Понятно, что государство должно осуществлять конкретные шаги для того, чтобы обеспечивать доступность жилья для людей, которые не могут «потянуть» рыночные цены. Это важно для реализации положений Конституции Украины относительно надлежащего уровня жизни.
В Украине насчитывается более 14 млн. семей нуждающихся в жилье, из которых более 2.5 млн. находятся в тяжелых материальных условиях. По официальным данным, 1.3 млн. украинцев стоят на квартирной очереди, более 400 тыс. имеют право на получение жилья социального назначения. Почти столько же украинских граждан готовы самостоятельно решать квартирный вопрос, но при условии наличия предложений доступного жилья на рынке недвижимости.
Социальное и доступное жилье: задача для власти
В народе часто путают понятия «социального» и «доступного» жилья. Если социальное жилье имеет законодательное закрепление в Законе Украины «О жилищном фонде социального назначения» 2006 года, то статус доступного жилья до сих пор не урегулирован.
Согласно статье 47 Конституции Украины - каждый гражданин имеет право на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин имеет возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду.
Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилье предоставляется государством, органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату в соответствии с законодательством.
Граждане, которые находятся на социальном квартирном учете, обеспечиваются социальным жильем в соответствии с Законом Украины от 12.01.2006 г.. № 3334-IV «О жилищном фонде социального назначения»
«Социальным» - является жилье всех форм собственности из жилищного фонда социального назначения, которое бесплатно предоставляется на основе договора найма на определенный срок гражданам, нуждающимся в социальной защите.
По формулировке Минрегиона: «Доступное жилье» - это жилье, которое может быть построено или приобретено за собственные средства, гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством, при условии их государственной поддержки. Государство частично компенсирует строительство доступного жилья, предоставляет льготные ипотечные жилищные кредиты в уполномоченном банке для его покупки.
Право на получение такого жилья предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Сейчас социальное жилье в Украине практически не строят. Существует единственный механизм, когда на коммерческой основе строится дом, а затем 5 -15-20% квартир забирают у застройщика и бесплатно раздают очередникам. Это часто называют красивым названием «фонд социального жилья». За распределение социального жилья отвечает местная власть.
Но для того чтобы этот механизм работал, государство должно предоставлять земельные участки застройщику с дальнейшей передачей последним квартир государственным или местным властям.
Думаю, не следует особенно рассказывать, какие коррупционные «рычаги» задействованы в этом процессе. Иногда тема доступного и социального жилья реанимируется перед выборами разных уровней. Дело не идет дальше предвыборных обещаний и бесконечной риторики. Но можно ли ситуацию вывести из «тупика»?
Западный опыт
«Секрет» возникновения доступного жилья известен во многих европейских странах: строить много и дешево. Возникает другой логичный вопрос: где государству брать деньги на строительство?
По опыту Великобритании, которая выработала собственную систему строительства социального жилья, такое жилье предоставляется в аренду, прибыль от которой идет не в государственный бюджет, а сразу на строительство новых жилых объектов указанной категории. Через определенный срок проживания в социальном жилье, физическому лицу предоставляется право его выкупа со значительной скидкой.
Германия пошла похожим путем. В этой стране можно приватизировать социальное жилье на льготных условиях. Ежегодно более 100 000 социальных квартир в Германии передаются в частную собственность.
Во Франции в новых жилых кварталах часть квартир продается по коммерческим ценам, часть - с использованием ипотечных кредитов, и более 20% предназначены для малообеспеченных граждан. Следуя такой пропорции, во Франции создают добрососедские сообщества, а не потенциально опасные «гетто» и такая практика себя оправдывает. Также интересно, что во Франции социальное жилье строят частные компании, которые за это получают налоговые льготы от государства.
В развитых странах социальное жилье отдается в аренду малообеспеченным лицам по четко установленным государственным ставкам, причем частные компании разделяют с муниципальной властью полномочия по определению лиц, которым будет предоставлено право на социальное жилье, что существенно уменьшает потенциальные коррупционные риски.
Европейский опыт показывает, что объединение усилий государства и частного капитала позволяет строить социальное жилье в гораздо больших объемах.
Важно, что правительства стран ЕС все чаще принимают решение о возможности дальнейшего выкупа социального жилья, ведь считается, что частная собственность дисциплинирует и стимулирует граждан к активному социальному поведению и трудовой деятельности.
Таким образом, социальное жилье превращается в доступное, постепенно решается жилищная проблема, корректируется социальное положение малообеспеченных граждан.
Украинские реалии
В Европе постоянно растет потребность в социальном жилье. На это влияет несколько факторов: экономический кризис, миграция, урбанизация и др. Поэтому, правительства европейских стран вынуждены внедрять и развивать социально ответственную жилищную политику.
За последние годы. в Украине, не было представлено реальных данных относительно текущего состояния строительства государством социального и доступного жилья, не разработаны действенные варианты решения проблемы на уровне государственной и местной власти. Зато все это время «кипела» законодательная работа: штамповались законы и постановления правительства, декларировались обещания :
- Указ Президента «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем».
- Закон «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»,
- «Порядок предоставления господдержки для обеспечения граждан доступным жильем»
- Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам обеспечения жильем граждан».
Общий смысл вышеуказанных законодательных актов сводился к следующим обещаниям:
- На строительство доступного жилья ежегодно планировалось выделять 0,5% ВВП;
- Покупателям предоставят одноразовую государственную помощь;
- Неспособным купить жилье сразу, - предоставят его в аренду на срок до 30 лет с правом выкупа;
- Выбор застройщиков должен проходить исключительно на конкурсной основе;
- Земли под застройку будут предоставляться бесплатно.
Но красивые нормы остались только на бумаге. Зато, любимым методом решения «квартирного вопроса», а по совместительству и пиара городских и государственных чиновников, оставалась фрагментарная раздача квартир в собственность очередникам.
Единственной попыткой реализации Закона Украины «О жилищном фонде социального назначения» принятого в 2006 г. и Постановления Правительства стало принятие в начале марта 2010 года решения Киевсовета «О создании жилищного фонда социального назначения». В этом документе отмечается, что Фонд социального жилья будет пополняться квартирами и комнатами в общежитиях, не подлежащих приватизации. Формировать очередь на получение квартир будут районные администрации. Но в этом есть все тот же коррупционный фактор. Слишком высок соблазн чиновников районной администрации внести в список лиц, нуждающихся в получении социального жилья, своих родственников или подставных лиц. Кроме того, чиновники радостно рапортуют, что социальное жилье не будет подлежать приватизации, мотивируя это тем, что якобы такая практика распространена во многих странах.
Но иностранный опыт прямо противоположный. Как уже отмечалось, большинство стран Европы позволяют жителям социального жилья его последующий выкуп при условии постоянного проживания в нем определенный период времени. Такой опыт является успешным, но украинские власти его полностью игнорируют.
Сейчас существует принятый в первом чтении проект Закона Украины «Об обеспечении граждан доступным жильем». Он был внесен в парламент в начале 2010 года в период президентских баталий. Этот законопроект носит сугубо декларативный характер и не решает проблем строительства доступного жилья. Но он должен определять конкретные пути обеспечения граждан недорогими квартирами, а не просто содержать декларативные лозунги.
Сейчас необходимо решить такие важные задачи, как:
- источники и порядок финансирования строительства доступного жилья,
- пути удешевления стоимости жилья,
- обеспечение комплексной застройки территорий доступным жильем с соответствующей инфраструктурой и т д.
Обеспечение населения доступным и социальным жильем является актуальной и глобальной проблемой, решение которой станет универсальным ответом на целый ряд проблем социального характера.
Следующим шагом должна стать разработка и совершенствование законодательства в сфере социального и доступного жилья, которое бы содержало не популистские обещания, а реальные шаги государства, с учетом его социально-экономического развития.
