Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua проанализировал этот вопрос и первую часть нашего материала, в которой рассказывается о том, какие документы должен предъявить продавец для регистрации сделки купли-продажи, мы уже опубликовали.
Сегодня мы завершаем эту тему и рассказываем о тонкостях проверки документов продавца.
Что должен проверить покупатель в документах продавца
Паспорт
В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.
По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане, при достижении 16-ти лет, могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.
Свидетельство о праве собственности
В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:
- нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);
- Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;
- нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.
До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.
В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.
Документы-основания для выдачи права собственности
По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:
- купли-продажи;
- мены;
- дарения;
- наследственного договора;
- пожертвования;
- ренты;
- пожизненного содержания;
- приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;
- решение суда о получении права собственности на недвижимость.
При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.
Проверка отягощений имущества
Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:
- вещных прав и отягощений недвижимости;
- запретов на отчуждение имущества;
- ипотек;
- едином реестре должников.
При подготовке сделки, нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.
Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами
Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.
Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:
- нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;
- выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.
В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.
Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке
Для этого, продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.
Проверка технического паспорта квартиры
Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.
Проверка вывода независимой оценки недвижимости
Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества. Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.
Проверка платежных обязательств
Продавец, при подготовке договора купли-продажи квартиры, обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.
Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры
Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.
- Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.
- В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.
- Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.
- При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.
- При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.
- Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн. должны проводиться через банковские структуры.
