Как стало известно Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, об этом рассказа портал Domik.ua. Существуют установленные законодательством Украины правила, по которым должны быть оформлены документы продавца квартиры для успешной регистрации договора у нотариуса. Одно из главных условий — продавец предъявляет необходимые документы в оригиналах.
По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор отчуждения недвижимости участники сделки заключают у нотариуса. Подготовку документов для регистрации договора у нотариуса участники сделки могут провести в агентстве недвижимости. Услуги риэлторов оплачиваются по предварительной договоренности — покупателем либо продавцом.
Для экономии обязательных платежей, продавцы предлагают покупателям подготовить договор без помощи риэлторов. В таком случае, документы продавца проверяет покупатель.
Документы продавца для сделки купли-продажи
Перечень необходимых документов для сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство финансов Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».
- Паспорт — для совершеннолетних граждан возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних, возрастом старше 14 лет.
Если владелец продаваемой квартиры — несовершеннолетний гражданин (ребенок до 14-ти лет — свидетельство о рождении).
- Идентификационный налоговый код всех собственников квартиры, в том числе малолетних и несовершеннолетних. Владельцам биометрических паспортов код не нужен, поскольку на такие паспорта он нанесен графически.
- Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец квартиры — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.
- Документ о праве собственности на квартиру.
- Технический паспорт объекта недвижимости.
- Оригиналы свидетельства о браке, о расторжении брака, о смерти супруги/супруга.
- Письменное и нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.
- Отчет об оценке имущества.
- Справка об отсутствии долгов по квартплате и коммунальным платежам за подачу электричества, тепла, газа и прочего.
Проверка паспорта продавца
Если паспорт старого образца, в него должны быть вклеены фотографии гражданина в возрасте 25 и 45 лет. Если гражданин менял фамилию или имя по своей инициативе или при вступлении в брак — это отражают соответствующие документы, подтверждающие изменение фамилии.
Проверка свидетельства о праве собственности
В Украине обладают равной юридической силой бумажные и электронные свидетельства о правах собственности. Изначально на территории Украины регистрацию всех договоров проводило БТИ. С 2013 года начала действовать электронная регистрация, при этом БТИ выдавало бумажную регистрацию и регистрировало в электронном виде. В бумажной форме нотариусы начали выдавать свидетельства с 2016 года.
Свидетельство о праве собственности на бумажном бланке, выданное до 2016 года — это документ с водяными знаками, регистрационным номером и записью — на основании договора отчуждения недвижимости которого, владелец получил право собственности на квартиру. Документ заверен подписью и печатью нотариуса.
О полученных в 2016 году и позднее правах собственности свидетельствует запись в электронном Госреестре прав. Для заключения сделок с недвижимостью, продавец предоставляет покупателю бумажную копию выписки из Госреестра прав.
Проверка договоров, на основании которых продавец стал собственником квартиры
По правилам ГКУ граждане получают недвижимость в собственность, совершив такие договоры:
- купли-продажи;
- мены;
- дарения;
- наследственного;
- пожертвования;
- ренты;
- пожизненного содержания.
При подготовке сделки купли-продажи, продавец предъявляет покупателю оригинал соответствующего нотариально заверенного договора. Если квартира просто приватизирована, то владелец должен предоставить свидетельство о праве собственности.
Проверка отягощений имущества
При подписании договора отчуждения, нотариус готовит выписку об отсутствии отягощений квартиры из Государственного реестра:
- вещных прав и отягощений недвижимости;
- запретов на отчуждение имущества;
- ипотек.
При подготовке сделки продавец предъявляет покупателю бумажные копии соответствующих выписок, заверенных нотариусом.
Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетним владельцем квартиры
Сделки с недвижимостью, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.
По заявлению продавца — родителя, опекуна или попечителя — органы госопеки и попечительства выдают разрешение провести сделку. Продавец показывает покупателю такое разрешение.
Проверка согласия совладельцев квартиры
Если совладельцы жилья не присутствуют при сделке, продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку супруга-совладельца или доверенность.
Проверка технического паспорта квартиры
Технический паспорт квартиры составляет бюро технической инвентаризации (БТИ) или частные конторы с соответствующими функциями. В документе приведены параметры объекта. Техпаспорт меняется в случае, если изменилась площадь. Если владельцы не проводили реконструкцию, техпаспорт действует по умолчанию. Покупателю надо выяснить — проводили или нет реконструкцию владельцы. Если на момент подготовки сделки купли-продажи срок завершения реконструкции пять лет — продавцу надо заказать новый технический паспорт.
Проверка вывода независимой оценки недвижимости
Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку. Их данные нотариус ежемесячно направляет в Государственную фискальную службу в отчетах о зарегистрированных сделках. Если в пакете продавца акта независимой оценки нет, нотариус сделку не регистрирует.
Проверка платежных обязательств
Квитанции об оплате коммунальных платежей должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку. Но, квитанции — необязательный документ, главное, чтобы были справки об отсутствии задолженностей. Их выдают ЖЭК, управляющая компания, предприятия-поставщики электричества, тепла, газа и прочих услуг.
Проверка регистрации жильцов отчуждаемой квартиры
Нотариус регистрирует договор при условии, что жильцов продаваемой квартиры и у покупателей открыты счета в банке или продавец и покупатель утверждают, что рассчитались до подписания договора. До регистрации сделки все, кто не является собственниками квартиры, должны выписаться из продаваемой квартиры (продавец может выписаться и после сделки).
