Однако, есть один, очень важный нюанс. В большинстве случаев, (особенно, если говорить не о новостройках), разного рода административные, торговые помещения на нижних этажах многоквартирных домов — это бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд. А поскольку размеров жилья зачастую бывает недостаточно для организации той или иной деятельности, собственники соответствующих помещений нередко прибегают к расширению площадей путем возведения пристроек.
При таких обстоятельствах у сособсвенников, иногда, возникает следующий вопрос: учитывать ли подобные пристройки при определении размера площади, принадлежащей собственнику соответствующего нежилого помещения, а также общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме?
Данный вопрос заслуживает, чтобы его рассмотрели подробно, поскольку имеет под собой вполне практическую основу.
Итак, по закону
1. каждый сособственник (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (ч. 7 ст. 6, ч. 12 ст. 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2011 г. № 2866-III, далее — Закон об ОСМД);
2. доля сособственника в общем объеме взносов и платежей на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально общей площади квартиры (квартир) и/или нежилых помещений, находящихся в его собственности (ч. 1 ст. 20 Закона об ОСМД).
Начнем с того, что обратимся к р. 3 ГСН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», утвержденных приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 22.07.2009 г. № 295, которым, в частности, предусмотрено: пристройка — вид реконструкции, при которой увеличивается площадь застройки жилого дома путем создания новых помещений, непосредственно прилегающих к внешним стенам дома.
Хотя понятие «площадь застройки дома»1 не тождественно понятию «общая площадь всех квартир и нежилых помещений», однако приведенного определения вполне достаточно, чтобы сделать вывод: пристройка к многоквартирному дому напрямую влияет на технические характеристики последнего, является его неотъемлемой частью.
Площадь застройки здания определяется, как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки (приложение В к ГСН В.2.2-15-2015, утвержденным приказом Госстроя Украины от 18.05.2005 г. № 80).
С учетом указанного, мы считаем, есть все основания утверждать: поскольку площадь нежилых помещений является одной из технических характеристик многоквартирного дома (в соответствии с приложением 7.1 к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127), она так же изменится в сторону увеличения с возведением пристройки. Итак, можно сделать вывод, площадь достроенного помещения следует учитывать при распределении голосов в ходе принятия решений на общем собрании, а также при определении доли cособственников в общем объеме платежей на содержание многоквартирного дома.
В то же время, необходимо учитывать следующее: для того чтобы в ходе голосования и осуществления каких-либо других расчетов, связанных с размерами помещений, учитывалась площадь пристройки, право собственности на последнюю должно быть документально подтверждено.
Поскольку, как правило, разного рода достройки не рассматриваются как отдельные помещения, а только расширяют площадь существующих, руководствоваться в данном случае нужно ч. 1 ст. 26 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Согласно последней, в случае изменения, в частности, сведений об объекте недвижимого имущества, в т.ч. изменения его технических характеристик, по заявлению собственника вносятся изменения в записи Государственного реестра прав. Предоставление и получение документов по заявлению о внесении изменений в записи Государственного реестра прав осуществляются в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав.
Пунктом 44 действующего Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127, уточняется: в случае изменения сведений об объекте недвижимого имущества, определения долей в праве общей собственности или их изменения такие сведения вносятся в Государственный реестр прав в соответствии с законодательством вне процедуры государственной регистрации прав. На сегодняшний день порядок внесения изменений в записи Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество урегулирован приказом Министерства юстиции Украины «Об утверждении Порядка принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесении записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмене записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество» от 12.12.2011 г. № 3502/5.
После корректировки сведений в Госреестре собственнику нежилого помещения, размер которого был увеличен за счет пристройки, следует получить информационную справку, содержащую актуальные данные о площади объекта недвижимого имущества.
Кроме того, по инициативе сособственников должен быть обновлен технический паспорт на многоквартирный дом. Так, согласно пп. 1.2.1 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 г. № 76 (далее — Правила № 76), техническая документация корректируется по мере изменений технического состояния дома, переоценки основных фондов, проведения его капитального ремонта или реконструкции, переоборудования, перепланировки и изменения целевого назначения здания, квартиры (комнаты).
Вышеописанный порядок действий касается случаев, когда пристройка возводится с соблюдением требований законодательства, за получение всех необходимых разрешений, согласований и т.п. Однако ни для кого не новость, что на практике, говоря о пристройках к многоэтажкам, мы частенько имеем дело с самовольным строительством
Вот, о самовольно пристроенных помещениях мы поговорим в нашей следующей публикации
Окончание следует
