Рынок загородной недвижимости готовится к подорожанию

Таунхаусы, в свою очередь, построенные с использование керамоблока, при такой же удаленности от столицы будут стоить от $800 до $1,5 тыс./кв. м, спрогнозировала UBR эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Причина - в высоком еще с прошлого года спросе, превышающем предложение застройщиков, а также в росте себестоимости строительства из-за подорожания стройматериалов. Особенно заметно подскочили цены на пиломатериалы, используемые для строительства деревянных домов. Данный фактор повлияет и на себестоимость готовых домов из дерева. Однако деревянные частные дома занимают незначительную долю загородной застройки, особенно в массовом сегменте, и ориентированы на более состоятельных граждан. В связи с этим удорожание деревянных домов рынок не почувствует настолько сильно, как в сегменте монолитно-каркасных частных домов. Их цену подтолкнет удорожание керамоблоков и арматуры.
Как заметил гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько, с 2020 г. в Украине "наблюдается бум загородного строительства". Остается он, указывает Виктория Берещак, и в нынешнем году.
"Спрос на коттеджи не настолько ажиотажный, как в прошлом году, однако позитивная динамика роста сохраняется на уровне 12% с начала года. Это высокий показатель, учитывая, что до 2020 г. у нас вообще была стагнация в этом сегменте", - говорит Берещак.
По информации ProfiDOM.com.ua, эксперт высказала мнение, что повышенный интерес к загородной недвижимости столкнулся с недостатком предложения на рынке. По словам Берещак, "желая заработать легкие деньги", на рынок с недавних пор зашло большое количество новых игроков, однако качественные девелоперы все еще в дефиците.
"Когда спрос превышает предложение, у собственников появляется возможность "крутить носом" и повышать цены", - выразила мнение эксперт.
Растет и потребление строительных материалов. За последнее время наиболее сильно подорожали пиломатериалы: доски, брусья, ДВП И ДСП (древесноволокнистые и древесностружечные плиты).
"Мировой индекс цен на пиломатериалы в четвертом квартале 2020 г. вырос на 8%, причиной этому был рост спроса на необработанную древесину в Европе и Северной Америке. Самый высокий темп прироста был отмечен в США, Канаде, Центральной Европе и Эстонии", - рассказал консультант компании Pro-Consulting Андрей Мокряков.
За последний квартал ДВП, указывает Берещак, на товарной бирже в Китае подорожали почти в 5 раз и сейчас стоят $16 за плиту.
Как рассказали в отделе продаж компании "Современные деревянные дома" (СДД), где занимаются как возведением построек, так и изготавливают для них материалы, стоимость клееного профилированного бруса выросла с 15,5 тыс. грн./куб. м до 17,5 тыс. грн. И это еще не предел, говорят продавцы.
"Сейчас цена на сырье в леспромхозах растет с каждым днем, из-за чего мы даже не можем сформировать стоимость дома для конечного покупателя. Кроме того, у нас нет возможности выполнять и производственные заказы: из-за высокого спроса из Китая, Европы и Индии на сырье в Украине здесь возник его дефицит", - указали в отделе продаж СДД.
Как отмечает Андрей Мокряков, согласно данным Госстата, индекс цен производителей промпродукции, изготавливающей изделия из древесины (в том числе используемые и в новостройках), вырос на 14% в апреле в сравнении с аналогичным месяцем предыдущего года. Одновременно с этим растут все другие затратные части предприятий, что в итоге, прогнозируют продавцы, приведет к росту стоимости деревянной постройки для конечного заказчика на 20-25%.
"По нашим последним подсчетам, стартовая стоимость домов вырастет с $500-520 до $700/кв. м ", - заявили в СДД.
В Pro-Consulting констатируют, что в среднем по стране деревянные дома подорожали на $100/кв. м. Сегодня, говорят аналитики, за дом "под ключ" просят $500-700/кв. м. По итогам года рынок ожидает еще один ценовой всплеск, прогнозируют эксперты.
Частное загородное строительство активизировалось не только в Украине, но и в других государствах в связи с восстановлением мировой экономики в 2021 г. Высокие цены на материалы для строительства домов из дерева привели к их дефициту в России, где сейчас обсуждается возможность введения вывозной пошлины на сухие пиломатериалы (с влажностью менее 22%). Без этой меры в российской Ассоциации деревянного домостроения спрогнозировали рост стоимости деревянных домов без отделки на 20%, а с отделкой (где используется большое количество древесины) - на 25-40%.
Тем не менее, в Украине рынок домов, в которых основным материалом является дерево, не столь развит. По словам Олега Приходько, около 60% строящихся загородных домов - монолитно-каркасные, заполняемые газоблоком (пеноблок).
"Если люди рассматривают загородный дом не как дачную резиденцию, а как постоянное место жительства, то, конечно, они отдадут предпочтение более капитальным домам, нежели деревянным", - пояснил директор Greenol Приходько.
Подтверждает низкий спрос на деревянные дома и статистика СДД, где рассказали, что основная часть их покупателей находится за границей. За прошлый год, к примеру, у них вовсе не было заказов внутри Украины.
"Даже если взять радиус в 60-70 км от Киева, то в его пределах доля полностью деревянных домов составляет приблизительно 23% рынка. Если учитывать только города-сателлиты, то показатель будет еще ниже", - добавляет Берещак.
По ее мнению, из-за роста стоимости пиломатериалов на 10-15% могут подорожать частные деревянные усадьбы в рекреационных зонах, в частности, в Карпатах. Но в целом, так как рынок небольшой, рост не станет для него смертельным.
"Полностью деревянные дома строятся, как правило, только по авторскому дизайн-проекту или под конкретного заказчика", - объяснила Берещак.
Серийная коттеджная застройка также подорожает, но главным образом за счет роста инфляции в 8,5%, а также цен на другие стройматериалы.
"Арматура скачкообразно дорожает в среднем на 30% в последний период. Для серийного строительства - таунхаусов и ситихаусов - это имеет большее значение. Также не хочет снижаться в цене керамоблок и газоблок. Позитивная динамика роста есть даже по утеплителям. В целом, в зависимости от категории, материалы продолжают дорожать в пределах 9-15%", - говорит Берещак.
Из-за увеличившихся затрат на энергоресурсы, транспорт и зарплаты, а также на фоне начала строительного сезона весной в Украине уже на 10-15% выросли цены как на иностранное, так и на отечественное сырье. За лето цены на него подскочат еще на 20-25%. Наиболее сильно, из-за низкой маржинальности проекта для застройщика, это отразится на самом дешевом сегменте частных домов, находящихся на большом удалении от Киева.
Тем не менее, в будущем цена на загородное жилье будет постепенно снижать динамику роста, уверена Берещак.
"Думаю, что пройдет максимум год, и рынок просто захлебнется в количестве новых неликвидных проектов. Но сохранится ли нынешний уровень спроса, я не уверена", - добавила она.
Помимо этого, к тому, чтобы сбросить расценки на классическое загородное жилье, застройщиков будут подталкивать конкуренты - многоквартирные загородные дома современных форматов. В ближайших к Киеву сателлитах, указывает эксперт, есть многоквартирные дома с большой придомовой территорией, садами, скверами и парками, а также рекреационными объектами, озерами. Также развиваются микс-форматы: квартиры с двориками, патио, лаунджами.
"Как ни крути, дом все-таки стоит дороже, учитывая покупку земли. Таунхаусы до 40 кв. м уже сейчас, хоть их даже в пределах 30 км от Киева можно найти по цене $700-800/кв. м, как правило, не выигрывают конкуренцию у современных загородных многоквартирных проектов, так как не имеют инфраструктуры", - пояснила Берещак.