Эксперты боятся давать прогнозы по рынку аренды жилья в Киеве

Расчеты производят в гривне, рассказывает юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр, а рынок привязан к доллару, и аренда жилья, которая ранее составляла $500, сейчас стоит уже $600. На рост стоимости аренды сыграли и другие факторы.
"Многие стали осторожничать с покупкой квартиры. То выборы, то военное положение, то скандал с "Укрбудом" - все бояться покупать недвижимость. Значит, больше вкладываются в аренду. Этим пользуются арендодатели, которые сегодня уже сформировались как бизнес-класс, то есть покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду", - говорит Иван Кудояр.
По наблюдениям эксперта по рынку столичной недвижимости Сергея Костецкого, цены на недвижимость выросли в целом на 20% за счет инфляционных ожиданий, коммуналки и т. д.
Значительным спросом пользуются квартиры в новых жилищных комплексах с новым ремонтом, коммуникациями, хорошими транспортными развязками, наличием рядом станций метро и торговых центров, особенно в Голосеевском районе, на Позняках и Осокорках. Но традиционно пользуются также и спросом квартиры в Деснянском, Днепровский районах, передает UBR.
Из клиентов столичного рынка жилищной аренды Иван Кудояр отметил представителей индустрии информационных технологий. Чтобы ежемесячно платить за жилье по 20-25 тыс. грн., нужно зарабатывать как минимум 40-50 тыс. грн. В этой ценовой категории "айтишников" приблизительно 50-55%. Остальные - бизнесмены, "заробитчане", студенты - предпочитают жилье скромнее.
По наблюдениям Сергея Костецкого, клиентура столичного рынка аренды жилья сегодня приблизительно на 80% состоит из жителей Киева и Киевской области. Остальные - приезжие из дальних регионов. Фактор переселенцев из охваченного войной Донбасса уже перестал играть заметную роль на столичном рынке недвижимости, а сами переселенцы фактически стали уже киевлянами.
По словам председателя Киевского регионального отделения АСНУ Владислава Кулишенко, в прошлом году стало больше приезжать нерезидентов Украины на короткий срок. Они отдают предпочтение центральным районам, где есть квартиры с хорошим ремонтом и охраной.
По оценке Сергея Костецкого, если в 2018 г. было около 30-35 тыс. предложений, то в 2019 г. это число дошло до 50 тыс. Благодаря этому в прошлом году на 30% выросло и количество заключенных сделок. Это говорит о том, что люди, которые покупают квартиры в жилых домах, передают их затем в аренду. Сейчас, считают эксперты, в Киеве заключается ежемесячно 2 тыс. сделок.
По информации ProfiDOM.com.ua, наибольшим спросом в Киеве пользуется жилье эконом-класса, которое в 2019 г. можно было снять по цене 5-9 тыс. грн. в месяц. За такие деньги можно выторговать и одно- и двухкомнатные квартиры. Дело в значительном разбросе предложений. К примеру, в новостройках есть однокомнатные квартиры площадью по 70 кв. м. А в старых "хрущевках" немало трехкомнатных квартир площадью меньше 50 кв. м.
Следующий ценовой сегмент - 9-15 тыс. грн. Здесь, правда, доминирует отнюдь не предложение. Начиная с 10 тыс. грн. в месяц, квартиросъемщики начинают перебирать: требуют качественного ремонта, новой сантехники. И уж совершенно точно откажутся от квартир "по советским стандартам". Зато на жилье стоимостью от 5 тыс. грн. тут же выстраивается очередь, говорят риэлторы. И совершенно неважно, как давно в такой квартире хозяин переклеивал обои.
При этом, несмотря на рост цен, в прошлом году арендодатели проявили готовность торговаться и идти на серьезные уступки. По словам руководителя отдела недвижимости "Адвокатского и риэлтерского объединения Украины" Георгия Валиева, торг составил 5-10% на дорогих квартирах и до 20% - на дешевых.
Благо, выбирать есть из чего, говорят эксперты. На одного человека приходится примерно по 40 квартир. Это объясняется охлаждением рынка продаж - владельцы не могут найти покупателей и выставляют столичное жилье для аренды. За счет увеличения арендных ставок и сдержанного роста цены квадратного метра в новостройках немного уменьшились и сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость. Еще пару лет назад выйти "в ноль" можно было за 30 с небольшим лет. Теперь же запросто можно уложиться в указанный срок.
Эксперты пока осторожничают давать однозначные прогнозы на цены в 2020 г. С одной стороны, люди стали меньше бояться неопределенности прошлых лет и охотнее вкладываться в аренду, а их покупательская способность растет вследствие роста зарплат. По словам Кудояра, хороших квартир в Киеве не так уж много, поэтому их стоимость неизбежно будет расти.
С другой стороны, появились новые факторы, чьи последствия предвидеть пока сложно. Неясно, какую форму примет борьба новых властей за снижение тарифов на ЖК услуги. Если она будет реализована на деле, а не останется декларацией, то это сдержит дальнейший рост цен, который в целом в 2020 г. может оказаться незначительным. Также неясно, что будет с курсом гривны в этом году.
"На этот год снижения цен или стагнации мы пока не предвидим, если не сумеют понизить коммуналку в реальных цифрах. Пока есть обещания, какие-то перерасчеты, но по факту только вынесли транспортировку газа отдельно. Одновременно происходят явные допначисления за отопление, в новостроях увеличивают стоимость за счет охраны, видеонаблюдения, что Кабмин не регулирует. Неясно, что будет с тарифами от частных котельных, с котировками доллара", - резюмирует Иван Кудояр.
В любом случае роста арендных ставок, пусть и не очень значительного, квартиросъемщикам никак не избежать. Аренда жилья в Украине сильно недооценена, в среднем в мире стоимость квартиры примерно соответствует 110-120 арендным платежам. А значит, столичному рынку есть, куда расти. В будущем году ставки могут вырасти в пределах 10%. Впрочем, существенного увеличения спроса в 2020 г. киевским рантье ждать не стоит. Показатели останутся на уровне прошлого года - примерно 2 тыс. сделок в месяц. Для сравнения - в 2006-2007 гг. этот показатель превышал 6 тыс.