Выборы затормозят рынок жилья

В этом году в киевском регионе, несмотря на пандемию и длительный карантин, количество заявленных новых проектов лишь на 15% ниже показателей 2019 г. При этом меньше стали строить именно в Киеве. В пригороде же более-менее ситуация с новым предложением стабильна.
Некоторые киевские застройщики могут взять паузу, что называется, до лучших времен, внимательно анализируя политические "расклады" в новом Киевсовете.
Не будут спешить с покупкой новых квадратных метров и потенциальные инвесторы.
"Часть покупателей, которые были заинтересованы приобрести квартиру на котловане, может занять выжидательную позицию на пару месяцев, внимательно наблюдая, что происходит на стройплощадке, как "чувствует" себя застройщик", - отметила эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода.
Сейчас в Киеве около 20-25% строящихся проектов, так или иначе связанных со скандалами, и уже не суть, срежиссированы ли эти скандалы конкурентами, псевдоактивистами или же действительно строительство настолько вызывающее, что местные общины просто не могут молчать.
"Я не исключаю, что такие проекты попадут в первоочередной список для более их тщательного изучения уже новым составом Киевсовета", - считает Виктория Нерода, передает UBR.
Наряду с курсовыми колебаниями, пандемией, общим снижением доходов, падением еще одного крупного застройщика ("Аркады") новые "катаклизмы" ему будут совершенно ни к чему.
Вероятнее всего, часть покупателей (до 15-20%) может переориентироваться на других застройщиков и другие сегменты жилья, такие как объекты новых форматов с высокой степенью выполненных строительных работ (свыше 50%) или на ЖК на завершающей стадии строительства.
Часть же покупателей (10-15%), скорее всего, отложит покупку квартиры на период до 2-3 месяцев, наблюдая за строительством выбранного ими объекта.
Покупатель будет всячески стремиться минимизировать свои риски. Что касается стройкомпаний, то покупательский взор будет прикован, скорее, не к крупным застройщикам и их "перекрестной" модели финансирования своих объектов.
"Потенциальный покупатель будет ориентирован на амбициозных застройщиков, внедривших новую бизнес-модель девелопмента, которая основана на реализации жилья принципиально нового качества: в комфортной среде и обособленном самодостаточном образе жизни, строящегося из более дорогих материалов", - отметила нам Виктория Нерода.
В таких объектах создается всеобъемлющий инфраструктурных комплекс, а также большие рекреационные возможности и т. д. Но главная особенность новой бизнес-модели заключается в аккумулировании средств на строительство в объеме до 40% (партнерские проекты нескольких девелоперов) и до 60% (проекты иностранных инвесторов).
По информации ProfiDOM.com.ua, ценообразование на первичном рынке зависит от ряда факторов, среди которых, несомненно, и политические последствия местных выборов. Но эксперты склонны считать, что местные выборы - это косвенный фактор, который может "сыграть", влияя, например, на уровень предложения в Киеве, на количество новых проектов, на количество и динамику строительных скандалов.
"На данный момент "чистыми" проектами являются лишь около 40-45% всех строящихся ЖК. Остальные же проекты по разным причинам являются в разной степени рискованными для вложений. Но, по моему мнению, выборы - все же не являются основной причиной для пересмотра застройщиками цен", - сказала директор по маркетингу жилого комплекса BASA City Виктория Погасий.
Конечно же, некоторые девелоперы могут приостановить вывод на рынок новых проектов (в особенности, в Киеве) до всецелого понимания нового политического пасьянса. Старт около 5-8 проектов может быть перенесен на начало весны следующего года.
А покупатель, планирующий инвестировать на начальных стадиях строительства объекта, когда наиболее выгодная цена, чтобы обезопасить себя от чрезмерных рисков, может отложить покупку на 1-1,5 месяца. Таким образом, отложенный спрос может увеличиться на 10-15%. Но при этом рынок уж никак не остановится, главные тенденции 2019-2020 гг. продолжатся - наиболее востребованными у покупателя будут объекты новых форматов, сулящих совершенно новое качество жизни и комфорта. Поэтому вполне вероятно, что до конца года наиболее востребованным жильем в киевском регионе станут объекты новых форматов: эко-комплексы, nature friendly-комплексы, многофункциональные ЖК и т. д.
На данный момент популярность таких жилых объектов достигает 60% от существующего спроса на первичном рынке. При этом количество объектов новых форматов не превышает 20-25% от общего количества строящихся ЖК.
"Большей популярность пользуются объекты новых форматов, в которых выполнено уже более 50% работ и строительство которых продолжалось и во время активной фазы карантина. Именно популярность таких объектов вынуждает застройщиков плавно повышать на них цены", - говорит Виктория Погасий.
До конца года стоимость жилья новых форматов в активной фазе строительства может вырасти до 15-17%. В остальных же сегментах рост цен возможен в пределах 5-7%, преимущественно из-за курсовых колебаний и удорожания строительства.
Но вряд ли существенно подорожают "котлованные" объекты. Такой рост цен не будет мотивирован ни спросом, ни качеством будущего объекта.
Кулуарно застройщики говорят о том, что, на фоне реформы ГАСИ в последние полгода процесс выдачи разрешений и ввода объектов в эксплуатацию был практически заморожен. При этом коррупция с выдачей разрешений только усилилась. Некоторые игроки неохотно говорят о том, что ставки за "нужные" решения увеличились на 30%. Поэтому сейчас не самое благоприятное время для вывода новых проектов на рынок, тем более, если их реализация прямо связана с уровнем продаж (то есть, сейчас без стартовой суммы, позволяющей строить минимум полгода, выходить на рынок очень рискованно как для застройщика, так и для покупателя).
Вряд ли эта "коррупционная" ситуация изменится сразу после выборов, так как реформа ГАСИ имеет государственный, а не локальный масштаб.
Сейчас выборы используются многими как дополнительный рычаг давления на застройщиков: практически все партии, участвующие в выборах в Киевсовет, обещают "прекратить" хаотичную застройку, начиная или продолжая войну против некоторых крупных компаний. Но и после выборов, кто бы ни победил, объективные и субъективные нападки на застройщиков вряд ли прекратятся.
Пока не проведена комплексная реформа в градостроительстве, пока не решены вопросы защиты прав инвесторов, долгостроев и пострадавших от афер инвесторов, рынок не станет "чистым", безопасным. До конца года, скорее всего, покупатели будут осторожничать, выжидая, когда поутихнут политические страсти. Вместе с тем в более выигрышной ситуации окажутся проекты со стабильными финансовыми ресурсами (это либо в партнерстве нескольких застройщиков, либо проекты иностранных инвесторов). Именно в таких проектах во время карантина строительство велось без остановок.
Доля таких проектов на рынке очень мала: аналитики говорят об 1/5 всего рынка, но по факту их количество не превышает 15-20%. Кроме того, чаще всего такие проекты на ступень выше по качеству строительства, комфорту жизни и инфраструктурным возможностям (в основном, это проекты так называемых новых форматов).
Покупатель в это политическое межвременье будет ориентирован именно на такие ЖК и откажется от инвестиций на уровне котлована.