Элитная недвижимость прошла кризис

В 2016 г. началась реализация квартир в четырех проектах бизнес-класса: ЖК The Garden (ул. Бусловская, 15, 38 квартир), ЖК Alter Ego (пер. Лабораторный, 7, 345 квартир), новых очередях жилых комплексов Pechersk Plaza (Киквидзе, 17, 140 квартир) и "Новопечерские Липки" (у. Драгомирова, 343 квартиры), а также в одном проекте премиум-класса - "Центральная Рада" (ул. Грушевского, 9 б, 26 квартир).
Всего сейчас предлагается 2857 квартир бизнес-класса в 24 жилых комплексах и 392 в 8 объектах премиум-класса.
Именно таким значительным новым предложением поясняют эксперты неплохие результаты полугодия: продано 840 элитных квартир, из которых 74 премиум-класса и 766 бизнес-класса.
"За 2015 г. было закрыто 82 сделки в объектах премиум-класса общей площадью в 11,3 тыс. кв. м, за первые шесть месяцев этого года - 74 (9,2 тыс. кв. м). Как видим, итоги полугодия дали почти тот же объем, что весь 2015 г.", - прокомментировал ситуацию управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец.
Впервые за несколько лет премиум-сегмент показал хоть незначительный, но прирост цен.
"Средние цены за полгода выросли на 1%, до $3861/кв. м. Влияние оказало открытие продаж в доме на Грушевского, где минимальная стоимость квадратного метра составляет $2800, максимальная - $5400", - пояснил Перегинец.
В бизнес-классе снижение цен продолжилось за счет корректировки коммерческих условий застройщиками на объектах, которые предлагались по завышенным ценам, а также за счет старта продаж в новых объектах, сообщает UBR.
"На отдельных объектах фиксировалось в течение полугода и повышение цен от 5% до 10%. Но средние расценки на квартиры бизнес-класса в новостройках снизились за первое полугодие на 8%. Следует отметить, что в ходе переговоров многие застройщики идут на торг, и дисконт от заявленной первоначальной цены может составлять от 5% до 25%", - рассказал Перегинец. Однако эти скидки индивидуальны и напрямую зависит от качества и успеха проекта.
Понятие элитного жилья стремительно трансформируется. К примеру, больше всего в бизнес-классе однокомнатных квартир (37%). Правда, в "премиуме" по-прежнему лидируют квартиры с тремя отдельными спальнями (35%).
"Это искажение самого формата элитного жилья. Квартира на одного должна иметь как минимум две спальни (одна для хозяина, вторая гостевая), да и площадь не меньше 200 кв. м", - подчеркнула эксперт риэлторской компании Best & Seller Ирина Луханина.
Однако, согласно исследованию Kiev Standard, сейчас в премиум-классе минимальная площадь квартиры составляет 51,1 кв. м (предлагается к комплексе PecherSKY), в бизнес-классе - 40,73 кв. м (в клубном доме "Гоголевский 47").
Максимальные тоже впечатляют: в "премиуме" самым большим признан пентхаус в 508 кв. м в клубном доме на Мичурина, 61, в бизнес-классе - 558 кв. м в Klovskiy.
"Но самый распространенный формат, который предлагают застройщики, - от 101 до 150 кв. м в премиум-классе и от 61 до 90 кв. м в бизнес-классе", - сообщил Перегинец.
По его наблюдениям, самая значительная доля покупателей (до половины) - это люди, которые улучшают свои жилищные условия, как бы банально это ни звучало.
"Они хотят квартиры в объектах лучшего качества, с более эффектными видами, с лучшими планировками", - пояснил Перегинец.
Ирина Луханина выделяет другую категорию - переселенческую.
"Обеспеченные переселенцы прошли три этапа. Сначала они арендовали жилье, потом покупали в уже готовых объектах, чтобы сразу привезти семью и жить. Теперь те из них, кто видит будущее своего бизнеса в столице, выбирает квартиры в строящихся объектах на самых начальных стадиях", - пояснила она.
Также Луханина отметила среди своих клиентов, интересующихся элитными новостроями, бывших украинцев с гражданством РФ, Беларуси или Израиля.
По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, есть тенденция к увеличению доли "настоящих" иностранцев.
"Нынешние проекты им уже понятны с эстетической точки зрения, и они рассматривают возможность инвестирования в наш рынок "на низкой базе". Раньше, увы, бывали случаи, когда, только подходя к объекту а-ля пшонка-стайл, европейцы разворачивались. Золотинка и оникс на входной группе их отпугивали", - сказал он.
Как отметил Перегинец, при выборе объекта сейчас важна не инфраструктура, но общий стиль.
"Интересуются соседними объектами, одинаковый стиль застройки очень важен", - подчеркнул он.
По информации ProfiDOM.com.ua, до конца года ожидается начало продаж сразу в нескольких крупных проектах. Осенью обещают начать продажи в двух комплексах от "КАН Девелопмент": ЖК "Тетрис Холл" и второй очереди Central Park. Спонсор рубрики: компания "Солвин Украина", партнер компании WAREMA, крупнейшего производителя солнцезащитных систем. В премиум-сегменте до конца года планируется открытие продаж в крупном многофункциональном комплексе с жилой составляющей на Мельникова от ГК "Континуум".
Как отметили эксперты, достаточно активно покупают земельные участки в центре под строительство.
"На Печерске есть участки, которые продают по $100-150 тыс. за сотку", - сообщил Артюхов.
Эксперты ожидают появления новых достаточно интересных проектов элитного жилья, старт реализации которых может быть начат до конца года. Однако в целом значительные изменения в цене в этом году вряд ли произойдут.
"При сохранении текущего положения в политической и экономической жизни страны рынок будет продолжать стагнацию. Колебания цен будут происходить за счет появления нового предложения и индивидуальной корректировки условий продажи от отдельных застройщиков", - заверил Перегинец.