По информации журналистов ProfiDom.com.ua, об этом рассказал портал UBR.ua, В случае вступления в силу соответствующего закона, недвижимость станет неотделима от земли, на которой она расположена: станет невозможной продажа дома, в отрыве от земельного участка
Предполагается, что эта новация должна нивелировать почву для злоупотреблений как со стороны рейдеров, так и недобросовестных землевладельцев, а также, удешевить стоимость процедуры.
Однако, пока Верховная Рада одобрила лишь автоматический переход прав на землю от продавца к приобретателю расположенного на ее территории строения, а все остальные нюансы правоотношений вокруг земли проигнорировала. В итоге, закон может заработать не так, как задумывалось, на что обратили внимание другие нардепы, сейчас пытающиеся исправить пробел.
Проблема и решение
Еще 2 февраля Верховная Рада во втором чтении приняла законопроект №0850 об автоматическом переходе земельного участка к покупателю расположенного на нем дома. Среди прочих аргументов, введение нормы обосновывалось экономией времени и средств, излишек которых сегодня необходим для заключения отдельного договора купли-продажи и на землю, и на недвижимость.
Однако другие народные избранники обнаружили, что нормально новые правила не заработают. Некоторые считают, что предложенный подход, не требующий от сделки оформления отдельного договора на земельный участок, выводит землю, как предмет собственности, за рамки гражданских правоотношений.
Таким образом, вступление в силу закона в действующем виде может привести к еще большим проблемам, чем те, которые он пытался разрешить.
Например:
- владелец земли составил договор аренды, а арендатор на этом земельном участке построил жилой дом. Согласно законопроекту №0850, если он его продаст третьему лицу, то новый владелец получал право собственности на землю;
- согласно тому же акту, если два физлица стали наследниками равных частей земли, но один из них дал согласие на постройку на этом участке дома, и этот дом был продан, то у другого лица заберут половину доли этого участка без составления какого-либо договора.
С целью исправить ошибку, некоторые депутаты 15 марта зарегистрировали новый законодательный акт под номером 5248.
Законопроект №5248 вносит 14 новых пунктов в статью 120 Земельного кодекса «О переходе права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение)». А также, дополняет Гражданский кодекс и закон Украины об аренде земли.
Нормами унифицируются разные варианты первичного перехода собственности к новому владельцу, сводясь к единому принципу – при обретении прав и на землю, и на недвижимость, их приобретатель одновременно получает оба объекта ровно в том объеме и на тех же условиях, по которым ими владел бывший собственник.
Устанавливается, что предметом сделки, которая предусматривает переход права собственности на объект недвижимого имущества, обязательно должна быть и земля. К новому владельцу она переходит вместе с кадастровым номером. То есть, станет невозможным оформление договор купли-продажи здания без земельного участка.
Главной идеей было сделать невозможной ситуацию, когда собственниками земли и недвижимости будут разные лица, в связи с чем, к примеру, собственник земли будет препятствовать собственнику здания пользоваться его недвижимым имуществом.
Права и порядок их обретения разнятся в зависимости от принадлежности земли:
- приобретатель части права собственности на недвижимое имущество, размещенного на участке, пребывающем в постоянном пользовании, получает право использовать его для доступа и обслуживания своего объекта. Порядок пользования земельным участком определяется договором между приобретателем и землепользователем;
- если объект недвижимости размещен на земельном участке государственной или коммунальной собственности, и не находится в пользовании, приобретатель обязан в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на такой объект обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче ему в собственность или пользование земельного участка;
- в случае приобретения прав на жилой дом (кроме многоквартирного) на коммунальной или государственной земле, которая находится в пользовании другого лица (не бывшего собственника), и необходимости раздела земельного участка, новый земельный участок не может быть меньшим, чем максимальный размер участков соответствующего целевого назначения, которые определены ст. 121 Земельного кодекса (за исключением случаев, когда невозможно сформировать земельный участок в таком размере).
Также, документом регулируется и переход права собственности на недвижимость, земля под которой находится в аренде (суперфицие, эмфитевзисе): приобретатель такого объекта также становится арендатором земли на тех же условиях, которые имел продавец. То есть, новому владельцу тогда "не нужно будет бежать к собственнику земельного участка и просить его, чтобы он переоформил договор аренды.
Кроме того, законопроектом закрепляется одновременность государственной регистрации на землю и недвижимость. Таким образом, устраняется проблему, вытекающая из законопроекта №0850, из-за которой к регистратору принесут договор купли-продажи одного здания, а он должен будет сразу переоформить право собственности на землю.
Предполагается, что в общих случаях для оформления сделки потребуется один договор купчей и на недвижимость, и на землю. Это, в свою очередь, должно удешевить процедуру. В определенных условиях – если объекту больше трех лет и если эта первая продажа в году – при продаже такой недвижимости сейчас предусмотрена нулевая налоговая ставка. Из обязательных отчислений остается только госпошлина нотариусов.
Но, так как сейчас нужно заключать отдельные договора на продажу дома и земельного участка, то некоторые нотариусы рассматривают это как вторую продажу в году и облагают ее налогом по максимуму – 6,5% от суммы сделки. Если будет определено, что земля и недвижимость являются единым объектом, то вопросов возникать не будет и проблема будет решена.
