Проблемным жильем снова заинтересовались

Авторы документа - народные депутаты Анатолий Денисенко (внефракционный), Сергей Фаермарк ("Народный фронт"), и Алена Бабак ("Самопомощь") - придумали немало новшеств, которые, по их мнению, должны помочь несчастным покупателям проблемных квартир.
Впрочем, эксперты, проанализировавшие законопроект, нашли в нем немало "ловушек", которые могут стоить рядовым гражданам дополнительных затрат. Кому выгодна новая схема, так это застройщикам, готовым взяться за достройку замороженных объектов. Им предлагают целый список льгот.
На самом деле закон, прописывающий, что делать с долгостроями и как не оставить людей, купивших там квартиры, без денег и жилья, Украине однозначно нужен, считает директор агентства "Евро-рейтинг" Григорий Перерва. Стоит вспомнить хотя бы скандально известные стройки Войцеховского, большинство которых переведены в статус долгостроев. По оценочным данным, жертвами квартирной аферы стало порядка 10 тыс. граждан.
"Сейчас в Киеве долгостроями можно считать не менее 40 ЖК. В Украине таких, как минимум, 200-300", - рассказал UBR Перерва.
Экспертам вторят и авторы законопроекта. В пояснительной записке они отмечают, что проблема долгостроев в Украине стоит как никогда остро. Немало домов, заявленные сроки ввода в эксплуатацию которых истекли уже несколько лет назад, заморожены. А несовершенство отечественного законодательства не позволяет покупателям квартир ни вернуть деньги, ни оформить право на жилье.
В 2008 г. парламент попытался решить эту проблему, приняв закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", но он так и не принес ожидаемого эффекта, что доказывает дальнейшее увеличение списка замороженный объектов.
По мнению народных депутатов, более действенной обещает оказаться их схема. Ее суть в следующем: местные власти по собственной инициативе смогут создавать рабочие группы и присваивать домам статус долгостроев. Дальше возможно несколько сценариев: застройщику дадут время на доведение объекта до ума, права на дом перейдут жилищно-строительному кооперативу, созданному владельцами квартир, долгострой продадут на открытых торгах (если ЖСК не будет создан).
Собственно, все эти варианты региональные чиновники рассматривают и сейчас, пытаясь пристроить проблемные дома.
Но, как показывает практика, те же жилищно-строительные кооперативы не очень популярны среди обманутых покупателей. Ведь почти всегда застройщик исчезает вместе с деньгами граждан, а чтобы достроить дом, им приходится доплачивать и, зачастую, немало.
Лишние деньги есть далеко не у всех, что создает новые проблемы: войны начинаются уже внутри самого кооператива, между более зажиточными и "бедными" соседями. И кардинально изменить эту ситуацию новый закон вряд ли сможет.
Совсем другое дело с "приглашенными" застройщиками, которым будут предлагать выкупать проблемные объекты. Сейчас особого резона доделывать чужую работу у них нет, ведь почти все квартиры в долгостроях уже проданы, так что их шансы заработать - мизерные.
По информации ProfiDOM.com.ua, на этот случай в законопроекте припасено немало "плюшек", которые должны переубедить строителей. Во-первых, предлагается внести некий "расчетный коэффициент" (на этот показатель уменьшается как площадь фактически оплаченных гражданами квартир, так и размер обеспечения по кредиту). Размер такого коэффициента может варьироваться, но должен быть не ниже 0,3, указано в законопроекте.
"Не совсем понятно, что это значит на практике: покупателям выдадут квартиры меньшей площади или заставят доплатить", - недоумевает Григорий Перерва.
Если следовать логике авторов документа, то гражданин, который приобрел квартиру, скажем, в 100 кв. м, может рассчитывать лишь на 30 кв. м в новом доме. А если такая площадь его не устраивает, нужно платить по ценам, заявленным застройщиком на конкурсе.
Понятно, что коэффициент 0,3 - стартовый, и на конкурсе должен повышаться. Собственно, кто из застройщиков предложит самую высокую цифру, тот и получит объект. Но, учитывая, как в Украине проходят тендеры, несложно догадаться, что и коэффициенты, и стоимость квадратных метров вряд ли будут очень выгодными для владельцев квартир.
И это далеко не последний подарок для застройщиков. Их хотят также полностью освободить от уплаты паевого взноса в местные бюджеты, а это до 10% от сметы объекта. По оценкам Григория Перервы, на кону суммы от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов гривен. Понятно, что такой щедрый жест властей не может не заинтересовать застройщиков.
"Но такое предложение выглядит странно. Ведь некоторые долгострои как раз и не могут ввести в эксплуатацию, так как компания-застройщик не уплатила паевой взнос. Это значит, что прежнего собственника стройки за такой проступок лишат объекта, а тому, кто возьмется его достроить, разрешат официально не платить в бюджет", - поясняет Перерва.
Управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex адвокат Виктор Мороз считает, что вопросы и коэффициентов, и отмены паевых взносов очень актуальны, и их необходимо решать.
"Но предложенный законопроект позволит воспользоваться прописанными механизмами исключительно при наличии взаимопонимания с органами местной власти, что, на мой взгляд, приведет к увеличению коррупционной составляющей в строительстве и по факту существующую проблему долгостроев не решит", - подытожил юрист.
С ним согласен и управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
"Нормы закона должны быть выписаны так, чтобы не создавать возможностей для построения различных схем и рейдерства. В данном случае передача части полномочий местным органам власти, создание неких временных комитетов, вызывает опасение, что проблемы с долгостроями могут решаться в ручном режиме. Процедура перевода прав на некоего конкурсного заказчика также непрозрачная. На мой взгляд, наиболее справедливый и открытый путь - это предоставление первоочередного права покупки долгостроя тем, кто проинвестировал проект, или продажа на открытых торгах, к примеру, как в системе ProZorro", считает эксперт.
Артюхов предлагает и свои варианты решения проблемы долгостроев.
"Государство могло бы перенаправлять на такие объекты часть бюджетов ведомств, например, Минобороны, а непроданные квадратные метры передавать военнослужащими и участниками АТО. Сегодня власти тратят немалые средства на строительство социального жилья "с нуля", хотя могли бы "входить" в долгострои и решать сразу несколько задач", - отметил Артюхов.