Компания City Development Solutions (CDS) предоставила Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, аналитическое исследование рынка первичной недвижимости Украины, которое мы цитируем в сегодняшней публикации.
По мнению Ярославы Чапко, директора CDS, наблюдаются высокие темпы развития сегмента первичного жилья в Киеве и облаcти. Чтобы поглотить 21 тыс. новых квартир, появившихся на рынке за шесть месяцев текущего года, необходимо, как минимум, три года при сохранении текущих темпов продаж. И это, не считая более 30 тыс. квартир в новостройках, оставшихся непроданными с предыдущих периодов. Если добавить сюда еще 30-35% спекулятивного спроса – квартир, выкупленных на ранних этапах девелопмента и выставленных сейчас на продажу, получим более чем десятикратное превышение реального предложения над спросом.
Основные тенденции рынка
• Пополнение рынка новыми объектами набирает обороты – за первые шесть месяцев 2017 года в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, что практически равно количеству квартир, вышедших в продажу за весь 2016 год.
• Первое полугодие 2017 года завершилось незначительным ростом цен во всех сегментах рынка, за исключением комфорт-класса, цены в котором снизились за счет большого количества новых объектов с ценами ниже среднерыночных по классу.
• Из-за смещения баланса нового предложения в сторону комплексов эконом- и комфорт-классов с соответствующей ценовой политикой, значительно увеличился ценовой разрыв между бюджетным и премиальным жильем.
• Ценовые войны, ставшие уже привычным явлением рынка первичного жилья, а также спекулятивный спрос, активизировавшийся в 2017 году, привели к "вымыванию" с рынка наиболее дешевых и небольших по площади квартир. При кажущемся многообразии выбора, найти малобюджетную квартиру можно только в новых проектах с датой ввода в эксплуатацию не ранее 2019 г.
• Спекулятивный спрос не дает возможности девелоперам значительно увеличивать цены на последних этапах строительства, как это обычно наблюдалось в предыдущие годы, и удлинняет период до-продажи остатков квартир. В ценовую конкуренцию вступают спекулянты, предлагающие квартиры "по переуступке", как правило, лучшей планировки и меньшей площади, чем в остатках у самого застройщика.
• Накопления населения уменьшаются высокими темпами, что отражается в запрашиваемых бюджетах на покупку квартир. К концу первого полугодия 2017 г. количество запросов на наиболее дешевый сегмент жилья - до $30 тыс. значительно увеличилось и достигло 92% от общего количества запросов на покупку первичного жилья.
Предложения рынка первичной недвижимости
• За первое полугодие 2017 года предложение новостроек выросло на 7,7% в сравнении с декабрем 2016 года. Продажи открылись в 31 новом жилом комплексе, еще в 21 объекте стартовали продажи новых очередей. Всего за период с января по июль 2017 года рынок пополнился на 20,7 тыс. квартир.
• По состоянию на 01.07.2017 продажи велись в 252 жилых комплексах с совокупным объемом предложения 56,1 тыс. квартир (с учетом поглощения). Из 252 жилых комплексов 48 объектов находятся на завершающем этапе продаж – в каждом из них в продаже осталось менее 10 квартир.
• По количеству проектов, структура предложения изменилась незначительно: удельный вес бюджетного жилья составил 67%, жилья бизнес-класса – 26%, а к классу премиум относится 8% комплексов. Тем не менее, структура предложения первичного рынка по количеству квартир претерпела значительные изменения – существенно выросло количество квартир бюджетного сегмента.
• Значительный рост удельного веса бюджетного жилья в структуре предложения квартир обусловлен выходом большого количества масштабных проектов эконом- и комфорт-классов в I полугодии 2017 года. Так, средний размер жилых комплексов, открывших продажи в 2017 году, составил 553 квартиры против 325 квартир в 2016 году.
• К июлю 2017 года удельный вес жилья экономкласса достиг 49% в структуре предложения против 47% в декабре 2016 года. Квартиры комфорт-класса составили 35% в структуре предложения против 29% на конец 2016 года.
• Из оставшихся 16% на жилье бизнес-класса приходится 14%, что на 7% меньше, чем в начале года, а квартиры в комплексах премиум-класса занимают всего 2% в структуре предложения первичной недвижимости.
• По объему предложения квартир продолжают лидировать Дарницкий и Голосеевский районы, на которые суммарно приходится 42% предложения. Удельный вес Печерского и Шевченковского районов в структуре предложения снизился, в то время как объем предложения в Днепровском районе увеличился до 13%.
• Изменения коснулись Деснянского района – здесь открылись продажи в трех новых комплексах с суммарным объемом преложения в 980 квартир, что привело к увеличению удельного веса Деснянского района в стурктуре предложения до 4%.
• Продолжает уменьшаться объем предложения в комплексах Святошинского района – на конец июня 2017 года он составил всего 3% от общего объема предожения Киева.
Спрос на рынке первичной недвижимости
• I квартал 2017 года ознаменовался значительным ростом количества сделок, что стало продолжением тенденции, наметившейся еще в 2016 году, когда количество сделок на рынке первичной недвижимости возросло на 20% в сравнении с 2015 годом.
• Положительный тренд, обусловленный возросшим инвестиционным спросом на фоне очередного витка девальвации национальной валюты и значительным снижением цен за счет большого количества акций и скидок, завершился к середине апреля 2017 года.
• Активизация спроса в I квартале 2017 года привела к "вымыванию" наиболее дешевых квартир в большинстве новостроек, а многие застройщики к апрелю завершили акционные программы, что привело к резкому увеличению средневзвешенного бюджета покупки.
• Начавшаяся в середине апреля ревальвация гривны, в совокупности с окончанием акций и ростом среднего бюджета покупки, привели к значительному проседанию спроса на рынке первичной жилой недвижимости в период с середины апреля по июль 2017 года.
• Основной спрос в IH 2017 года по-прежнему концентрировался на сегменте бюджетного жилья. По итогам полугодия, на бюджетное жилье приходится до 84% сделок, из которых 55% относятся к экономклассу, а 29% - к комфорт-классу. Спрос на жилье бизнес-класса в общей структуре составил 15%, а спрос на жилье премиум-класса – менее 1% в общей структуре сделок.
• В сравнении с аналогичным периодом 2016 года наблюдается смещение запросов покупателей в более низкие бюджеты приобретения квартиры. Так, почти 70% запросов сосредоточено на квартирах стоимостью до $30 тыс., тогда как по итогам I полугодия 2016 года эта категория занимала всего 10% в структуре спроса.
• Учитывая выход на рынок большого количества новых комплексов, которые на раннем этапе предлагают квартиры по сниженным ценам, инвестиционный спрос на первичном рынке составил около 32%. Спекулятивный выкуп квартир на ранних стадиях девелопмента не только уменьшает количество ликвидных квартир в продаже, но и впоследствии повышает уровень конкуренции, как на первичном рынке, так и на вторичном, оттягивая часть покупателей. Застройщикам приходится бороться не только с конкурирующими объектами, но и с квартирами, предлагающимися на продажу в их же собственных объектах.
• Несмотря на то, что бюджет покупки остается наиболее значимым фактором при выборе квартиры, сегодняшний покупатель начинает оценивать и другие параметры при сравнении жилых комплексов. Наличие хотя бы минимального объема собственной инфраструктуры, энергоэффективность дома, качество строительства, запланированная и уже существующая социальная и торгово-сервисная инфраструктура в окружении проекта становятся определяющими при выборе среди множества однотипных жилых комплексов.
Ценовая динамика
Цены в I полугодии 2017 года показали неравномерную положительную динамику во всех классах, за исключением жилья комфорт-класса, цены на которое продолжают снижаться и оказывают негативное влияние на средневзвешенную цену в целом по рынку, которая снизилась 4,6%.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в комплексах эконом класса за шесть месяцев осталась практически без изменений и составила 17 082 грн/кв.м. Подобная стабильность объясняется как нецелесообразностью повышения цен из-за высокого уровня конкуренции, так и балансом между растущими ценами в уже строящихся комплексах и более низкой стоимостью квадратного метра в новых комплексах, вышедших в продажу в 2017 году.
Основной причиной снижения цен в комплексах комфорт- класса является, в первую очередь, большое количество новых объектов, позиционирующихся в этом классе. Вторым значимым фактором является то, что значительная часть этих комплексов не соответствует заявленному классу и не выдерживает ценовой конкуренции со стороны комплексов эконом- класса.
Комплексы бизнес-класса за последние шесть месяцев показали наибольший рост на рынке первичной жилой недвижимости. Новое предложение в этом классе весьма ограниченно, а в старых комплексах в среднем продано более 2/3 квартир, соответственно, средневзвешенная стоимость квадратного метра на квартиры бизнес-класса выросла на 7% до 38 811 грн/кв.м.
Лидером по росту цен в I полугодии 2017 года стал Печерский район, предложение в котором представлено, в основном, комплексами бизнес- и премиум-классов. Относительно небольшой прирост предложения, постепенное вымывание наименее дорогостоящих квартир и большое количество комплексов на финальной стадии продаж, привели к рекордному в этом полугодии росту стоимости квадратного метра.
Значительный рост цен также зафиксирован в Дарницком районе, стоимость квадратного метра в котором выросла на 14% с начала года. Аналогичный рост показали цены в Голосеевском районе.
Наибольшее снижение цен зафиксировано в Подольском районе, стоимость квадратного метра здесь снизилась на 13% по сравнению с началом года. Также на 9% снизились цены в Днепровском районе в связи с выходом в продажи 1,7 тыс. квартир в новых очередях комплексов комфорт-класса с ценами ниже рыночных.
Постепенный рост цен на жилье в Оболонском районе за счет завершения продаж в нескольких комплексах эконом- и комфорт-классов и старт продаж в комплексах бизнес-класса вывели этот район на третье место по уровню средневзвешенной стоимости квадратного метра.
