Чем отличается перепланировка от реконструкции

Во все времена люди стремились перестроить свои квартиры, чтобы, в какой-то  степени, привести их к тому виду, к которому они стремятся. 

При этом, возникает масса вопросов, например, таких:

• отдельный вход в квартиру - это перепланировка или реконструкция? 

• соединить ванную и туалет - это перепланировка или реконструкция? 

• сделать проход вместо окна - это перепланировка или реконструкция?

• законная ли перепланировка кухни (ванной, комнаты, балкона, коридора....)?

На самом деле, собственник жилья хочет знать: нужно ли будет узаконить такие изменения внутри квартиры и оформлять специально документы для этих работ?

Этот вопрос связан, исключительно, с малопонятным законодательством, нормы которого, относительно перепланировки, разбросаны в самых разных нормативных актах, принимались в разное время и не выстроены в четкую логическую структуру.

В законодательстве Украины долгое время отсутствовало четкое понятие «перепланировка». У нас, до сих пор, действует Жилищный кодекс УССР и он, сегодня, имеет силу в части, не противоречащей действующему украинскому законодательству.  По этому Кодексу, до недавнего времени, считалось, что жильцы имеют право на перепланировку своего жилья, но для этого нужно было получить разрешение от своего исполкома и согласие членов семьи. При проведении капремонта, за счет бюджетных средств, согласие жильцов было необязательным.

С 05.04.2015 г. вступил в силу «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса» (Закон о дерегуляция»), которым внесены изменения в ст.ст. 100 и 152 Жилищного кодекса УССР, где, наконец-то, определен четкий критерий перепланировки, которую не нужно узаконивать, - если перепланировка не затрагивает несущие элементы квартиры (комнаты) или дома. В этом случае, не нужны никакие разрешительные документы на ее проведение, перепланировку квартиры не нужно вводить в эксплуатацию.

При этом, в законодательстве есть четкое определение, что такое реконструкция. Согласно ДБН А.2.2-3-2004 - это перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и обитания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры) (см. приложение Б). Правда, под объектом ДБН имеет в виду отдельный дом или сооружение, но не квартиру. Выходит, реконструкция возможна только по отношению к целому дому.

Реконструкция приравнена к новому строительству по своему статусу (часть 3 ст. 10 Закона о градостроительной деятельности), т.е. для реконструкции необходим полный комплект разрешительной документации на строительство, по окончании реконструкции сделанные работы и объект нужно вводить в эксплуатацию.

Таким образом, реконструкция - это: 

1) изменение внешних границ, габаритов объекта; 

2) изменение значимых, капитальных и несущих конструкций; 

3) увеличение общей площади квартиры, дома или другого объекта; 

4) в результате реконструкции появляется совершенно новый объект, а старый пропадает.

Например, при достройке дополнительного балкона в доме изменяется фасад всего дома и создается дополнительная нагрузка на несущую стену, меняется сама стена. Таким образом, считается, что  происходит реконструкция всего дома. Со всеми вытекающими, в плане оформления документов, последствиями. 

Поэтому, при переносе стен в своей квартире, лучше всего проверить, не является ли задуманная перепланировка - реконструкцией.