Попит на ринку готельної нерухомостi вiдновлюється

Про тренди та основнi показники готельного бiзнесу Property Times розповiдає разом з аналiтиками та операторами ринку.
В перший рiк повномасштабного вторгнення правила гри на ринку готелiв диктувала внутрiшня мiграцiя, адже потiк iноземних туристiв зупинився, iвенти та бiзнес-зустрiчi було скасовано, вiдпочинок вiдклався до кращих часiв. У 2023 р. ситуацiя дещо змiнилася, i хоча основним гостем був здебiльшого внутрiшнiй турист, мета поїздок зазнала змiн.
"Цiльова аудиторiя подорожуючих наразi максимально диверсифiкована за метою вiзиту: iноземнi журналiсти, представники неурядових органiзацiй, представники дипломатичних кiл, дiловi подорожi, тренiнги та навчання, лiкування, транзитнi подорожi, вiдвiдування родичiв, приватнi справи. Потенцiйний гiсть шукає рацiональнiсть та одночасно враження вiд споживання. Крiм того, значно скоротилося вiкно бронювання - до 1-2 днiв, що ускладнює планування дiяльностi", - коментує президентка асоцiацiї "Готелiв та курортiв України" (UHRA) Iрина Сiдлецька.
Змiнилася i концепцiя регiонiв. Як зазначає Артур Лупашко, засновник Ribas Hotels Group: "Ранiше гори переважно асоцiювалися iз зимовими курортами. До початку вiйни готелi в Буковелi здебiльшого працювали взимку i частково влiтку. Але цьогорiчний лiтнiй сезон в регiонi перевищив навiть успiшнi зимовi перiоди, а середня цiна на проживання була подiбна до зимових тарифiв".
Фактор безпеки закрiпився й став однiєю з ключових вимог клiєнтiв.
"Наявнiсть технiчних можливостей для безперебiйного функцiонування та пiдтримки високого рiвня сервiсу, технологiчнi iнновацiї та концепцiя стiйкого/сталого туризму (англ. sustainable tourism) вiдiграють важливу роль у забезпеченнi вiдповiдностi вимогам ринку та утриманнi конкурентоспроможностi готелiв й аналогiчних закладiв розмiщення, - звертає увагу Iрина Сiдлецька. - Попри те, що український ринок змушений розвиватися в надскладних умовах й напрацьовувати свої специфiчнi правила, ми з боку асоцiацiї робимо все для донесення до фахiвцiв i i загальнi свiтовi тенденцiї, якi окреслилися в iндустрiї гостинностi".
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, найбiльш стрiмкий розвиток серед нових девелопмент-проектiв демонструють формати апарт-готелiв та сервiсних апартаментiв.
"Концепцiя полягає в наданнi довгострокового та/або короткострокового проживання з поєднанням додаткових послуг з якiсним сервiсом для охоплення бiльш широкої аудиторiї гостей, що дозволяє керувати попитом в незалежностi вiд традицiйної сезонностi. Приватнiсть мешканця тотожна з вiдчуттям власної оселi, а рiвень комфорту, функцiональнiсть апартаменту та сервiс додають цiнностi та конкурентної переваги", - пояснює Iрина Сiдлецька.
Ще один свiтовий тренд, який набув розвитку й в Українi - сучаснiсть та екологiчнiсть у дизайнерських рiшеннях, технологiчностi оснащення, яке забезпечує побутову автономнiсть гостей, розумна i зручна органiзацiя життєвого простору, якiсний та професiйний сервiс, варiативнiсть додаткових площ: coworking space, бар, локацiї для вiдновлення, розповiли Property Times в асоцiацiї.
Артур Лупашко зазначив тренд, який є потужним сигналом про те, що ринок не просто вiдновлюється, а рухається вперед: у 2023 р. спостерiгалося збiльшення iнвестицiй у готельну iндустрiю через девелоперськi проєкти.
"Багато девелоперських компанiй розпочали будiвництво готелiв в захiднiй частинi Українi. Цiкавiсть до захiдних регiонiв продиктована безпековими факторами. Цей тренд почався ще у 2022 р., а торiк значно пiдсилився. Йдеться конкретно про три областi - Львiвську, Iвано-Франкiвську i Закарпатську. У цих трьох областях за останнi два роки з'явилося понад десять нових об'єктiв. В основному це будiвництво апартаментiв у туристичних регiонах цих областей, хоча є й небагато нових об'єктiв в самих обласних центрах. Середнiй чек в цих апарт-готелях i туристичних комплексах складає $100 тис.", - коментує Iгор Iльчишен, девелопер, засновник та СЕО Ama Family Resort.
Ростислав Хома, керiвник напрямку консультацiйних послуг у сферi нерухомостi, компанiя EY в Українi, коротко окреслив основнi тренди, якi були характернi для 2023 р.:
- стабiлiзацiя готельного ринку України - спостерiгалось менше волатильностi попиту та стабiлiзацiя рiвня заповнюваностi протягом року;
- високий середнiй рiвень заповнюваностi на заходi України (50-90% залежно вiд мiсяця);
- низький середнiй рiвень заповнюваностi в Києвi (15-35%);
- змiщення туристичних переваг (особливо влiтку) у сторону внутрiшнього туризму, бiльшою мiрою у регiонах Карпат та Львова;
- частина внутрiшнiх туристiв наразi планує менш тривалi та бюджетнi поїздки, часто у замiськi комплекси лиш на вiкенд, або ж взагалi надає перевагу економiї на вiдпустках;
- аналогiчно 2022 р., у 2023 р. спостерiгався низький попит зi сторони iноземних гостей (-40% в Українi вiдносно рiвня 2021 р.). Однак слiд зауважити, що показник дещо вирiс порiвняно з попереднiм 2022 р. (+23%). Серед iноземних гостей бiльшiсть вiдвiдувачiв - це офiцiйнi делегацiї, представники ЗМi, представники мiжнародних органiзацiй, рiдше - гостi з особистими цiлями поїздки;
- ключовий дохiд готелiв пiсля початку вiйни змiстився в сторону доходу вiд проживання. Вiдзначається зниження доходiв вiд F&B та особливо event-функцiй;
- у 2023 р. були зафiксованi руйнування деяких готелiв (зокрема, в Черкасах та Харковi). Проте варто зазначити й позитивнi новини щодо вiдновлення готелю "Optima Рiвер" у Миколаєвi, а також вiдбудову готелю Alfavito в Києвi, який, однак, все ще не вiдкрився.
Окремо потрiбно видiлити ситуацiю, яка склалася на ринку працi в iндустрiї гостинностi.
"Асоцiацiя провела дослiдження трудового потенцiалу в готельному секторi України у 2023 р., яке чiтко окреслює кадровий голод, обумовлений мiграцiєю та емiграцiєю спецiалiстiв, вiдповiдно стрiмке зростання заробiтних плат, як результат агресивної змiни ринку роботодавця на ринок працiвника, - коментує Iрина Сiдлецька. - Проте, навiть у таких турбулентних умовах, UHRA акцентує увагу на навчаннi та розвитку персоналу i прикладає максимум зусиль для збереження цiнностей та фiлософiї нацiональної гостинностi, яка славиться далеко за межами Батькiвщини".
Серед подiй, якi мали значний вплив на ринок, можна видiлити як негативнi, так i позитивнi.
Акт екоциду, який здiйснила рф на територiї України, зруйнувавши дамбу Каховської ГЕС, суттєво вплинув на регiональний розподiл попиту.
"Пiдрив Каховської ГЕС спустошив Одесу влiтку, i було дуже важко втримати завантаження готелiв на тому ж рiвнi та зберегти команди. Ця ж подiя вплинула на те, що бiльше гостей подорожували на захiд країни та вiдкривали для себе новi локацiї", - пояснює Юлiя Косенко, операцiйний директор Ribas Hotels.
З позитивних знакових подiй асоцiацiя провадить програму мiжнародної спiвпрацi EU4Business федеральної компанiї GIZ за фiнансування Європейського Союзу та уряду Нiмеччини, присвяченої пiдтримцi українських малих i середнiх пiдприємств (МСП) готельно-туристичного сектору в пiдвищеннi їх конкурентоздатностi та загального експортного потенцiалу до країн ЄС у пiслявоєнний перiод.
"Це найбiльш значущий проєкт у сферi гостинностi, розпочатий в 2023 р., - говорить Iрина Сiдлецька. - Спiвпраця UHRA та GIZ в рамках програми EU4Business є вкрай важливою для комплексного пiдходу нацiонального розвитку туризму, готельного господарства на мiсцевому рiвнi, для допомоги розвитку малого та середнього бiзнесу у туристичнiй сферi у створеннi нового iмiджу продукту, якiсного та конкурентоспроможного, як в Українi, так i за її межами. Завдяки цьому проєкту українська гостиннiсть має змогу укрiплення вiдносин з мiжнародними профiльними органiзацiями (HSMAI, Hotel Stars Union, HFTP) для обмiну досвiдом та навчання задля пiдтримки рiвня квалiфiкацiї спецiалiстiв та надання високого рiвня сервiсу мiжнародним туристам у пiслявоєнний перiод. Продукує iнiцiативи дослiдницького характеру у секторi, якi допоможуть продемонструвати реальний стан галузi, яка постраждала в результатi повномасштабної агресiї рф на територiї України. Програма сприяє у створеннi широкої освiтньої програми на тему USALI (The Uniform System of Accounts for the Lodging Industry), мiжнарожної системи облiку, аналiтики та ефективного управлiння закладом розмiщення, для готельєрiв та профiльних навчальних закладiв. Ми впевненi, що це додасть експертизи українським готельєрам, а також сприятиме готовностi ринку до приходу мiжнародних брендiв з завершенням вiйни".
Експерти зазначають, що попит поступово вiдновлюється, але регiональний розподiл значно вiдрiзняється вiд довоєнного, що обумовлено безпековим фактором.
Алiна Радченко, керiвник вiддiлу бронювання та маркетингу Ribas Hotels, коментує: "Пiд час аналiзу минулого року можна виокремити тенденцiю щодо збiльшення iнтересу до захiдних регiонiв та одночасного зменшення попиту на пiвденнi регiони. Наприклад, влiтку кiлькiсть гостей в Буковелi збiльшилася на 85%, а середньодобова вартiсть номерiв (ADR) перевищила показники 2022 р. на 140%. Якщо казати про пiвденнi регiони на прикладi Одеси, заповнюванiсть в мiстах-мiльйонниках впала практично на 20%, бiзнес-попит - на 20,5%, а також скоротилась середня тривалiсть проживання - до 1,7 ночi, i так само збiльшився вiдсоток скасувань - до 60% влiтку. Так, бiзнес-туризму стало менше, проте сiмейна авдиторiя почала активнiше планувати свої вiдпустки. Варто зауважити, що 60% гостей наших готелiв нинi становлять сiмейнi пари. Гостi почали подорожувати частiше, але на коротший перiод та з меншою глибиною бронювання, тобто бронюють за декiлька днiв до заїзду в готель".
В асоцiацiї "Готелiв та курортiв України" розповiли що, основна проблематика ринку полягає в недостатностi обсягу аналiтичної iнформацiї: "Опираючись на один iз чотирьох напрямiв роботи асоцiацiї, а саме Data Bank, працюємо над створенням механiзму збору якiсних та кiлькiсних показникiв спiльними зусиллями в межах усього туристичного сектору, в тому числi консолiдуючи зусилля з iншими профiльними асоцiацiями (AITO, УРА, Всеукраїнська асоцiацiя гiдiв) та Державним агентством розвитку туризму. Необхiдно також зазначити, що бiльшiсть закладiв розмiщення працює без офiцiйної категоризацiї, що свiдчить про недостатнiсть системи класифiкацiї, культуру та невизначенiсть якостi послуг, якi надаються, та не можуть вiдноситись до якiсного сегмента тимчасового проживання i, тим самим, впливати на статистичнi iндикатори".
На запит Property Times щодо основних показникiв на ринку готельної нерухомостi Дар'я Резнiченко, старший консультант напрямку консультацiйних послуг у сферi нерухомостi, компанiя EY в Українi, повiдомила: "За наявними на першi три квартали 2023 р. показниками вiдмiчалася стабiлiзацiя попиту в готелях Києва та Львова. Так, заповнюванiсть готелiв столицi повiльно зростала протягом року, однак все ще не досягла показникiв довоєнного 2021 р. За результатами сiчня-вересня 2023 р. середнiй рiвень заповнюваностi становив 24% в порiвняннi з 49% протягом аналогiчного перiоду 2021 р. На ринку готельної нерухомостi Львова середнiй показник заповнюваностi за 9 мiсяцiв 2023 р. залишився майже незмiнним в порiвняннi з аналогiчним перiодом минулого року та становив 54%. У готелях Одеси попит традицiйно є волатильним i залежним вiд сезону. Пiковим мiсяцем став серпень iз показником 35%. Однак варто наголосити, що середня заповнюванiсть за три квартали 2023 р. склала всього 24%, у той час як в аналогiчний перiод довоєнного 2021 р. цей показник був удвiчi бiльший. Однiєю з причин такого низького попиту є нестабiльна безпекова ситуацiя в регiонi, що призвела до змiни туристичних вподобань у сторону гiрських курортiв навiть у лiтнiй перiод. Тому 2023 р., зокрема i лiтнiй перiод, були надзвичайно успiшними для готельєрiв Буковеля. За першi три квартали 2023 р. середня заповнюванiсть склала 57%, а влiтку показник доходив до рiвня 88%".
Такий високий попит сформувався за рахунок декiлькох факторiв.
"Бiльша частина сiмей, якi ранiше надавали перевагу вiдпочинку закордоном, наразi не може зробити це у повному складi через чиннi обмеження для перетину кордону, а тому обирає для себе новi туристичнi напрямки в межах України. Враховуючи доволi обширну пропозицiю розваг та мiсць вiдпочинку, а також кращу безпекову ситуацiю в рекреацiйних зонах захiдного регiону, Буковель та iншi населенi пункти Карпат стали центром тяжiння внутрiшнього туризму минулого року", - пояснює Анастасiя Федiрко, менеджер напрямку консультацiйних послуг у сферi нерухомостi, компанiя EY в Українi.
"За даними HotelMatrix, середнє завантаження готельного ринку України у 2023 р. досягло 30,79%, що на 3,45% бiльше у порiвняннi з 2022 р., але й на 15,37% менше по вiдношенню до постковiдного 2021 р.", - коментує Iрина Сiдлецька.
"На фонi зниження попиту на засоби розмiщення в Києвi в 2022-2023 рр. показник середньої вартостi номера (ADR) та вiдповiдно середньої дохiдностi на номер (RevPar) мав тенденцiю до зниження в порiвняннi з показниками 2021 р. За пiдсумками першого-третьго кварталiв 2023 р. середньорiчний показник ADR в функцiонуючих готелях Києва становив близько $53 (проти $70 в 2021 р.), а RevPar - $12 (проти $37). Втiм, це не стосується п'ятизiркових готелiв Києва, бiльшiсть яких працює пiд мiжнародним брендом, якi, як правило, за своїми внутрiшнiми полiтиками та стратегiєю є менш гнучкими та тримають вартiсть номера у вiдповiдностi до iнших готелiв мережi по всьому свiту. В таких готелях ADR за 9 мiсяцiв 2023 р. склав близько $170, що в цiлому несуттєво менше за показник аналогiчного перiоду 2021 р.
Що стосується Львова, то, порiвнюючи показники перших трьох кварталiв 2023 р. та такого ж перiоду попереднiх рокiв, можна вiдмiтити деяке зниження ADR та RevPar.
Готельний бiзнес Одеси демонструє гiршi показники за передвоєнний 2021 р. Так, за 9 мiсяцiв 2023 р. ADR одеських готелiв становив $58 (проти $71 в аналогiчному перiодi 2021 р.), а середня дохiднiсть номеру - $14 (проти $38).
"Готелi, розташованi в Буковелi, за три квартали 2023 р. показали високi результати iз найвищою серед усiх регiонiв середньою вартiстю номера (не враховуючи п'ятизiрковi готелi столицi) - $111. Враховуючи також i високий попит у регiонi, RevPar Буковелi за сiчень-вересень 2023 р. становив $61", - такi данi наводить Ростислав Хома.
У 2023 р. ринок поповнився закладами рiзного формату, на ринок вийшли новi глемпiнги, апарт-готелi та готелi.
"У 2023 р. наш портфель поповнився чотирма готелями та одним глемпiнгом. Серед них: Didukh Eco-Hotel & SPA, WOL.07 by Ribas, Graal Resort (всi три - Буковель), глемпiнг Mandra Lavandiia (Одеська область), Radisson City Centre Odesa (Одеса), в якому Ribas Hotels Group виступає як third-party management company", - розповiдає Артур Лупашко.
Були розпочатi роботи й над новими проєктами, запуск яких запланований на найближчi роки.
"Торiк ми оголосили про роботу над трьома готельними проєктами, - дiлиться Iгор Iльчишен. - Перший об'єкт - New Secret Brand by AMA, готель в селi Поляниця. Введення в експлуатацiю заплановане на другий квартал 2027 р. Також торiк ми оголосили про початок будiвництва автентичного котеджного мiстечка Potay в Яблуницi. Його реалiзовуємо спiльно з архiтектурно-будiвельною компанiєю Cosmos in. Potay почали будувати та плануємо вiдкрити дверi в другому кварталi 2025 р. Третiй - апарт-готель WOL у центрi Вiнницi, який робимо спiльно з дизайн-бюро Темо. Очiкуємо введення в експлуатацiю в третьому кварталi 2025 р".
Оператори ринку налаштованi позитивно, про що свiдчать плани запуску нових проєктiв. Очiкується, що завантаженiсть не опуститься нижче показникiв 2023 р., прогнозується посилення конкуренцiї в найбiльш популярних локацiях.
Iрина Сiдлецька, президентка Асоцiацiї "Готелiв та курортiв України" (UHRA): "Зберiгаємо оптимiзм, оскiльки внутрiшнiй туризм вiдзначається незначним зростанням. Сподiваємось, що пiд час канiкул буде можливiсть вiдпочити бiля моря або у горах, звичайно, з урахуванням розвитку бойових дiй, питань доступностi пляжiв та полiтики мобiлiзацiї, що безпосередньо впливає на сiмейнi подорожi. З точки зору девелопменту, очiкуємо появи нових об'єктiв у таких регiонах, як Iвано-Франкiвська, Львiвська область та Волинь, навiть у цi важкi часи".
Юлiя Косенко, операцiйна директорка Ribas Hotels: "Нинi важко робити прогнози, але загалом ми очiкуємо пiдтримання завантаженостi на рiвнi показникiв 2023 р. В тому числi, завдяки збiльшенню корпоративного сегмента та заходiв. Однак передбачається i збiльшення конкуренцiї на заходi країни, зокрема в Буковелi. В планах багато нових готелiв, як в нашiй мережi, так i вiд iнших учасникiв галузi. Це, безумовно, призведе до зростання конкуренцiї, але такий розвиток подiй може виявитися корисним для галузi".
Iгор Iльчишен, СЕО Ama Family Resort: "Торiк нiша апарт-готелiв на Захiднiй Українi показала зростання. Вiдтак, цей сегмент став апетитним шматком для багатьох девелоперiв, якi ранiше цим не займалися. Очiкуємо анонси нових проєктiв вiд них. Це означатиме зростання конкуренцiї та збiльшення пропозицiї на ринку готельної нерухомостi. Отже, iнвесторам варто детальнiше вивчати девелоперiв та проєкти, куди вони планують вкладати свої кошти".