Эксперты ожидают новое банкротство на рынке жилья

"Застройщик №1" провалил сдачу "пусковой пятерки" "Укрбуда" - пять полностью построенных объектов, по которым просто не успел подать документы в Госархстройинспекцию. Торжественно пообещав сдать их до конца января, КГС переносит их на весну 2021 г., хотя никаких работ, кроме бюрократических, для их принятия не требуется. Руководство отрицает наличие проблем, путаясь в ответах, а эксперты не исключают того, что и третий застройщик может идти к банкротству.
"Пусковая пятерка" - пять построенных и практически полностью готовых к сдаче "укрбудовских" ЖК - "Харьковский", "Новомостицкий", "Пектораль", "Солнечная Ривьера" и "Гармония" - стали тем козырем, который в прошлом году в борьбе среди застройщиков, вцепившихся в войне за наследство "Укрбуда", перевесил чашу весов в пользу "Киевгорстроя".
Изначально велись переговоры о том, что достраивать объекты "Укрбуда" будет "Интергалбуд", который 11 декабря 2019 г. дал на это согласие. Но уже 13 декабря 2019 г. о желании спасти вкладчиков "Укрбуда" публично заявил "Киевгорстрой", президент которого Игорь Кушнир на пресс-конференции торжественно пообещал сдать "пусковую пятерку" до конца января.
Властями год назад сдача "пусковой пятерки" рассматривалась, как символический шаг с целью не допустить паники и обвала строительного рынка, представляющего собой классическую финансовую пирамиду, поэтому, очевидно, и был сделан упор на коммунальную компанию с репутацией "застройщика №1". Однако из 5 ЖК КГС смог сдать только половину с опозданием в полгода, при этом оскандалившись недоделками.
В своем посте в Facebook от 21 сентября Игорь Кушнир написал, что по остальным ЖК вопрос практически решен.
"По двум другим - "Харьковскому" и "Гармонии" - поданы документы на сдачу в эксплуатацию в ГАСК, ждем положительного решения. Подчеркну, что сегодня ввод этих объектов зависит исключительно от инспекции, КГС все от себя зависящее сделал", - написал президент КГС.
28 сентября инвесторы ЖК "Гармония" распространили заявление о том, что заселение их в ЖК, который планировали ввести в эксплуатацию до 30 сентября, откладывается на весну 2021 г. При этом дом практически построен еще "Укрбудом", а неспешные работы КГС, который с 10 марта ведет стройку, касалась исключительно облагораживания придомовой территории и подготовки документов, передает UBR.
"Укрбудовцев" возмутил тот факт, что заявления главы КГС не соответствуют действительности. Хотя на словах тот обещал уже введением ГАСИ в эксплуатацию ЖК до конца октября, на горячей линии "Киевгорстроя" заявление президента компании опровергли. Выяснилось, что документы на ввод в эксплуатацию вообще не подавались в инспекцию.
"На горячей линии компании "Киевгорстрой" сотрудники сообщают, что на 26 сентября документы в ГАСК не подавались, поскольку они еще не готовы. Вследствие этого планируемая дата подачи документов на ввод в эксплуатацию ЖК "Гармония" в ГАСИ - декабрь. А передача ключей инвесторам под заселение - март 2021 г.", - сказано в сообщении инвесторов "Гармонии".
Как показывает практика, подача на ввод в эксплуатацию объектов КГС происходит с четвертой-пятой попытки, ГАСИ не желает принимать объекты в связи с многочисленными нарушениями, и процесс может затянуться на полгода. Весна может плавно перейти в лето или даже осень.
У КГС, по слухам, финансовые проблемы, но именно в случае с "Гармонией" никаких финансовых вливаний уже не требуется, дом практически достроен еще "Укрбудом", осталось только подключить и подать документы. Но их не подают.
"Нас снова обманывают. Как можно ждать уже построенный дом два года? Я каждый день наблюдаю за полупьяными строителями, которые то постояли, то посидели от безделья, еще и зима впереди с местом жительства. А на вопрос конкретных причин, по которым не сдается дом, молчание внаглую. Нас превратили в заложников", - рассказывает один из инвесторов ЖК "Гармония" Наталья.
Хотя денег на достройку не требуется, с самого ЖК застройщик снял все "сливки" в виде проданных площадей в доме, оплат в рассрочку и за дополнительно начисленные метры - всего не менее 10 млн. грн.  Инвесторы уверены, что обещания ввести дом в эксплуатацию до 30 сентября были оглашены с целью собрать с них больше денег.
Позиция застройщика в этом вопросе, как оказалось, двойственна. Президент компании заявляет одно, а ее отдел продаж - совершенно обратное. Так, Игорь Кушнир категорически отрицает информацию "укрбудовцев" и говорит, что "Гармония" будет сдана в кратчайшие сроки, как и было обещано, никаких переносов сроков не планируется.
"Нет, ни о каких переносах по объектам "Укрбуда" речи быть не может! Делается все возможное, чтобы "Гармония" была сдана в ближайшее время. Напомню, что 3 ЖК "Укрбуда", а именно: первые две секции ЖК "Пектораль", "Солнечная Ривьера" и "Новомостицкий" - уже введены в эксплуатацию. Более того, на них даже получен почтовый адрес", - прокомментировал Игорь Кушнир.
Как следует из его слов, "Киевгорстрой" уже подал документы на ввод ЖК в эксплуатацию и ждет только вердикта ГАСИ. Однако на сайте ведомства, где обнародуется информация по всем поданным заявкам, никакой информации по "Гармонии" нет. Более того, слова президента "Киевгорстроя" опровергли в отделе продаж самой компании.
"На данный момент по "Гармонии" проблемы с документацией, в декабре, когда они будут готовы, они будут поданы. Заселение планируется на весну 2021 г.", - ответили в отделе продаж компании.
Комментируя письмо инвесторов "Гармонии", Кушнир все-таки вынужден был признать, что задержка со сдачей ЖК действительно есть. И проблема в ГАСИ и недобросовестном предыдущем застройщике.
"В ГАСК действительно поданы документы! Но на сегодняшнем этапе это документы на регистрацию изменений, которые в свое время должен был сделать еще "Укрбуд". Мы ждем одобрения, и как только они пройдут согласование в ГАСКе, будем подавать документы непосредственно уже на ввод. Еще раз подчеркну, делается все возможное, чтобы дома были введены в максимально быстрые сроки", - уверен президент КГС.
Однако этот комментарий противоречит заявлению самого Кушнира от 21 сентября, где он прямо заявляет именно о вводе в эксплуатацию, а ведь это разные документы.
"Ввод дома в эксплуатацию - это завершающая часть процесса строительства. А регистрация изменений может быть на каком угодно этапе строительства, когда застройщик подает в инспекцию план изменений. Конечно, если есть изменения, их нужно регистрировать накануне ввода в эксплуатацию", - прокомментировал аналитик SV Development Сергей Костецкий.
При этом новое, откорректированное для СМИ объяснение президента компании противоречит фактам. На правительственном портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства, который ведет Минрегион, указано, что изменения по "Гармонии" (ул. Стуса, 7) были зарегистрированы еще 11 сентября. Таким образом, вина вовсе не в ГАСИ, КГС сам не подает документы на ввод дома в эксплуатацию. Эту же информацию подтвердили и в отделе продаж.
Одной из причин, по которым КГС, возможно, не желает сдавать "Гармонию" в этом году, предполагают эксперты, является желание сэкономить на инвесторах. Впереди отопительный сезон, если ГАСИ во время его разгара вдруг примет ЖК, то на застройщика лягут затраты на отопление дома.
"Застройщики, как правило, не хотят сдавать зимой, так как процесс сдачи дома занимает время, и новые жильцы не горят желанием платить за отопление задним числом", - считает заместитель председателя Киевского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Владислав Кулишенко.
Понять желание застройщика сэкономить на затратах можно, но это экономия за счет тех же инвесторов, которые второй год не могут получить свои уже готовые квартиры, а ведь многие из них живут на съемных. Кроме того, внутри дома, говорят инвесторы, еще "Укрбудом" проведены все работы, и вторая зима без отопления приведет к разрушительным последствиям для отделки. Но, похоже, проблемы инвесторов "Киевгорстрой" не трогают, интересует только сбор денег.
По информации ProfiDOM.com.ua, когда объекты "Укрбуда" передавали "застройщику №1", констатируют эксперты, на того была возложена ответственная миссия по спасению не только вкладчиков "Укрбуда", но также и вкладчиков в другие стройки, ведь девелоперский рынок - классическая финансовая пирамида типа МММ, где за счет новых инвесторов строится жилье для предыдущих. "Киевгорстрой" должен был похоронить панику, которая от "укрбудовцев" могла передаться всему рынку и, безусловно, "положила" бы его.
Однако странные и необъяснимые задержки КГС со сдачей пусковой пятерки, которую достаточно было просто правильно оформить документально и подать в инспекцию, фактически похоронили не панику, а сам рынок. За желание "застройщика №1" сэкономить на инвесторах платят все девелоперы. На данный момент рынок первичного жилья остановился. Новых вливаний практически нет.
По словам Сергея Костецкого, количество сделок на рынке первичного жилья резко сократилось. Желающих рискнуть купить жилье в потенциальном недострое становится все меньше, форумы забиты предложениями продать квартиру в недострое. И страдает от этого, в том числе, сам же "Киевгорстрой", у которого уже не хватает денег на достройку всех объектов.
"Не надо сильно надеяться на эти сроки, потом еще перенесут - на весну, на лето. Я думаю, это нормальная практика, у "Киевгорстроя" нет денег, ему дай бог свои объекты достроить. Задержка с подачей на ввод в эксплуатацию - самое меньшее зло, что может быть. Людям нужно было задумываться, когда вкладывали, а сейчас остается просто ждать", - считает Сергей Костецкий.
Эксперты допускают, что финансовое положение "Киевгорстроя" на данный момент настолько сложное, что он вполне может пополнить число застройщиков-банкротов, таких как "Укрбуд" и "Аркада", не поможет и государство.
"Когда "Киевгорстрою" отдали объекты "Укрбуда", это внушало оптимизм. Но сейчас у него у самого задержка, например, по "Манхэттену" - больше года. Против играют разные факторы: нехватка оборотных средств, падение продаж, переоценка возможностей. История с "Укрбудом" вполне может повториться с КГС, у которого просто "пупок развяжется". Хотя это и коммунальное предприятие, оно может обанкротиться", - считает Кулишенко.
Эксперты называют признаки, как определить застройщика, который находится на грани банкротства. В первую очередь, это заморозка стройки, когда число строителей на объекте уменьшается со 100 вначале до 20, а потом 5. Работники вроде как есть, но в основном имитируют работы.
"Если на объекте три человека, то это говорит о том, что будет что-то не то. Скорее всего, застройщик объявит себя банкротом. Если не придут новые покупатели, а люди, скорее всего, не придут. Когда начинается негативное обсуждение инвесторами застройщика, никто к такому застройщику не пойдет", - резюмирует Костецкий.