Ринок первинної нерухомостi Києва та областi досi не вiдновився

Property Times разом з девелоперами столичного регiону дiзнавався, якi тренди панували на ринку первинки у 2023 р.
Якщо у 2022 р. забудовники поновлювали роботу лише на тих об'єктах, якi вже перебували на завершальнiй стадiї, то у 2023 р. розпочалися роботи на тих майданчика, якi були на бiльш раннiх етапах будiвництва. Пожвавилися й темпи виконання робiт, але не у всiх забудовникiв.
"Системнi девелопери почали нарощувати темпи будiвництва, щоб пiдтвердити свою репутацiю та надiйнiсть, а також довести, що об'єкти будуть добудованi та iнвестори отримають своє житло", - зазначає Дмитро Новiков, директор з маркетингу компанiї City OneDevelopment.
"Влiтку 2023 р. аналiтики говорили про те, що 75% ЖК вiдновили роботи на будмайданчиках. Iнша справа - темпи будiвництва на них. На жаль, були й залишаються тi, що, скорiше, iмiтують роботи", - звертає увагу Iрина Мiхальова, CMO Alliance Novobud.
Попри такий позитивний тренд говорити про вiдновлення ринку поки зарано.
"Близько 20% забудовникiв так i не вiдновили будiвництво, а нових проєктiв на ринок майже не вийшло, за виключенням нових черг у наявних проєктах, - коментує Дмитро Новiков. - Ринок новобудов продовжує скорочуватись. Надалi це може привести до дефiциту пропозицiй у забудовникiв саме готового житла, на який зберiгається стабiльний попит".
Нарощування темпiв будiвництва, покращення безпекової ситуацiї в столицi та запуск державних програм стали передумовами для повернення покупця. Кiлькiсть угод на первинному ринку почала збiльшуватися. I хоча поки не йдеться про повернення до показникiв 2021 р., але динамiка загалом позитивна, зазначають всi девелопери, яких опитали.
"У порiвняннi з 2022 р. кiлькiсть угод на ринку збiльшилася у двiчi. В тому числi цьому сприяло розширення держпрограми "єОселя" та впровадження "єВiдновлення"", - коментує Дмитро Новiков.
"Середнiй показник обсягiв попиту по ринку на кiнець року сягав приблизно трохи менше нiж 30% вiд довоєнного рiвня i концентрувався вiн в категорiях полiфункцiональний квартал/кластер, мiсто в мiстi, багатофункцiональний комплекс за принципом мiсто в мiстi, еко-мiсто, - наводить данi Олександр Насiковський, спiвзасновник та керiвний партнер групи компанiй DIM. - Наш аналiтичний вiддiл, пiдбиваючи пiдсумки та вiдслiдковуючи в динамiцi обсяги пропиту й обсяги продажiв, засвiдчив, що на кiнець року комплекси змогли повернути майже 40% обсягiв довоєнних. Гадаю, це вплив трьох моментiв: концептiв продукту, репутацiї компанiї та стабiльного будiвництва з червня 2022 р.".
Поступово почали повертатися покупцi нерухомостi високої класностi.
"Особисто ми вiдчули це у травнi-червнi 2023 р., i ця тенденцiя з кожним мiсяцем набирає обертiв. Повернення iнтересу до первинної нерухомостi бiзнес-класу можна пояснити стабiлiзацiєю безпекової ситуацiї в столицi - менша кiлькiсть обстрiлiв та бiльший вiдсоток збивань завдяки появi Patriot", - говорить Iрина Мiхальова.
Зацiкавленiсть в об'єктах бiзнес-класу пiдтверджує i Дмитро Новiков: "Цiкавлять клiєнтiв не тiльки готовi квартири, а й об'єкти, якi ще будуються з орiєнтовним строком введення в експлуатацiю у 2025 р. Для прикладу, ми бачимо пожвавлення iнтересу до нашого об'єкта - кварталу бiзнес-класу "Новопечерськi Липки", а саме до сьомої черги, завершення будiвництва якої заплановано вже на цей рiк, та до восбмої черги, яка буде завершена у 2025 р.".
У 2023 р. суттєво скоротилася доля спекулятивного попиту.
"Зростання продажiв, яке ми спостерiгали протягом 2023 р., забезпечене придбанням нерухомостi для себе. Якщо ранiше на первинному ринку приблизно половина угод мала мету заробiтку з перепродажу або оренди, то зараз це поодинокi випадки", - констатує Анна Лаєвська, комерцiйна директорка "Iнтергал-Буд".
Ще один тренд, який посилився минулого року, - вiдкладений попит через ракетнi удари по столицi.
"Укладання угоди може займати вiд 3 до 6 мiсяцiв. За нашими спостереженнями, фактично кожний ракетний удар по Києву призводить до вiдкладеного попиту. Клiєнти бiльше часу беруть на роздуми, важче приймають рiшення, довше шукають, розглядають альтернативнi варiанти", - зазначає Сусанна Караханян, керiвник департаменту продажiв Greenville Kyiv.
"Кожен обстрiл суттєво зменшує кiлькiсть звернень до офiсiв продажу забудовникiв мiнiмум на декiлька днiв", - додає Дмитро Новiков.
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, пiд безпекою мають на увазi вже не стiльки закриту територiю та охорону, хоча цi аспекти також не втратили актуальностi, проте зараз поняття безпеки набуло iнших сенсiв.
"Клiєнти уважнiше ставляться до розташування житлового комплексу, щоб поруч не було важливих воєнно-iндустрiальних об'єктiв, вiйськових частин, об'єктiв критичної iнфраструктури тощо. Частiше звертають увагу на конструкцiю будинку, значно менше цiкавляться останнiми поверхами (найчастiше розглядають до восьмого)", - пояснює Сусанна Караханян.
Саме з безпекових мiркувань пiдвищився попит на пiдземнi паркiнги.
"Активно купують тi, хто ранiше купив житло, але не розглядав покупку паркомiсця. Як показують ситуацiї з обстрiлами мiст, пошкодження отримують не тiльки люди, тварини, будинки, але й припаркованi поруч авто. Тому покупцi розглядають пiдземний паркiнг, як добру iнвестицiю не тiльки у комфорт, але й у власну безпеку", - коментує Дмитро Новiков.
Боротьба за клiєнта посилилася, а сам покупець став прискiпливiшим.
"Умови диктує клiєнт, зважаючи на те, що пропозицiя через вiйну невелика, а забудовники пропонують зараз надзвичайно вигiднi умови продажу, акцiї та розтермiнування, чого ранiше не було", - коментує Сусанна Караханян.
"Покупцi квадратних метрiв стали прискiпливiше оцiнювати як проєкти, так i девелоперiв. Враховують все: вiд локацiї об'єкта до динамiки на майданчику протягом останнiх кiлькох мiсяцiв. Зараз недостатньо сказати, що забудовник вiдновив роботи, потрiбно демонструвати активнi темпи. Кейси з затримками та повним зупиненням будiвництва деяких гравцiв ринку спонукали покупцiв до бiльшої вибiрковостi та уважностi щодо власного вибору", - зазначає Анна Лаєвська.
Зберiгся тренд на готове житло - покупцi не готовi ризикувати й вкладатися на початковiй стадiї будiвництва. До того ж є запит на житло "тут i зараз", щоб можна було якнайшвидше заїхати та жити, бо квартири здебiльшого купуються для себе, а не для перепродажу.
"Наприкiнцi 2022 р. - початку 2023 р. бiльшiсть наших запитiв були пов'язанi з готовим зданим житлом або збудованим, яке чекає сертифiкати готовностi, - розповiдає Юрiй Марченко, директор будiвельної групи "Синергiя". - У 2023 р. до них додалися будинки, здачу яких чекати вiд трьох до дев'яти мiсяцiв. Цей запит спонукав нас адаптувати свiй продукт: ми виходили на старт продажiв iз будинками з високим ступенем готовностi, де, до прикладу, вже був готовий монолiт".
"Наприкiнцi минулого року ми аналiзували, як змiнились вподобання покупцiв нерухомостi у розрiзi показникiв готовностi проєктiв. Якщо восени 2021 р. 52% угод - це була купiвля в будинках, введення в експлуатацiю яких заплановано через два роки, то зараз чекати такий тривалий перiод готовi лише 11% наших клiєнтiв, - такi данi наводить Анна Лаєвська. - Натомiсть третина угод - купiвля готової нерухомостi. Причини є очевидними: небажання ризикувати, очiкуючи добудови в умовах вiйни. Надто багато зовнiшнiх факторiв, що впливають на ринок".
Купiвельна спроможнiсть покупцiв знизилася, системнi iнвестори поки не повернулися, тому девелопери констатують зростання кiлькостi продажiв за програмами розтермiнування вiд забудовника та державними програмами фiнансування.
"Збiльшилася доля покупок у розтермiнування. Це свiдчить i про побоювання людей вкладати 100% вiдразу, i про зниження купiвельної спроможностi українцiв, а також пов'язано зi змiщенням попиту на великi трикiмнатнi або дворiвневi квартири, загальна вартiсть яких перевищує 2 млн. грн., це чимала сума для 100% оплати", - пояснює Юрiй Марченко.
Набирає обертiв державна програма кредитування "єОселя", це дало можливiсть залучити новi категорiї покупцiв, якi ранiше не розглядали покупку на первинному ринку.
"Протягом 2023 р. значно покращилося фiнансування "єОселi", окрiм запущеної у кiнцi 2022 р. програми пiд 3% для вiйськових, педагогiв, науковцiв та лiкарiв, влiтку 2023 р. запустили програму пiд 7% для ширшого кола споживачiв. У груднi минулого року, зовсiм недавно, стала доступною програма "єВiдновлення", люди отримують сертифiкати за зруйноване в ходi вiйни житло, якi вони можуть реалiзувати, в тому числi, купуючи первинне", - коментує Iрина Мiхальова.
"Тiльки в наших готових проєктах - ЖК "Синергiя Сiтi" та ЖК City Park - було укладено 30 угод в iпотеку, - зазначає Юрiй Марченко. - I кiлькiсть таких запитiв тiльки зростає. До "єОселi" додалась ще одна державна програма - "єВiдновлення": кiлькiсть українцiв, якi втратили житло внаслiдок бойових дiй та нинi вибирають готове житло в Iрпенi за сертифiкатами вiд держави, збiльшується щодня".