За 10 лет рынок жилья серьезно изменился

Тем не менее, многие эксперты были убеждены, что после карантина рынок недвижимости серьезно изменится, ведь за время тотального локдауна спрос на жилье сократился в среднем на 50%. Новые реалии приведут к тому, что граждане будут более придирчиво выбирать жилье, искать квартиры и дома в пригороде, рядом с природой и отдавать предпочтение недвижимости новых форматов.
Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, рассказал, что в 2011 г. 1 кв. м жилья эконом-класса стоил в среднем $1230 (9824 грн.). Курс доллара под конец 2011 г. был около 7,9 грн. А вот квадратный метр жилья комфорт-класса стоил уже $1904 (15210 грн.).
В 2014 г. долларовые цены на недвижимость упали - $723 (11398 грн.) за 1 кв. м в жилье эконом-класса и $1230 в комфорт-классе (19523 грн). Средний курс доллара тогда был выше 15 грн. В 2016 г. 1 кв. м стоил $610 (16511 грн.) и $938 (25396 грн.) соответственно. В 2019 г. 1 кв. м уже стоил $804 и $1309 (20031 грн. и 32614 грн. соответственно).
"Сложности у застройщиков и проблемы на строительных площадках ("Укрбуд", "Аркада", Stolitsa Group) привели к остановке работ на некоторых объектах и перераспределению сил на столичном рынке: 52,7% рынка контролируют 5 застройщиков. Принимая во внимание строительные аферы в прошлом ("Элита-центр", "Уко Групп" Войцеховского), значительно возросла лояльность со стороны покупателей к застройщикам с подтвержденной положительной репутацией, что дополнительно усугубляет борьбу за потребителя для новых девелоперов", - говорит о главных тенденциях последних 10 лет Константин Олейник.
По данным Госстата, в 2019 г. в Украине приняли в эксплуатацию 11 млн. кв. м жилых построек - 125,9 тыс. квартир. В то же время в 2010 г. эта цифра составляла 9,3 млн. кв. м - 77 тыс. квартир. Основная часть построенных квартир расположена в столице, несмотря на то, что объемы строительства в Киеве ежегодно сокращаются.
"С 2013 г. объемы строительства жилья в Киеве ежегодно сокращаются, а основная девелоперская активность переместилась в населенные пункты ближайшего пригорода", - говорит Олейник.
По информации ProfiDOM.com.ua, если в 2013 г. было построено 19 тыс. квартир в Киеве, то уже в 2019 г. эта цифра упала до 17,3 тыс. квартир.
Андрей Рыжиков, CEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution, говорит, что 10 лет назад было условное разделение на "дорого-богато-элит-премиум-люкс" и обычное жилье, которое сейчас подпадает под категорию эконом-класс. За это время рынок жилой недвижимости Украины сильно трансформировался, и сегодня сформировался четко выраженный комфорт-класс. Если раньше это были единичные проекты, то сейчас таких больше половины.
"Покупатель все активнее смотрит в сторону масштабных проектов с квартальной застройкой. Люди теперь покупают не квадратные метры в квартире, они покупают инфраструктуру, обслуживание, сервис, красивые фасады, озеленение, эксплуатируемые зеленые кровли, места общего пользования и так далее. Был период, когда стали популярны смарт-квартиры, но в пересчете на квадратные метры цена смарт-метра была выше, чем даже в комфорте-классе. Жить в таких квартирах не очень комфортно, особенно если это семья из двух и более человек", - говорит Рыжиков.
Назар Бенч, владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп", поясняет, что до кризиса 2008 г., когда активно работало ипотечное кредитование, на рынке разбирали практически всю недвижимость, которая строилась. Цены по $2-3 тыс./кв. м жилья в столице были нормой, и при этом особым спросом пользовались большие квартиры и дома, но кризис 2008 г. внес свои коррективы. Вся недвижимость существенно просела в цене, перестала работать ипотека, застройщики начали делать акцент на строительстве жилья эконом-класса, а офисная и коммерческая недвижимость замерла на несколько лет.
"Начиная с 2014-2015 гг., на рынке жилой недвижимости начался бум так называемых смарт-квартир площадью 20-30 кв. м, стоимость которых была равна стоимости автомобиля. Таким образом, жилье стало еще более доступным, и застройщики в своих проектах большую часть дома отводили под однокомнатные смарт-квартиры. В 2016-2017 гг. на эконом- и комфорт-класс в Киеве суммарно приходилось до 75% жилой недвижимости. С 2017 г. отмечается рост спроса на жилые комплексы комфорт-класса. При выборе инвестировать в тот или иной класс первое место занял уровень комфортности проживания. Как результат, в 2020 г. существенно преобладают классы "комфорт" и "бизнес"", - говорит Бенч.
Он добавляет, что пандемия коронавируса и карантин способствовали росту внимания к загородной недвижимости. Сегодня преимущество получили загородные дома (коттеджи, таунхаусы), спрос на которые не увеличивался со времен кризиса 2008-2009 гг. А тенденция к росту загородной недвижимости близка и другим странам Европы.
"Кроме того, сегодня при выборе жилья граждане обращают внимание на площадь, наличие балкона и/или придомовой территории. Покупателей интересует уровень энергоэффективности ЖК, качество строительных и отделочных материалов и т. д. После банкопада 2014-2015 гг. население предпочитает хранить средства в недвижимости. Это способствовало очень активному развитию строительства не только в столице, но и во многих городах Украины. Учитывая, что в центральных районах городов остается все меньше свободных участков, редевелопмент промышленных зон может стать перспективным направлением в их качественном развитии", - отмечает Бенч.
Действительно, рынок недвижимости в Украине постепенно перестает быть киевоцентричным. Так, Юрий Ковальчук, директор строительной компании "Макстрой", генерального подрядчика ЖК "Счастье" в Тернополе, рассказал, что сейчас, конечно, заметен большой прогресс в количестве строящихся объектов. Больше людей приезжает жить в город, с каждым годом все больше растет спрос - отсюда и растет количество предложений.
"Но если раньше большой популярностью пользовался рынок вторичной недвижимости, то сейчас цены на квадратный метр практически сравнялись, и сегодняшние инвесторы отдают предпочтение новостройкам. Основываясь на общем спросе, если раньше инвесторы больше интересовались однокомнатными квартирами, то сейчас спрос больше пошел в пользу двух- и трехкомнатных квартир. То есть пришел реальный покупатель, который хочет улучшить свои жилищные условия. Люди, которые раньше покупали однокомнатные квартиры для экономии или для дальнейшей сдачи в аренду, практически пропали", - говорит Ковальчук.