Как любой рынок, рынок недвижимости состоит из продавцов и покупателей. Многие ошибочно зачисляют в участники рынка риелторов, однако роль риелтора сводится к тому, чтобы свести продавца с покупателем и оказать им услуги, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимости, а вот цену договора определяют только продавец и покупатель: сошлись в цене – заключили договор, ежели нет, каждый пошел дальше своей дорогой.
От чего зависит рост или падение цен на недвижимость? Только от количественного соотношения на рынке продавцов и покупателей: если больше покупателей, цены растут, если же больше продавцов, то падают. А вот почему в разные периоды времени это соотношение меняется зависит от ситуации в данном городе и стране.
Где человек предпочитает жить? Ответ простой – там, где лучше условия жизни: доходы, экология, медицина, образование и безопасность. В разных странах и городах эти условия разные. Индикатором этих условий для каждой страны или города будет показатель эмиграции/иммиграции. Человек, у которого ухудшились условия жизни, находясь в своем городе, стремится их улучшить или сохранить на прежнем уровне, а если ему это сделать невозможно, он начинает готовиться к отъезду из этого города/страны – эмиграции, для чего стремится продать свою недвижимость, а иногда эмигрирует раньше, чем успеет продать дом в Донецке, если его жизни угрожает опасность. Естественно, в этом случае предложение жилья будет превышать спрос и цены на него будут падать, а в стране прибытия человек будет считаться иммигрантом и спрос на жилье там будет расти. Причем всегда эмигранты – это активная часть населения, а на покидаемой ими территории остаются жить люди, у которых, в силу разных причин, нет возможности уехать.
А теперь предлагаю читателю отгадать с трех раз, кого в прифронтовом городе будет больше: желающих уехать или приехать? Вот почему на сегодняшний день желающих купить дом в Донецке в сотни раз меньше, чем желающих продать его. А те, покупатели, которые есть, как правило, заявляют такие требования и цены, по которым готовы купить жилье, что продавцам дешевле просто подарить его. А во время интенсивной стрельбы и неделю после нее, желающих что-либо купить вообще нет.
Многие могут возразить, что за последние полгода увеличилось количество жителей в Донецке. Да, это так, но увеличилось за счет тех, которые вернулись с Украины в свое жилье, поскольку там, по их словам, львиную долю заработка приходилось отдавать за аренду жилья. Среди этих людей нет покупателей недвижимости и на ситуацию на рынке недвижимости эти люди влияние не оказывают. Однако, в начале мая многие продавцы, истолковав это событие как возможное увеличение спроса, подняли цену продажи своей недвижимости. И что? Как отсутствовал спрос по старой цене, так и по новой!
Таков, как когда-то писали классики социализма, волчий оскал капитализма. Сегодня покупателю в Донецке наплевать, что продавцу нужно срочно уехать, что ему нужны деньги, что на те деньги, которые ему предлагают, он ничего не купит в Киеве/Ростове/Мухосранске, что только в ремонт вложено в два раза больше цены продажи, а жилье продается с мебелью и быттехникой (аргументы, приводимые продавцами), он, с одной стороны, пользуется моментом, чтобы купить дешево, а с другой стороны у желающих жить в Донецке покупателей просто очень мало денег.
Точно так же в 2007 – 2008 году вели себя продавцы недвижимости. Экономика была на подъеме, доходы были высокими и стабильными, а любой банк легко давал желающим валютный кредит для покупки недвижимости под залог этой самой недвижимости (ипотека). Казалось, что так будет вечно, покупателей было в десятки раз больше продавцов и вот тогда, при дефиците предложения недвижимости, продавцы диктовали цены и им было наплевать, что покупателю негде жить, что ему не хватает для покупки $20000,00 – цены на недвижимость росли до осени 2008 г., когда разразился кризис и курс доллара подскочил до 10 грн., а потом стабилизировался на 8 грн./долл. Цены на недвижимость рухнули, а покупатели остались с сильно подешевевшим жильем и валютными кредитами, которые нужно было погашать по новому курсу.
Один из читателей, как-то написал, что рынок недвижимости в Донецке разбалансирован. Скорее всего, это написал человек, купивший недвижимость дорого и находящийся теперь в статусе продавца. Здесь нужно уточнить, что такое баланс на рынке - это совпадение цены предложения с ценой спроса. Совпало – произошла сделка, нет совпадения, нет сделки. Так вот, на любом рынке всегда есть баланс, на то он и рынок, чтобы его участники находили совпадение и друг друга. Если же читатель считает его разбалансированным, значит цена его предложения превышает спрос, только и всего. В Жилищное Бюро «Альфа-Город» обратилась клиентка, самостоятельно продающая трехкомнатную квартиру 60 кв. м. в Буденовском районе за $8000,00. Почему она продает по такой цене – это ее выбор. К ней образовалась очередь покупателей и у нее нет жалоб на разбалансированный рынок, а услуги риелтора ей нужны только для того, чтобы устранить проблемы с документами!
Рынок недвижимости, в отличие от фондового рынка, очень инертен. Движение цен в сторону понижения или повышения происходит медленно и только под влиянием объективных факторов.
Поэтому странно, когда находятся читатели, считающие, что статьями в СМИ, интернете риелторы могут по своему усмотрению манипулировать ценами на рынке недвижимости. Такие манипуляции возможны только на фондовых и фьючерсных рынках, на которых сплетни и слухи могут влиять на котировки акций, а вот продавец недвижимости вряд ли изменит свои убеждения даже прочитав 50 статей в разных изданиях. Если кто-то сомневается – посмотрите на цены предложения недвижимости: в 99 % случаев они всегда выше рыночных.
Подводя итог, можно уверенно сказать, что недвижимость в Донецке начнет дорожать только тогда, когда начнется возрождение экономики. Пока что доля пессимистов на рынке недвижимости Донецка намного больше доли оптимистов и цены, по которым хотят купить, продолжают снижаться. Продавцы, сопротивляются, поэтому рынок замер. Многие продавцы снимают с продажи свою недвижимость в ожидании лучших времен. Когда рынок выйдет из этого клинча, вряд ли кто-нибудь знает, хотя у каждого на этот счет есть свое мнение.
Заканчивая статью, хочется напомнить пословицу: «Не тот пропал, кто в беду попал, а тот пропал, кто духом упал»
