Коронакризис хорошо сказывается на рынке офисов Киева

"За время карантина стройка здесь не прекращалась ни на один день", - говорит Денис Тучков, руководитель направления по работе с клиентами в Unit.City.
Инновационный парк - проект компании UFuture Василия Хмельницкого. Объект расположен в столице на территории бывшего мотоциклетного завода, и первые офисы здесь построили три года назад. Сейчас парк представляет собой 50 тыс. кв. м самых разных офисных пространств и сопутствующую инфраструктуру: конференц-залы, парковку, зарядку для электромобилей, спорткомплекс, зоны отдыха, кафе. Здесь базируется более 100 компаний-резидентов, среди которых много IT-проектов, а также образовательные платформы, фирмы из сферы маркетинга и инноваций в агросекторе.
"Парадокс нынешнего времени - у нас практически стопроцентная заполняемость. Если к нам придет новый клиент, мы не сможем тут же предложить размещение", - говорит Тучков.
Впрочем, вскоре в парке появятся новые площади, ведь отведенные под весь Unit.City 25 га застроены пока лишь на 10%.
В этом году парк привлек 50 млн. евро Европейского инвестиционного банка на дальнейшее строительство новых коммерческих зданий. Кроме того, еще $70 млн. инвестирует сюда промышленно-строительная группа "Ковальская", которая построит пять бизнес-центров на территории 70 тыс. кв. м. Сейчас идут работы по возведению двух бизнес-кампусов. В целом коммерческая часть Unit.City за 5-6 лет разрастется примерно до 600 тыс. кв. м офисов - столько предусматривает проект "города в городе", дополненных 340 тыс. кв. м жилой недвижимости.
"На рынке Украины не хватает подобных предложений. Это экосистема, а не точечная застройка. Качественное предложение такого класса офисов ограничено", - рассказывает Ольга Пилипенко, заместитель генерального директора группы "Ковальская".
Подобные проекты становятся продуктивным пространством для фирм, которые занимаются разработкой высокотехнологичных и инновационных продуктов, поясняет Виталий Бойко, CEO консалтинговой компании NAI Ukraine. Например, 70% бизнес-структур, базирующихся в Unit.City, сотрудничают с соседями по офису.
"За проектами с инновационной составляющей, которая трансформирует экономику, - будущее. Они интересны для инвестиционных и девелоперских холдингов", - говорит Бойко.
По словам Пилипенко, кроме рынка жилья "Ковальская" решила в целом двигаться в сторону коммерческой недвижимости и фокусироваться на создании подобного рода бизнес-хабов.
"Если взять Варшаву, например, то насыщенность коммерческой недвижимостью там в четыре раза больше, чем в Киеве. Перспективы в данном направлении существенные", - считает она.
В ближайшем будущем группа "Ковальская" вместе с партнерами намерена объявить о старте еще одного проекта в офисном сегменте. Речь идет о строительстве бизнес-центров площадью около 80 тыс. кв. м на столичной улице Жилянской.
Рынок растет не только за счет проектов "Ковальской". Сейчас в Киеве на разных стадиях готовности находятся анонсированные к открытию в 2020-2021 гг. 22 бизнес-центра общей площадью 350 тыс. кв. м, говорит Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG.
Намерение ряда игроков в коронакризис вложиться в офисную недвижимость - шаг вполне своевременный, считает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International Украина.
"Свободный финансовый ресурс есть у очень ограниченного количества игроков. К тому же с учетом просевшей экономики есть возможность снизить саму стоимость строительства", - поясняет эксперт.
Через несколько лет новые площади будут весьма кстати.
"Через три-четыре года на рынке Киева вполне может быть недостаток офисных помещений", - добавляет Носаченко.
Появление новых площадей на столичном рынке существенно замедлилось еще в кризисном 2015 г. И если в 2013 г. в Киеве появилось 127 тыс. кв. м свеженьких офисов, а год спустя - 149 тыс., то далее этот показатель резко снизился до 56 тыс. кв. м, а в 2016 г. и вовсе упал до 38 тыс. Еще через год он почти удвоился, затем вновь последовал спад до 50 тыс. В прошлом году в столице встало в строй уже 90 тыс. офисных кв. м. Но лишь сейчас рынок подобрался к прежним ударным темпам роста: по итогам года, по данным Colliers, в Киеве появится 110-120 тыс. кв. м новых рабочих пространств.
При этом спрос четыре последних года был стабильным, а потому вакантных площадей становилось все меньше: на конец 2019 г., по оценкам Colliers, пустовало лишь 7% столичных офисов.
"Того излишка свободных помещений, который появился в 2015 г., сейчас не наблюдается", - заключает Носаченко.
Оживший рынок вернул к себе интерес со стороны девелоперов, которые реанимировали замороженные или отложенные ранее проекты.
"Спрос на бизнес-центры оказался настолько высок, что подстегнул владельцев устаревших торговых центров, гостиничных комплексов, предприятий и фабрик реконструировать имеющиеся площади в офисную недвижимость", - говорит Олейник из UTG.
В качестве примера он упоминает гостиницы "Кооператор" и "Славутич", фабрику Михаила Воронина, заводы "Арсенал", "ЭлектроПриборСнаб" и другие локации, собственники которых решили их перепрофилировать.
Однако в этот момент мир атаковал COVID-19, и Украина встала на карантин. Спрос сразу сократился на 42%, а вакантность подскочила до 10-15%. И на сегодня 200-300 тыс. кв. м из 2 млн., имеющихся на столичном рынке, пустуют.
И арендные ставки снизились - в среднем с $30-35/кв. м до $25-30.
"Но это достаточно умеренное падение", - говорит Бойко.
По его наблюдениям, несмотря на коронакризис, инвестиционная и девелоперская деятельность не останавливается, хотя в деловой среде и царит неопределенность.
"Большинство представителей бизнеса соглашаются, что это временная ситуация, хотя недвижимость - актив долгосрочный", - поясняет эксперт.
Девелоперы продолжили доделывать проекты, реанимированные до пандемии, и за девять месяцев ввели в эксплуатацию более 80 тыс. кв. м офисов, уточняет Бойко.
"Пандемия может стать движущим фактором и в развитии традиционных офисов, и планирования рабочих мест в Украине в целом", - сказано в профильном исследовании консалтинговой компании CBRE Ukraine.
Рабочие пространства продолжат играть важную роль в социализации и поддержке командного духа, и, вероятнее всего, появится гибридная модель - сочетание работы в главном офисе или в коворкинге и дома.
Коронакризис стимулирует переход к гибким пространствам, хотя этот процесс и так был неизбежен, считает Илья Кенигштейн, основатель сети коворкингов Creative States. Его локация, которая открылась на территории завода "Арсенал" в начале лета, сейчас заполнена почти на 80%.
"Эту же локацию мы расширяем и уже активно строим второй корпус", - рассказывает он.
По информации ProfiDOM.com.ua, два других его коворкинга также не пустуют. Предприниматель уверен: эпидемия закончится, а тренд на гибкие рабочие пространства останется.
Только в этом году в столице открылось пять крупных коворкингов. Кроме того, в августе собственники компании "Нова пошта" Вячеслав Климов и Владимир Поперешнюк инвестировали в большой столичный объект Kooperativ на улице Сечевых Стрельцов, который годом ранее запустил Андрей Федорив с партнерами.
Всего в Киеве насчитывается свыше 50 подобных пространств общей площадью 86,6 тыс. кв. м, по данным Colliers, это в четыре раза больше, чем в 2015 г. При этом рынок коворкингов не только предлагает места для работы, но и влияет на классическую недвижимость для работы.
Современный офис должен быть более универсальным, чтобы моментально реагировать на любые изменения и перестраиваться, считают в девелоперской компании City One Development. Концепция такого помещения должна предусматривать комплекс инфраструктурных возможностей для человека, где множество потребностей можно закрыть в пределах одной локации.
Это означает, в том числе, и интеграцию офисов в многофункциональные комплексы - с ТРЦ и жильем, говорит Галина Мартыненко, менеджер по корпоративным коммуникациям City One Development.
Сейчас эта компания работает с бизнес-центрами общей площадью 63,5 тыс. кв. м и является партнером группы "ТАС" Сергея Тигипко в огромном проекте застройки Рыбальского полуострова. Последний предусматривает создание комплекса с 36 домами на 6155 квартир, бизнес-центром общей площадью 58 тыс. кв. м, школой, детским садом и парковками. Инвестиции в этот проект эксперты оценивают в $600 млн. - $ 1 млрд.
В свою очередь, инвесткомпания Dragon Capital планирует построить индустриальный парк E40 на 27-м километре Житомирской трассы неподалеку от Киева. В фокусе проекта - логистические и производственные потребности, но 10% от его общей площади в 200 тыс. кв. м займут офисы.
"Направление складской недвижимости глобально развивается, оно стратегически правильное для инвестирования, там интересно увеличивать свое присутствие, - говорит Владимир Тимочко, управляющий директор Dragon Capital по прямым инвестициям. - Растет электронная коммерция, растет доставка, логистические услуги становятся все более важными для современной экономики".
Нынешние арендаторы офисных площадей стали крайне требовательными. Они все чаще обращают внимание на наличие велопарковок, подзарядок для электрокаров, душевых в офисе, мест для отдыха, зеленых зон. Многие хотят фитнес-клуб по соседству.
Сами же собственники офисов больше внимания уделяют вентиляции и влажности воздуха, а также чистоте помещений.
"Идет расчет на повышенные стандарты воздухообмена и количества пространства на одного человека", - поясняет Пилипенко.
Сейчас практически все качественные здания предусматривают систему кондиционирования с возможностью включать "холод" или "тепло" независимо от времени года, поясняет Тучков из Unit City. Также многие обращают внимание на так называемый фальш-пол, который упрощает доступ к коммуникациям. Это помогает сделать перепланировку, чтобы ничего не вскрывать. В целом арендаторы меняют свои требования к офисам, но не отказываются от них. Спросом уже пользуются новые современные бизнес-центры с насыщенной инфраструктурой и широким набором сервисов, говорит Бойко из NAI Ukraine.