01.06.2018 10:20

Как проверить «юридическую чистоту» квартиры при покупке на вторичном рынке. Окончание

Поскольку любая сделка купли-продажи недвижимости сопряжена с определенным риском, то очень важно знать, как проверить «юридическую чистоту» квартиры, чтобы избежать мошенников. 

Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua проанализировал этот вопрос и первую часть нашего материала, в которой рассказывается о том, какие документы должен предъявить продавец для регистрации сделки купли-продажи, мы уже опубликовали.

Сегодня мы завершаем эту тему и рассказываем о тонкостях проверки документов продавца. 

Что должен проверить покупатель в документах продавца

Паспорт

В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане, при достижении 16-ти лет, могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

Свидетельство о праве собственности

В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:

  • нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);
  • Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;
  • нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.

До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.

В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.

Документы-основания для выдачи права собственности

По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • наследственного договора;
  • пожертвования;
  • ренты;
  • пожизненного содержания;
  • приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;
  • решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества

Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:

  • вещных прав и отягощений недвижимости;
  • запретов на отчуждение имущества;
  • ипотек;
  • едином реестре должников.

При подготовке сделки, нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами

Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

  • нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;
  • выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

 

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке

Для этого, продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.

Проверка технического паспорта квартиры

Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости

Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества. Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

Проверка платежных обязательств

Продавец, при подготовке договора купли-продажи квартиры, обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры

Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.

  1. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.
  2. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.
  3. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.
  4. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.
  5. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.
  6. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн. должны проводиться через банковские структуры.
Прочитано item->hits; ?> раз
Раздел Аналитика


Выбор редакции: