Антикризисный сервис от ProfiDOM.com.ua: спросите, и узнайте все тонкости по строительству и материалам онлайн!

Вам помогут решить вопросы лучшие специалисты компаний-экспертов в областях утепления, ЛКМ, светопрозрачных конструкций, кровельных покрытий!

Среда, 08 апреля 2020 12:00

В среде торговой недвижимости учатся договариваться

И арендодатели, и арендаторы торговой недвижимости оказались в непростом положении из-за введения в Украине карантина, на период которого полностью или частично приостановлена деятельность торговых центров. Перед обеими сторонами сейчас стоит задача минимизировать отрицательные последствия сложившейся ситуации, а для кого-то - сохранить бизнес.

Проблемы, с которыми столкнулись игроки рынка торговой недвижимости Украины на фоне пандемии коронавируса, те же, которые приходится решать и другим девелоперам, управляющим компаниям и ритейл-операторам по всему миру. Во многих странах и торговые центры, и ритейл-операторы были вынуждены полностью или частично приостановить работу, при этом на неопределенный период. Такая участь не минула никого, мировые гиганты торговой недвижимости:  Unibail-Rodamco-Westfield, Simon Property Group, ECE, Klepierre, Taubman Centers - один за другим анонсировали, что закрывают на время свои объекты, разрешая, где это позволено, работу магазинов с товарами первой необходимости, заведений питания, других розничных точек, чья деятельность не запрещена в период карантина. Шведский ритейл-оператор H&M Group, развивающий девять брэндов одежды, обуви, аксессуаров, товаров для дома, закрыл 3441 из 5062 своих магазинов по всему миру (согласно сообщению от 23 марта), а Inditex, в портфель которого входит восемь марок одежды, обуви и аксессуаров, а также товаров для дома, временно закрыл 3785 из 7469 магазинов (данные на 17 марта), передает Commercial Property.
В Украине изначально ожидалось, что ТЦ/ТРЦ приостановят работу до 3 апреля, то есть до момента окончания карантина, но теперь его период продлен до 24 апреля. И нет гарантий того, что не возникнет необходимости в очередной его пролонгации. Компании рынка торговой недвижимости все еще отстраивают процессы работы, но в нынешних реалиях они могут сделать не так много. Как говорит Максим Гаврюшин, операционный директор Budhouse Group (компании принадлежат три ТРЦ во Львове, Херсоне и Черкассах), от игроков отрасли ничего не зависит.
"Этим данный кризис отличается от кризисов 2008-2009 гг. и 2014-2015 гг. Когда торговые центры закрыты, ты мало что можешь сделать, кроме минимизации расходов", - сообщил он.
Согласно распоряжению Кабинета министров №212 от 16 марта "О предупреждении распространения на территории Украины коронавируса COVID-19", временно запрещается "работа субъектов хозяйствования, которая предусматривает прием посетителей". Среди таковых и торгово-развлекательные центры. Однако в этих объектах могут работать арендаторы определенных категорий, а именно магазины продуктов питания, средств гигиены, лекарственных средств и изделий медицинского назначения, средств связи, а также банковские отделения, бизнесы, предоставляющие услуги общественного питания с применением адресной доставки заказов.
Например, в крупнейших торговых объектах Киева и региональных городов сейчас работают супермаркеты "Сильпо", Novus или гипермаркеты "Ашан", магазины Nuts и "Мир чаю", Roshen, "Вкус жизни", "Сырное королевство", аптеки DS, Farmacia, "Аптека Вашей Семьи", "Аптека Доброго Дня", "Белая ромашка", магазины Eva, "Космо", Watsons, ISEI, зоомагазины, отделения банков и т. д. Также в ТЦ/ТРЦ можно воспользоваться банкоматами и платежными терминалами, пунктами обмена валют, в некоторых объектах работают химчистки, учреждения средств связи, магазины техники и электроники, автомойки, отделения доставки "Новая Почта" или Justin, почтоматы Meest Express. В столичном ТРЦ Gulliver, например, продолжает работать ресторан Mercato Italiano в формате take away, а в ТРЦ "Караван" в Днепре и ТРЦ Fabrika в Херсоне - McDrive.
В сложившейся ситуации перед управляющими компаниями торговых центров, как и многими другими бизнесами, стала задача максимальной экономии. В ТЦ/ТРЦ перекрываются те части зданий, которые не используются арендаторами, а освещение, отопление и вентиляция сводятся к минимуму. Например, как рассказали в киевском ТРЦ Gulliver, на объекте уменьшено количество сотрудников клининга, пересматривается работа систем вентиляции и кондиционирования, отключен медиафасад (17 тыс. кв. м), а также практически полностью отключено новое фасадное освещение общей площадью около 1500 кв. м. В вечернее время здесь работает только один экран, на котором транслируются информационные ролики МОЗ.
Однако, как отмечают в консалтинговой компании UTG, несмотря на то, что ТЦ/ТРЦ стремятся максимально сократить расходы, некоторые платежи остаются почти неизменными или даже возрастают. Например, системы безопасности в таких объектах работают в штатном режиме. Также могли вырасти расходы на усиленную дезинфекцию и содержание охраны для сохранения имущества арендаторов.
Помимо шагов, которые могут приниматься на уровне каждого отдельного ТЦ/ТРЦ, 30 марта представители рынка девелопмента торгово-развлекательных центров обратились с коллективным открытым письмом к органам власти с рядом просьб, среди которых - снизить размер НДС и отсрочить уплату налога на прибыль на протяжении трех месяцев после карантина, освободить от налога на землю, налога на недвижимое имущество и налога на прибыль, подтвердить "каникулы" на банковские кредиты.
По информации ProfiDOM.com.ua, ситуация, в которой оказались игроки рынка торговой недвижимости и их партнеры, беспрецедентная. Все понимают, что пришло время адаптироваться и договариваться - так же, как и в предыдущие кризисные периоды.
"Главная задача в сложившихся условиях - сохранить репутацию, деловые и человеческие отношения с нашими партнерами: арендаторами, подрядчиками, сервисными компаниями. Это позволит нам после окончания кризиса быстро возобновить работу и не стыдиться смотреть в глаза", - говорит Максим Гаврюшин.
Вопрос, который до недавнего времени входил в топ-3 самых задаваемых, касался арендных ставок - платить или не платить, взимать или не взимать? В Киеве, по данным UTG, средняя ставка до карантина равнялась $36/кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). По типам арендаторов цена за 1 кв. м в месяц составляла: для киосков и мелкоформатных магазинов (1-10 кв. м) - $40-300, ресторанов и кафе - $15-30, детских развлекательных центров - $3-7, кинотеатров - $4-15, крупноформатных магазинов одежды (600-1200 кв. м) - $1,5-20, супермаркетов электроники - $4-12, продуктовых супермаркетов - $1,5-15. Максимальная ставка в лучших ТЦ/ТРЦ столицы достигала $85/кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) и даже выше для магазинов одежды площадью 100-200 кв. м. Помимо фиксированных ставок, многие ритейлеры платят процент от товарооборота и другие платежи - коммунальные, маркетинговые.
"В связи с объявлением карантина и закрытием большинства торговых объектов остро и болезненно становится вопрос о справедливой оплате зафиксированных в договорах платежей", - говорит Евгения Локтионова, директор UTG.
Как сообщили в компании, собственники объектов готовы предоставлять операторам индивидуальные скидки и другие лояльные условия в зависимости от полного или частичного вынужденного закрытия магазинов. Также во внимание принимаются занимаемая ими площадь, срок аренды.
"Льготные условия, на которые могут рассчитывать ритейлеры, также зависят от формата работы: представлены ли они только офлайн либо имеют отдельный доход от собственного онлайн-магазина, - говорит Татьяна Пономарева, ведущий юрист дочернего предприятия "Адидас-Украина". - Если у арендатора на период карантина полностью останавливается торговая деятельность по всем каналам сбыта, то он объективно нуждается в полном освобождении от всех видов платежей на период закрытия, а также в некоторой отсрочке в оплате на последующие месяцы. Но в лучшей позиции окажутся арендаторы, у которых договором детально урегулированы последствия вынужденной остановки торговой деятельности".
Впрочем, переговоры по пересмотру оплаты аренды на начало карантина не приняли массового характера. Также не наблюдалось и процесса разрывания договоров аренды.
"За первые две недели карантина операторы проводили аудит и оптимизацию бизнес-процессов, делали оценку ситуации, написали письма управляющим компаниям", - говорит Евгения Локтионова.
Собственники столичного ТРЦ Dream Town, можно сказать, пошли на опережение: 27 марта они объявили о принятии решения не начислять на период карантина арендную плату и платежи за маркетинг (исключение - для работающих продуктовых магазинов). Арендаторам этого объекта предложено оплатить только операционные и коммунальные расходы для поддержания всех систем ТРЦ и охраны имущества. Через несколько дней последовали сообщения и от других игроков рынка - инвестиционно-девелоперская компания Budhouse Group приняла решение не начислять арендную плату арендаторам своих торгово-развлекательных центров Fabrika (Херсон) и Lubava (Черкассы), ТРЦ "Оазис" (Хмельницкий) и сеть ТЦ "Аракс" (два объекта в Киеве и Киевской области) также отменили арендную плату на время карантина. 31 марта управляющая компания "Киев Молл Менеджмент" сообщила об отмене начисления арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей с 17 по 31 марта для арендаторов ТРЦ Ocean Plaza (Киев), которые закрыты в связи с введением карантина. Данное решение не распространяется на арендаторов, которые в указанный период времени продолжали вести хозяйственную деятельность в штатном режиме либо в режиме курьерской доставки и/или самовывоза на территории ТРЦ: продуктовые магазины, хозяйственные магазины (отделы), аптеки, заведения общественного питания. О пересмотре условий на последующие периоды управляющая компания обещала сообщить дополнительно.
Впрочем, еще до таких заявлений со стороны ТЦ/ТРЦ ритейл-операторы могли требовать отмену аренды, ссылаясь на статьи 652 и 762 Гражданского кодекса Украины, а также на форс-мажорные обстоятельства. Кроме того, 30 марта Верховная Рада Украины приняла законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)" №3275. Он, в частности, предусматривает возможность освобождения от платы за использование имущества с момента установления карантина и до его завершения в случае, если арендатор не может использовать помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (однако эта норма несет некую двузначность, и арендаторам, чтобы воспользоваться таким правом, потребуется доказывать, что они действительно не имеют возможности пользоваться недвижимостью). Это закон под номером 540-IX был подписан президентом 1 апреля и опубликован 2 апреля.
Но арендная плата - далеко не единственная статья расходов ритейл-операторов. Как было отмечено, договоры найма предусматривают коммунальные, маркетинговые и другие платежи, от которых арендаторы не освобождены, но по которым, как объясняет Татьяна Пономарева, отсутствует стабильная практика в вопросе их отнесения к плате за пользование имуществом в контексте статьи 762 Гражданского кодекса Украины либо к платежам за отдельные услуги. Такие статьи расходов могут стать "предметом торга" между арендаторами и арендодателями.
"Если ТЦ/ТРЦ согласились освободить арендаторов от оплаты аренды, то не все готовы поставить на стоп эксплуатационные и другие платежи", - говорит Татьяна Пономарева.
Например, в том же коллективном открытом письме от 30 марта представители рынка девелопмента торгово-развлекательных центров обратились к органам власти с просьбой сохранить за арендаторами обязательную уплату платежей по обслуживанию объектов.
"Оплата сервисных платежей во время карантина является принципиально важным условием для обеспечения безопасной и надлежащим образом организованной эксплуатации объектов, а также сохранения имущества", - прокомментировала Анна Корягина, операционный лидер компании "Ситрас Украина".
Но Татьяна Пономарева отмечает, что указанные услуги либо не оказываются вообще, либо оказываются в весьма ограниченном виде, и добавляет, что не лишним будет затребовать расшифровку предоставленных эксплуатационных и маркетинговых платежей с целью сверить их объем и стоимость с "докарантинным" периодом.
"Оплате должны подлежать только реально предоставленные услуги", - говорит она.
Так или иначе, стремление и торговых центров как арендодателей, и ритейл-операторов как арендаторов отстаивать свои интересы - естественное. Но это бизнесы, которые не смогут существовать друг без друга, а значит - важно искать компромиссы.
Некоторые эксперты сейчас ориентируются на опыт Китая. Пока на других рынках борьба с вирусом только начинается или достигла пика, эта страна уже прошла самый сложный период и возвращается к обычной жизни после карантинных мер. Например, восстанавливают работу ритейлеры и заведения питания. Компания Starbucks сообщила, что на начало марта около 90% из ее 4200 кофеен в стране возобновили работу, а у модного ритейлера H&M Group снова открыто 500 из 516 магазинов (сообщение от 17 марта). Отложенный спрос у потребителей может способствовать быстрому восстановлению розничного товарооборота, но это зависит также от того, насколько карантин повлиял на экономическую ситуацию той или иной страны и благосостояние населения.
Карантин, который продлится 1,5 месяца, как минимум, может изменить некоторые потребительские привычки людей, например, укрепит лояльность к покупкам в Интернете или изменит предпочтения в тех или иных товарах и брэндах. Перед управляющими компаниями станет задача: как вернуть такую аудиторию в торговые центры. С другой стороны, сформируется отложенный спрос на социализацию, и как только ограничения будут сняты, потребители вернутся к социальной жизни, а это может сыграть в пользу торговых центров.
Как утверждают в компании UTG, впереди - комплексная посткризисная работа, которая будет включать исследование потребительских предпочтений и адаптацию предложения в торговых объектах.
"После снятия карантина для более устойчивого бизнеса появятся шансы открыть магазины в лучших местах и по договорной арендной ставке, - говорит Евгения Локтионова. - При этом каждый ТЦ/ТРЦ будут использовать индивидуальный подход в зависимости от его статусности и положения на рынке. Роста ставок аренды в ближайшей перспективе не будет".

Прочитано 473 раз

 

 

Выбор редакции: