Строители готовят покупателей к изменению ценовой политики

Сокращение количества сделок в первую очередь наблюдается в новостройках, возведение которых началось в 2017 г. Жилье в домах, которые вводились в эксплуатацию в прошлом году, появилось на рынке еще два-три года назад, поэтому большая часть квартир в них распродана.
"Еще пять лет назад квартиры в новостройках продавались на этапе строительства, - рассказывает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. - Три года назад не проданных после ввода в эксплуатацию квартир было около 10%, сегодня речь идет приблизительно о 30%".
Почему количество сделок сокращается? Покупательная способность населения в гривне не изменилась, а в долларах сократилась, говорит Артюхов. Финансовыми инструментами для покупки жилья клиенты практически не пользуются. Кредиты на покупку недвижимости из-за высоких ипотечных ставок - от 19% до 22% годовых - и жестких требований к заемщикам берут не более 5% покупателей жилья, передает LIGA.net.
Весь прошлый год застройщики пытались оживить спрос при помощи программ лояльности: скидок на квартиры, возможности получить кредит у банка-партнера в среднем под 7% годовых в гривне или воспользоваться рассрочкой платежа.
"В 2017 г. большинство киевских застройщиков при 100-процентной оплате стоимости квартиры увеличили скидки в два-три раза: если еще в марте 2017 г. максимальная скидка была на уровне 6-7%, то в канун новогодних праздников она достигала и 18-20%", - рассказывает и. о. начальника отдела продаж мини-города Svitlo Park Денис Павленко.
Падение продаж могло быть связано и со стабильным курсом. Жилье на первичном рынке продается в гривне, а с момента девальвации застройщику необходимо не менее двух недель, чтобы повысить цены. В этот период жилье стремится приобрести большая часть покупателей, которые, как правило, откладывают средства на квартиры в валюте. Но это касается преимущественно жилья эконом-класса. В бизнес- или премиум-сегменте цена по умолчанию формируется с привязкой к доллару или евро.
"Так или иначе, курс доллара влияет на количество продаж, и даже незначительное колебание в любую сторону повышает интерес покупателей и увеличивает количество сделок", - сообщили в пресс-службе "Киевгорстроя".
Девальвация гривни с 27,9 до 28,7 грн./$ в конце прошлого - начале этого года уже сказалась на рынке недвижимости. В корпорации "Укрбуд" отмечают всплеск покупательской активности только по итогам первой недели года: количество сделок за этот период выросло более чем в два раза в сравнении с первой неделей 2017 г., рассказывает пресс-секретарь компании Глеб Шемовнев.
Большинство инвесторов рассматривают покупку жилья стоимостью $30-40 тыс. За эту сумму они рассчитывают купить одно-двухкомнатную квартиру, в которой могла бы жить семья уже из трех человек, рассказывает директор отдела продаж DIM group Павел Подраный. По его словам, в предыдущие годы на рынке появилось большое количество однокомнатных квартир, и сейчас наблюдается дефицит жилья большей площади.
Конкуренция на рынке недвижимости Киева усиливается. Данных за весь прошлый год еще нет. По итогам 9 месяцев в столице велись продажи в 268 объектах, что на 25% больше по сравнению с аналогичным периодом 2016 г., говорится в исследовании City Development Solutions. Суммарно в столице на 1 октября прошлого года продавалось 66 тыс. квартир. То есть при текущем объеме сделок продать все предложенное на рынке жилье можно за 28 лет.
Зачем тогда застройщики столько строят? Деньги в стройки вкладывают частные инвесторы, которые не могут вывести средства за границу, рассказал директор крупной девелоперской компании.
"Они не могут показать происхождение своих капиталов, поэтому вкладывают в самый динамично развивающийся сегмент недвижимости - жилищное строительство", - поясняет он.
"Все, кто начинает новые проекты, стараются обеспечить их финансирование на 100% и даже больше с учетом возникшей по ходу развития проекта необходимости продавать под ключ, с ремонтом, - рассказывает Артюхов. - Экономика строительства больше зависит от инвесторов проекта, чем от функции продаж".
По информации ProfiDOM.com.ua, высокая конкуренция заставит застройщиков удерживать цены. В "Укрбуде" не видят предпосылок к серьезному изменению цен. Если не будет финансовых потрясений, в ближайшие полгода возможно разве что небольшое повышение, как в прошлом полугодии (жилье подорожало на 5-7%), прогнозирует Шемовнев.
"В 2018 г. стоит ожидать незначительного увеличения стоимости квадратного метра в гривневом эквиваленте - цены скорректируются на индекс инфляции", - добавляет директор по экономических вопросах DIM group Виталий Тимошенко.
Даже если курс гривни резко снизится, цены на недвижимость будут расти с задержкой.
"При низкой покупательной способности девелоперы не могут адекватно реагировать на курсовые скачки, ведь резкое, пускай даже полностью оправданное, повышение цены приведет к снижению продаж", - говорит Тимошенко.
В пресс-службе "Киевгорстроя" считают, что цены будут расти соразмерно курсу доллара, росту цен на энергоносители и материалы.
"Есть негласное правило: цены будут пересмотрены, если доллар "шагнет" за отметку 28-29 грн., - поясняет Денис Павленко. - Уже сейчас аналитические данные по рынку жилья свидетельствуют о незначительном росте средних цен. Компании, мягко выражаясь, "готовят" общественность к изменению ценовой политики".