По информации журналистов ProfiDom.com,ua, об этом написал портал Domik.ua, который выяснил, у ведущих экспертов рынка, что и за сколько можно снять в Киеве в ноябре 2020 года и какое жилье пользуется наибольшим спросом.
Сегодня мы публикуем продолжение обзора аренды жилья в Кикве осенью 2020 года, начатого в предыдущей публикации
Как повлиял коронавирус на рынок недвижимости
После внедрения противоэпидемиологических мероприятий в середине марта 2020 года, люди массово выезжали из столицы: «С введением карантина упал спрос от 90%. Арендодатели шли на встречу и договаривались о скидках до 50% на стоимость арендной платы. Это было буквально несколько месяцев. С первого мая пошли заказы на квартиры, спрос увеличивался», — рассказывают риэлторы
В марте 2020 года цены на аренду квартир были ниже, чем осенью 2019-го на 7-9%. После введения карантина, спрос просел, поэтому стоимость упала на некоторые позиции до 25%.
На недвижимость возле метрополитена снижали стоимость максимум на 10-12% и арендатор не съезжал. В спальных районах, которые удалены от станций, цены с 7,5 тыс. грн снизились до 5-5,5 тыс. грн за месяц. Вплоть до того, что появились квартиры с ценами за однокомнатную в 4,5 тыс. грн/мес. Но, это было временное явление в апреле-мае. Уже в июне-июле, по мере выхода из жесткого карантина, падение цен остановилось и начался рост. К сентябрю стоимость во многих востребованных комплексах практически вернулась к показателям марта, то есть к докарантинным.
Сегмент посуточной аренды с начала карантина стал на паузу. Арендодатели ожидали сезонный рост спроса в период майских праздников и летних отпусков, но из-за всемирного локдауна этого не произошло.
С другой стороны, пандемия подстегнула спрос на загородную недвижимость, особенно среди семей с детьми. Весной-летом, по словам специалистов, стоимость аренды двухкомнатной квартиры в современных комплексах вблизи водоемов в окрестностях столицы достигала 10-12 тыс. грн в месяц, что было сопоставимо с киевскими ценами.
Сколько клиентов регистрируют договоры у нотариуса
Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор о найме жилья оформляется письменно. В статьях 793 и 794 говорится о том, что договор найма здания или другого капитального сооружения (отдельной части) сроком от 3-х лет должен регистрироваться у нотариуса.
На практике, к нотариусам никто не обращается: нотариальный договор — это расходы. Он требует нотариального удостоверения. Ни арендатор, ни арендодатель не видят в этом смысла. Так, при юридическом заключении договора, нужно внести сбор в Пенсионный фонд — 1% суммы договора аренды, военный налог — 1,5% и госпошлину — 0,01%. Плюс - оплата за услуги нотариуса.
Еще одна причина — желание собственников недвижимости скрыть доходы. Когда договор об аренде заверяется, нотариус выступает налоговым агентом и обязан сообщить о сделке налоговому инспектору. Чтобы этого избежать, владельцы заключают договор сроком до 3-х лет.
«У нас высокое налогообложение таких вот операций. 18%-й налог с дохода и 1,5%-й — военный сбор. 19,5% должен арендодатель отдать», — говорят эксперты, - «Все больше собственников квартир делают выбор в пользу нелегальной работы».
По состоянию на 2004-й и начало 2005 года процентов 40 рынка аренды вышло из тени. Люди перешли на единый взнос, оформили СПД и начали сдавать недвижимость официально. К осени 2020 года, по разным оценкам, называют цифры - 80 и 85% рынка находится в тени.
Юридическое заверение документа может осуществляться по желанию сторон. Это служит дополнительной защитой интересов каждого участника сделки.
Правда, эксперты предупреждают, что количество афер в сфере найма жилья выросло по сравнению с 2019 годом на 20%. В частности, популярность набирают агентства, которые вместо действительной помощи в поиске квартир, предоставляют распечатки со списком телефонов владельцев: человек приходит в такую контору, подписывает договор на получение консультаций, платит 800-1200 грн. То есть, ту сумму, с которой он расстанется, но не пойдет в полицию. Даже, если пойдет, то консультацию в действительности он получил.
Еще один вид мошенничества распространен в сегменте посуточной и краткосрочной аренды, продолжает управляющий. Ссылаясь на невозможность личной встречи, соискателю высылают поддельные документы в электронном виде. Затем, используя психологическое давление, мошенники рассказывают клиенту о якобы длинной очереди из желающих снять данное жилье. Но, за небольшую предоплату на карту банка, готовы сделать выбор в его пользу. В результате, арендатор остается без денег и квартиры.
Какой процент берут за услуги риэлторы Киева
Комиссия риэлторов в столице, как правило, составляет 50% от оплаты за один месяц проживания квартиросъемщика.
На рынке сложились разные схемы работы. Классика — когда оплачивает комиссионные арендатор. Бывают квартиры, которые сдаются без комиссии, где собственник оплачивает услугу своего риэлтора. Это очень выгодно арендатору. Таких квартир становится все больше. Возможен еще третий вариант: заключается эксклюзивный договор по квартире и риэлтор арендодателя оплачивает услугу риэлтора арендатора, возвращает ему до 50% своей комиссии. Таких квартир, наверное, 5% от сдающихся на рынке. Чаще всего, это квартиры сегментов выше, чем «эконом»
Процент оплаты профессиональным управляющим недвижимостью отличается: от 5 до 16% в месяц от общего вала в зависимости от того, какой пакет по управлению они предоставляют.
Помимо оплаты операторам рынка, стоимости аренды и коммунальных услуг, арендаторам следует учесть еще одну статью расходов. Владельцы квартир отказываются от практики оплаты за первый и последний месяц, вместо этого, просят внести страховой платеж. Страховой платеж — это страховая сумма, которая возвращается после полного взаиморасчета, приема квартиры, оценки ущерба в случае повреждения имущества.
Какая недвижимость в столице сдается в первую очередь
Быстрее всего, риэлторы сдадут квартиру возле метро, утверждает Владислав Кулишенко. Спросом пользуются массивы Осокорки, Позняки, Русановка, Левобережный, Оболонь, Печерск, Голосеево и КПИ.
По мнению риэлторов, скорость сдачи квартиры в аренду зависит от инфраструктуры, цены и рекламной компании: «Надо понимать, что это бизнес и каждый месяц простоя снижает годовой доход на 8%. Даже больше, потому что арендодатель платит за коммунальные услуги в тот месяц, когда людей нет. Хорошо оборудованная квартира в доме с наличием сервисов и с рыночной ценой сдается не за дни, как это было в 2019 году, а мы можем сдать ее за месяц. Держа цену на 5-10% выше остальных предложений, владелец за один месяц простоя теряете те же 10%».
Еще один фактор, — это качество ремонта: «На Оболони может стоять однокомнатная с ремонтом за 9 тыс.грн/ месяц и сдаться за один день. И трехкомнатная без ремонта тоже за 9 тыс. грн и не сдаваться два месяца»
Арендодатели допускают ошибку, когда делают дорогую отделку, но на свой вкус, уточняют риэлторы: «В комплексе в одном доме и практически на одном и том же этаже, две одинаковые квартиры сдались с разницей в 4 тыс. грн — за 16 и 21 тыс. грн, соответственно. В первой был сделан ремонт, как для себя. Владелец привез из старой квартиры дорогую мебель и технику, но не попал в цветовую гамму, не вписался в дизайн комнаты и сдал дешево. Владелец второй квартиры обратился за советом к риэлторам, и они объяснили дизайнеру, что хорошо сдается», — рассказывает специалист.
Эксперты советуют арендодателям, обратиться к специалистам, которые помогут создать «продающий дизайн».
