для всех участников процесса и минимальными неудобствами?
Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Property Times отправил запрос в Минрегион Украины, с просьбой прокомментировать ситуацию с разработкой соответствующей законодательной базы, и поинтересовался мнением игроков строительного рынка о том, какой вариант, по их мнению, наиболее оптимален для нашей страны.
Вот, что отвечает Министерство:
«Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України
Мінрегіон планує у поточному році завершити розроблення, погодити та внести на розгляд Кабінету Міністрів України проект Закону України щодо внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів), застарілого житлового фонду».
На разі проведено аналіз законодавчої бази з метою розроблення проекту змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», а також виявлення причин неефективності його дії.
На офіційному веб-сайті ДП «Дніпромісто» розміщено пропозиції до першої редакції проекту Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».
Також, вважаємо за необхідне проведення максимально широкого ознайомлення положень законопроекту із громадськістю, залученням до обговорення забудовників та інших заінтересованих осіб.
Перша редакція законопроекту буде підготовлена та оприлюднена на офіційному веб-сайті Мінрегіону для обговорення».
Прим. ProfiDom.com.ua - следует ли из этого ответа, что до конца 2018 года окончательно решится судьба «хрущевок»? Хотелось бы верить.
А теперь – мнение опрошенных экспертов
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ»
По нашему мнению, более выгодным и перспективным является строительство новых зданий на месте устаревшего жилого фонда. Это позволит окупить издержки, связанные с отселением, созданием сети новых коммуникаций, в связи с увеличившейся нагрузкой, и прочим и выйти из проекта с большим экономическим эффектом от этого участка, нежели если бы, к примеру, проводилась реконструкция зданий с надстройкой этажей.
С другой стороны, положительный опыт реновации путем реконструкции старого жилого фонда имеет Европа. В таких зданиях надстраивались дополнительные этажи, менялась кровля, утеплялись фасады, менялись коммуникации и даже дополнительно устанавливалось лифтовое хозяйство. Но при этом, чтобы застройщику при малом выходе дополнительной коммерческой площади было интересно заниматься такими проектами, город или государство предлагали преференции в виде земельных участков, налоговых льгот либо других прямых или косвенных коммерческих выгод.
Вопрос связанный с реновацией старого жилого фонда, который прежде всего касается хрущевок, с коммерческой точки зрения представляется довольно выгодным для девелоперов ввиду уменьшения количества земельных участков в столице. Однако есть существенное препятствие.
Для того, чтобы эти проекты состоялись, бизнесу должно быть интересно – и не просто на бумаге, но и подкреплено соответствующими законами. Законодательная база, которая разрабатывалась ранее, не защищает бизнес, она делает проекты реновации очень рискованными. Сейчас, это просто декларация, по которой, как по дорожной карте, вообще нельзя идти.
Игорь Оленчин, главный инженер компании «Институт проектирования «Комфортбуд»
Однозначно, действующий на сегодня закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» за 12 лет, показавший свою неэффективность и инвестиционную непривлекательность, требует изменений.
Норма закона об обязательном согласии 100% жителей блокирует реализацию даже инвестиционно-привлекательных проектов. Необходимо обеспечение возможности отселения или проведения реконструкции без отселения жильцов в случае согласия подавляющего большинства из них. Действующая редакция Закона предусматривает отселение при условии согласия всех собственников (нанимателей), что практически исключает реализацию инвестиционных проектов.
Помимо законодательных ограничений, основная проблема –в рентабельности такой реконструкции/сноса.
Если это отдельное кирпичное здание, где существующие условия застройки не допускают размещение здания принципиальной большей этажности, то реконструкция (без выселения) может быть приемлемым решением.
Если же рассматривать (квартал) микрорайон, где возможно полностью новое строительство при поэтапном сносе существующей малоэтажной застройки, то комплексное решение по всему кварталу с учетом реконструкции коммунальной инфраструктуры будет оптимальным решением.
И в первом, и во втором случае не обойтись без государственной поддержки, дотаций из местных бюджетов.
Ведь до ветхого жилья можно отнести жителей домов исторической части застройки городов. То есть, они также должны иметь возможность провести реконструкцию (реставрацию).
Закон должен обеспечить законодательную возможность разных путей реализации данной проблемы с учетом частной собственности на жилье и землю, государственную поддержку, а варианты конкретных решений для обеспечения инвестиционной привлекательности должны приниматься на местном уровне с учетом специфики каждого региона, города.
Поскольку денег у государства не хватает даже на аварийное жилье, то можно надеется разве на реализацию небольших инвестиционно-привлекательных проектов.
Прим. ProfiDom.com.ua – в итоге, полный «туман»: каждый игрок рынка предлагает свое, «единственно правильное» решение, исходя из интересов собственной компании. Миллион коллизий, которые неизбежно возникнут с жильцами, только коснись, упоминать боятся: все сводится к одному «согласятся-не согласятся» на отселение.
