Как проверить «юридическую чистоту» квартиры при покупке на вторичном рынке. Окончание Також читайте: http://profidom.com.ua/stati/analitika-i-zakony/27272-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pri-pokupke-na-vtorichnom-rynke Поскольку любая сделка купли-продажи недвижимости сопряжена с определенным риском, то очень важно знать, как проверить «юридическую чистоту» квартиры, чтобы избежать мошенников. Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua проанализировал этот вопрос и первую часть нашего материала, в которой рассказывается о том, какие документы должен предъявить продавец для регистрации сделки купли-продажи, мы уже опубликовали. Сегодня мы завершаем эту тему и рассказываем о тонкостях проверки документов продавца. Что должен проверить покупатель в документах продавца Паспорт В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов. По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане, при достижении 16-ти лет, могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру. Свидетельство о праве собственности В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так: нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав); Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав; нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме. До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит. В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом. Документы-основания для выдачи права собственности По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров: купли-продажи; мены; дарения; наследственного договора; пожертвования; ренты; пожизненного содержания; приватизации жилья государственной или коммунальной собственности; решение суда о получении права собственности на недвижимость. При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня. Проверка отягощений имущества Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах: вещных прав и отягощений недвижимости; запретов на отчуждение имущества; ипотек; едином реестре должников. При подготовке сделки, нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать. Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства. Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы: нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей; выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку. В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю. Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке Для этого, продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости. Проверка технического паспорта квартиры Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта. Проверка вывода независимой оценки недвижимости Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества. Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи. Проверка платежных обязательств Продавец, при подготовке договора купли-продажи квартиры, обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку. Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн. должны проводиться через банковские структуры.
