Оценка имущества стремительно дорожает

С июля прошлого года все продавцы или покупатели недвижимости обязаны сверять цены на свои квартиры, помещения, дома и землю с базой Фонда государственного имущества (ФГИ). Расценки на доступ к базе за полгода подорожали почти вдвое, до 1400 грн. Всю маржу получают частные компании-операторы. Их годовая выручка может достигать 7-8 млрд. грн. Сам ФГИ не получает ничего.

В конце 2016 г. Верховная Рада внесла изменения в ст. 172 Налогового кодекса, обязав Фонд госимущества создать единую базу отчетов оценщиков, наполнять ее и контролировать указанные в отчетах суммы. Таким образом, депутаты хотели сделать невозможным занижение оценочной стоимости объектов.
При проведении сделки купли-продажи недвижимости сейчас необходимо оплатить сбор в пенсионный фонд (1%) и госпошлину (1%), рассказал LIGA.net директор отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуард Бразас. Если продавец владеет объектом менее трех лет или совершает вторую сделку на протяжении года, то он дополнительно платит налог в размере 5% и военный сбор в 1,5%. Чем ниже стоимость объекта, тем меньше налоги.
"Оценку действительно занижали. Например, несколько лет назад производственное помещение в Киеве оценили в 150 грн./кв. м, что в 10 раз ниже реальной цены", - рассказал директор оценочной компании на правах анонимности.
По оценке Фонда госимущества, ежегодно из-за нечистых на руку оценщиков бюджет недополучал 2-3 млрд. грн.
В июле прошлого года Фонд госимущества выдал первое разрешение компании "Ви Ай Пи Департамент" (обслуживает площадку "Оценка.online") на подключение к Единой базе отчетов оценщиков. Модуль рассчитывает стоимость объекта автоматически. Если она ниже или совпадает с результатами оценки, то отчет загружается в программу, если нет - расчеты надо провести заново.
По информации ProfiDOM.com.ua, в июле 2018 г. за доступ к системе нужно было заплатить 390 грн. Причем не только оценщику, но и нотариусу, который должен удостовериться, что документы действительно есть в единой базе. С тех пор на рынке появились еще три игрока, и плата за доступ к модулю возрастала трижды.
Последнее подорожание произошло в конце декабря прошлого года, когда изменилась и система оплаты. Например, компания "Про закупивли" еще в прошлом году взимала за доступ в систему 510 грн. со всех участников процесса купли-продажи. Сейчас оценщики платят 1320 грн., а нотариусы - 1,2 тыс. грн. В итоге продавцу или покупателю квартиры (в зависимости от региона) приходится дополнительно оплачивать почти 1400 грн.
Для сравнения: средняя стоимость самой оценки жилья (без внесения в базу) сейчас - 300 грн. Она обходится гораздо дешевле самого доступа к программе. В чем причина? Участники рынка дают пространный ответ.
"Мы провели аудит наших услуг и приняли такое решение", - сообщил представитель "Про закупивли". Чем аудиторы обосновали такое решение, он не сообщил.
Сейчас в Украине, по данным Фонда госимущества, работает четыре модуля: "Оценка.online" (обслуживает компания "Ви Ай Пи Департамент"), "Профессиональная оценка" ("Про закупивли"), "Экспресс Оценка" ("Акцепт онлайн") и "Реестр оценка" (информационно-консалтинговый центр АСБОУ).
По данным Фонда госимущества, на 15 января еще шесть компаний уже согласовали с ним проект технического задания о создании комплексной системы защиты информации. Среди них: ЧП "Публичные закупки онлайн", ООО "Национальные конфиденциальные системы", ООО "Порто-Франко консалтинг груп", ЧП "Глобал-Н", ЧП "Инфо Про" и ООО "Проперти-АПП".
Ежегодно в Украине совершается 500-600 тыс. сделок, цены на которые необходимо согласовывать с модулем, отметил председатель правления Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров. Если каждая оценка обходится в 1400 грн., то суммарно четыре компании могут заработать за год 7-8,4 млрд. грн.
"Это коррупционная схема. Почему для передачи данных в единую базу необходим посредник? - удивляется Амфитеатров. - Оценщики могут вносить информацию самостоятельно".
Он уверен, что стоимость услуги доступа в базу должна быть меньше. К примеру, за доступ к Государственному реестру имущества Министерства юстиции потребители платят 0,5% от минимальной заработной платы (18-20 грн.).
"Это фактически дополнительный налог. Эта операция, де-факто, имеет принудительный характер и носит признаки админуслуги. Цены на нее должны регулироваться законом, но этого не сделано", - приводятся слова первого замминистра экономического развития и торговли Максима Нефедова в презентации АМКУ, который заинтересовался ситуацией с оценкой.
Руководители двух оценочных компаний и директор агентства недвижимости связали новации на рынке с интересами депутата от группы "Воля народа" Виталия Хомутынника. Ранее Хомутынник через свою пресс-службу опровергал эту информацию.
Компании, которые управляют модулями, похожи друг на друга. К такому мнению пришел АМКУ, который изучил их работу и в декабре прошлого года направил письмо с рекомендациями правительству. АМКУ поинтересовался, действительно ли Фонду госимущества необходимы частные площадки-посредники для подачи отчетности в единую базу. Если да, то АМКУ рекомендует установить получателя средств, порядок оплаты и верхнюю планку стоимости этой услуги. Ответа от правительства пока нет.  
Больше всего от внедрения этой услуги страдают жители небольших городов, говорит Эдуард Бразас.
"Цены модуля и реальная стоимость объекта часто не совпадают, поскольку в базе нет информации о таких же сделках, и сравнивать просто не с чем", - говорит он.
Для этих жителей дополнительная оплата в размере нескольких тысяч гривен налогов - большая сумма.