Ринок офiсiв Києва демонстрував позитивну динамiку в 2023 р.

Про головнi тренди, основнi показники та прогнози Property Times поговорив з експертами ринку.
Попри продовження воєнних дiй й регулярнi ракетнi атаки на столицю, ринок зумiв адаптуватися, окреслилися новi тренди, якi свiдчать про стiйкiсть сегменту до зовнiшнiх факторiв. Павло Макуха, експерт з комерцiйної нерухомостi, засновника Bridgy, зазначає, що попри найзначнiшi виклики в iсторiї iснування ринку професiйної офiсної нерухомостi Києва, ринок продемонстрував свою життєздатнiсть та здатнiсть гравцiв ринку до подальшої трансформацiї.
Аналiтики CBRE визначили кiлька основних тенденцiй, якi були характернi для ринку офiсної нерухомостi столичного регiону в минулому роцi: "Бiльшiсть компанiй призупинили скорочення персоналу та шукали шляхи оптимiзацiї витрат на нерухомiсть, переглядаючи умови оренди або покращуючи офiснi примiщення шляхом переїзду. Хоча на ринку продовжувало спостерiгатися деяке скорочення площ, зростання чистого поглинання станом на кiнець 2023 р., свiдчить про послаблення даної тенденцiї. Попит з боку орендарiв продемонстрував ознаки змiцнення: рiчний показник валового поглинання сягнув приблизно 91 тис. кв. м, що в чотири рази бiльше порiвняно з 2022 р., але все ще залишається на 32% нижче довоєнного рiвня 2021 р. За типом угод переважали угоди з переїзду (55%) та переукладання iснуючих договорiв (17%), на якi припадає близько 72% орендної активностi, тодi як розширення офiсних площ вiдбувалося порiвняно нечасто (6%). На противагу традицiйним переїздам, пов'язаним з вiйною, або скороченням офiсних площ з'являється нова тенденцiя. Великi компанiї залишаються у своїх нинiшнiх офiсах, уникаючи переїзду через його вартiсть та задля збереження стабiльностi робочих процесiв. Так, у деяких випадках мiжнароднi компанiї можуть утримувати свої офiснi примiщення номiнально, продовжуючи сплачувати орендну плату та пов'язанi з нею витрати, навiть якщо фактичне використання примiщень працiвниками залишається низьким - вiд 15% до 50%. Як наслiдок, у деяких випадках сценарiй переїзду не може конкурувати у фiнансовому планi з варiантом оренди того ж самого офiсу".
"Спостерiгається змiна форматiв орендарiв, скорочення займаних площ, переїзд у вiддаленi вiд центру райони, - зазначає Костянтин Олiйник, керiвник департаменту стратегiчного консалтингу компанiї UTG. - Найбiльшi українськi корпорацiї перевели спiвробiтникiв iз орендованих примiщень у власну адмiнiстративну нерухомiсть. Ряд компанiй звернули малозатребуванi представницькi офiси, дрiбнi та середнi рацiоналiзують витратну частину".
Паралельно з цим спостерiгалася й iнша тенденцiя, орендарi отримали унiкальну можливiсть переїхати зi своїх офiсiв нижчого класу в офiси вищого класу без суттєвого збiльшення орендних витрат, говорить Павло Макуха. Експерти ринку також зазначають, що змiнилися термiни планування.
"В другiй половинi 2023 р. спостерiгається збiльшення запитiв з боку орендарiв на середньостроковi договори 2-3 роки, - коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. - Щодо гнучких офiсiв, офiсiв з ремонтом та бажано з меблями, то за ними переважно пiдписуються короткостроковi договори на 1 рiк з пролонгацiєю".
"В 2023 р. спостерiгалася вiдносна (по зрiвнянню з 2022 р.) активнiсть потенцiйних покупцiв - як iнвесторiв, так i кiнцевих споживачiв, - по придбанню офiсних примiщень та, як наслiдок, закриття низки угод з купiвлi-продажу офiсних будiвель вартiстю вiд $2 млн. до $10 млн. i площею вiд 1500 кв. м до 10 тис. кв. м", - говорить Павло Макуха.
Зберiгся та посилився головний тренд вiд початку повномасштабного вторгнення - повага до безпеки.
"Гравцi ринку це розумiють та дбають про органiзацiю власних укриттiв чи облаштування спiльних разом з лендлордами", - зазначає Iлля Кенiгштейн, СЕО та засновник Creative States.
Ще одна тенденцiя, яка окреслилася за останнi роки, - це all-in-one пропозицiї.
"Резидентiв все бiльше цiкавлять не окремi рiшення, а повноцiннi екосистеми, що включають в себе сумiжнi продукти та сервiси", - коментує Iлля Кенiгштейн.
За даними, якi наводять аналiтики CBRE, станом на кiнець 2023 р. середнiй рiвень вакантностi становив 25% (-1%), у той же час рiвень вакантностi в класi В (27%) залишався вищим, нiж в класi А (24,7%), особливо в менш якiсних будiвлях. Основна частина вакантних примiщень була зосереджена в новозбудованих об'єктах, в яких залишається не високий рiвень заповненостi, а також у будiвлях нижчої якостi, що, як правило, розташовувались за межами ЦДР.
Дещо iншi данi наводить Костянтин Олiйник: "Середньозважена вакантнiсть у бiзнес-центрах Києва на кiнець 2023 р. склала: А - 27,4%, В - 20,2%, С - 14,5%".
"Якщо взяти виключно будiвлi класу А, якi функцiонують 5 рокiв i бiльше, показник вакантностi в них буде значно меншим за середнiй по класу А. Це є результатом того, що примiщення, в яких не виконане внутрiшнє оздоблення, а також якi вийшли на ринок останнiм часом, не встигли швидко знайти своїх орендарiв пiд час воєнного стану, - пояснює Павло Макуха. - Якщо ж перевiрити вакантнiсть БЦ класу А та класу Б, якi функцiонують понад 5 рокiв, то можна констатувати, що в багатьох будiвлях вакантнiсть спостерiгається нижча навiть за 5%, що призводить до логiчного висновку: класичному офiсному орендарю центрального дiлового району вкрай потрiбнi якiснi офiси".
"Щодо заповнюваностi наших локацiй. Першi два "Арсенали" тримають показник на рiвнi 80%. Creative State of Arsenal 3 ще на момент першого анонсування побив рекорд за попереднiм бронюванням на рiвнi 50%, - коментує Iлля Кенiгштейн. - В БЦ Gulliver локацiя Creative States заповнена на рiвнi 50%. В Creative State of Senator думаємо вiддати весь простiр локацiї пiд одну велику компанiю, яку обслуговуватимемо".
Загалом експерти зазначають, що зниження рiвня вакантностi, яке спостерiгалося в 2023 р., свiдчить про позитивну динамiку на ринку.
Серед причин зменшення вакантностi Левон Папоян видiляє такi:
- на ринок була введена обмежена кiлькiсть професiйних бiзнес-центрiв;
- наявний попит на офiснi примiщення не тiльки з причини релокацiї, а також у зв'язку з розширенням бiзнесу та нових проєктiв (особливо у мiжнародних органiзацiй);
- все ще залишаються виведеними з ринку два великих БЦ - 101 Tower та LuWR.
Змiцнення повiтряної оборони Києва, значне збiльшення попиту з боку як мiжнародних органiзацiй, дипломатичних установ, компанiй, так i з боку українського бiзнесу, сприяли стабiлiзацiї орендних ставок, зазначає Левон Папоян.
За даними аналiтикiв CBRE, прайм орендна ставка стабiлiзувалася на рiвнi $20/кв. м на мiсяць, знизившись з початку року на 5%. Верхня межа дiапазону орендних ставок на офiснi примiщення класу А знизилася в середньому приблизно на 7%, коливаючись в межах $18-24/кв. м, у той час як для iнших об'єктiв спостерiгалося зниження верхньої межi дiапазону приблизно на 11%, до $8-16/кв. м на мiсяць.
"Враховуючи зростання вартостi енергоносiїв, подорожчання комунальних платежiв, а з ними i OPEX (у тому числi через зростання вакантностi та розподiлу експлуатацiйних платежiв на меншу кiлькiсть операторiв), навантаження на орендарiв продовжить збiльшуватися, а ставки оренди в найближчiй перспективi продовжать своє подальше зниження", - коментує Костянтин Олiйник.
Загальна пропозицiя професiйних офiсних примiщень у Києвi протягом 2023 р. майже не змiнилась i становить близько 2,4 млн. кв. м, такi данi наводить Павло Макуха.
"У 2023 р. було введено близько 60 тис. кв. м. офiсних примiщень, але частина введених по документам будiвель не була готова до початку саме операцiйної дiяльностi, тобто, фактично, частка введених у 2023 р. будiвель почне функцiонувати з повнiстю готовими зонами загального користування у другiй половинi. Оновлений заявлений девелоперами рiвень нової пропозицiї протягом 2024-2025 рр. становить близько 150 тис. кв. м", - уточнює експерт.
БЦ, якi було введено в 2023 р.: Twelve, вул. Новокостянтинiвська, 12 (13,3 тис. кв. м), Gradient.Business Center, вул. Короленкiвська, 4-6 (20 тис. кв. м), БЦ на пр. Лобановського, 96 (2 тис. кв. м), Unit.City B4, вул. Дорогожицька, 3 (13,2 тис. кв. м).
"Разом з тим девелоперська активнiсть в офiсному сегментi сповiльнилася, а обсяг офiсних площ, що перебувають на стадiї будiвництва, зменшився, - зазначають аналiтики CBRE. - Однак, незважаючи на те, що ринок офiсної нерухомостi залишається незбалансованим, в тому числi через високий рiвень вакантностi, власники готовi вводити в експлуатацiю новi об'єкти на завершальних стадiях будiвництва".
Найбiльшим попитом користуються коворкiнги/гнучкi офiси та офiси з ремонтом, зазначає Левон Папоян.
"Проте вiдбулись й угоди в примiщеннях без оздоблення, але у цих випадках примiщення або будiвля iдеально пiдходили орендаревi, який мав час на виконання всiх видiв оздоблювальних робiт та вiдповiдний на це бюджет. Спостерiгається попит орендарiв на окремi офiснi будiвлi, розташованi в центральному дiловому районi, а також на якiснi проекти з грамотною концепцiєю", - дiлиться спостереженнями Павло Макуха.
"Попит є майже на всi класи в залежностi вiд бюджетiв. Гарно заповнюються БЦ А класу за рахунок значного зниження орендних ставок", - додає Левон Папоян.
По iнформацiї ProfiDOM.com.ua, вiдгукуючись на запит потенцiйних орендарiв, оператори ринку пропонують новi формати.
"Ми запустили нову локацiю в Києвi - Creative State of Arsenal 3, який реалiзували в новому для нас форматi: оскiльки ця локацiя сiмейного типу i передбачає вiзити дiтей разом з їхнiми батьками-резидентами, в Creative State of Arsenal 3 буде доступний сервiс професiйних нянь та вихователiв, якi займатимуться з малечею, - розповiдає Iлля Кенiгштейн. - Також на всiх київських локацiях запустили новий сервiс CS Kitchen - власна кухня".
Експерти зазначають, що тенденцiя минулих рокiв зберiглася - в загальному розподiлi попиту за iндустрiями продовжує домiнувати IТ-сектор (51%).
"Хоча темпи розвитку даного сегменту, який iсторично був ключовим драйвером попиту i девелопменту бiзнес-центрiв, сповiльнилися через скорочення фiзичної присутностi спiвробiтникiв в офiсi. Разом з тим, на ринку спостерiгалася вiдсутнiсть спiвставного попиту на новi офiси з боку компанiй традицiйних галузей, таких як фармацевтика та медицина чи аграрного сектору. Публiчний сектор, що становив 23% у структурi попиту, хоча ймовiрно i задовольнив свої потреби в офiсних примiщеннях у 2022-2023 рр., продовжить залишатись активним на ринку i в 2024 р. Додатково потенцiйний рiст попиту може виникнути вiд компанiй вiйськово-промислового сегменту, хоча їхнє поточне представлення в структурi є незначним", - коментують аналiтики CBRE.
"Також у 2023 р. були активними дипломатичнi представництва i урядовi органiзацiї (15%), ритейл-оператори, FMCG, фiнансовий сектор", - додає Павло Макуха.
Так описує портрет резидента гнучких офiсiв Iлля Кенiгштейн: "До вiйни цей формат визнавали переважно в IT i креативних iндустрiях та "зухвалi фiнансисти" (тобто fintech). Зараз окрiм зазначених орендарiв у нас i FMCG, i медiа, i дипломатичнi мiсiї. HR, агро, маркетинг, НГО. Логiстика, банки, рiтейл".
Загалом у порiвняннi з 2022 р. перелiк категорiй орендарiв значно та якiсно збiльшився, вважає Левон Папоян.
В 2023 р. попри воєннi дiї на ринку офiсiв спостерiгалася певна активнiсть, експерти зазначають, що ця тенденцiя збережеться й в поточному роцi.
Аналiтики CBRE: "У 2024 р. ми очiкуємо помiрне вiдновлення попиту з боку орендарiв. Не виключено, що серед орендарiв переважатимуть компанiї, якi користуватимуться можливiстю переїхати до якiснiших будiвель у бiльш привабливих локацiях. Очiкується, що до кiнця 2024 р. буде введено в експлуатацiю приблизно 51 тис. кв. м офiсних примiщень у межах чотирьох офiсних проєктiв. Новi офiснi будiвлi будуть переважно невеликими та середнiми об'єктами класу В, за винятком БЦ Heritage класу А. Однак можна очiкувати затримок iз введенням в експлуатацiю, оскiльки боргове фiнансування залишається практично недоступним, а попит на офiснi примiщення загалом залишатиметься стриманим. У разi своєчасного введення в експлуатацiю заявлених об'єктiв середня вакантнiсть на ринку може поступово зростати. Водночас, у якiсних бiзнес центрах, ймовiрно, спостерiгатиметься зниження вакантностi завдяки привабливим орендним ставкам та бажанню деяких орендарiв покращити якiсть своїх офiсiв. За умови вiдсутностi подальших економiчних коливань та погiршення безпекової ситуацiї, оренднi ставки залишатимуться загалом стабiльними, хоча у менш якiсних об'єктах можливе подальше зниження орендних ставок".
Левон Папоян: "Навряд чи з'явиться велика кiлькiсть нової пропозицiї, оскiльки бiльшiсть девелоперiв все ще знаходяться в режимi очiкування. Причин багато, серед них - ризики пошкодження будiвель внаслiдок ракетних обстрiлiв; вiдсутнiсть будiвельникiв; значне пiдвищення собiвартостi будiвництва та строкiв доставки матерiалiв; невпевненiсть в швидкому заповненнi БЦ; вiдсутнiсть можливостi прогнозування фiнансової окупностi БЦ, оскiльки проєкти починались iз очiкуваннями ставок, якi мали бути значно вище поточних. Наразi неможливо спрогнозувати, коли настане момент динамiчному пiдйому ставок. А цього не варто очiкувати до кiнця вiйни. Що стосується попиту - очiкуємо незначне збiльшення. Категорiї майже не змiняться. Стримуючими факторами залишаються невпевненiсть у термiнах завершення вiйни, обмежена кiлькiсть персоналу, оскiльки багато чоловiкiв або знаходяться за кордоном, або служать в армiї. Також стримуючим фактором є мобiлiзацiйнi ризики".