По сведениям Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua провел исследование возможностей приобретения жилья в рассрочку и кредит. Ниже представлены достоинства и недостатки двух данных методов, в среднем по рынку, и сравнение их на конкретном примере.
Приобретение жилья в рассрочку
Приобретение жилья в ипотеку
Рассрочка — более лояльный инструмент, как по стоимости, гибкости, так и по ответственности и последствиям для инвестора. При этом срок ее действия существенно ниже, чем у ипотеки. За время действия рассрочки стоимость невыплаченных метров растет. Цена квадратного метра также может варьировать в зависимости от первоначального взноса и периода. При рассрочке, квартира становится собственностью покупателя только после полной оплаты ее стоимости.
Ипотека предоставляет возможность фиксации цены в гривне и осуществления выплат небольшими суммами в течение длительного периода. При этом, конечная цена, которую заплатит инвестор за квартиру, прямо пропорциональна срокам действия ипотеки. На большом сроке кредитования переплата будет существенной. Дополнительные платежи по ипотеке включают единоразовую комиссию за оформление кредита от 1,5 до 5% и ежегодную оплату страховки жизни инвестора. Ипотека станет лучшим инструментом при возможности погасить ее в течение льготного периода по значительно меньшим процентным ставкам. Особенно при приобретении жилья на начальном этапе строительства у надежной компании.
Применима комбинация сразу двух инструментов. При ней инвестор сперва оформляет рассрочку до конца строительства, а затем берет ипотеку от банка на невыплаченные метры в случае необходимости.
В целом и для рассрочки, и для ипотеки средняя сумма первоначального взноса составляет 30%. Застройщики оставляют за покупателем возможность произвести полный расчет по рассрочке или ипотеке не дожидаясь их завершения.
Пример расчета финансирования покупки квартиры с использованием рассрочки или кредита
Рассмотрим покупку жилья от застройщика в рассрочку и в кредит на конкретном примере — однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Чаривне Мисто» от компании «Укрбуд». ЖК «Чаривне Мисто» расположен в Дарницком районе по адресу: улица Бориспольская, 18 — 26. В 100 м от комплекса находится станция метро «Красный хутор».
Проект жилья экономкласса реализует украинская государственная строительная корпорация «Укрбуд». Запланировано возведение 13 кирпичных домов высотой от 12 до 17 этажей. Каждый дом будет оборудован собственной котельной, трансформаторной подстанцией и подземным паркингом.
Территорию вокруг домов обустроят детскими и спортивными площадками, гостевыми парковками. Предусмотрено место под коммерческую недвижимость. В рамках комплекса построят детский сад. В эксплуатацию первый дом комплекса планируют ввести в IV квартале 2018 года.
Взята в качестве примера расчета однокомнатная квартира общей площадью 35,72 кв. м, жилой — 15,30 кв. м. При цене 14 500 грн/кв. м. стоимость этой квартиры равна 517 940 грн.
Рассрочка
Застройщик предлагает вариант беспроцентной рассрочки в гривне до конца строительства. Оформив договор в июле, инвестор получит рассрочку сроком на 15 месяцев. Минимальный первоначальный взнос установлен на отметке 25% от стоимости жилья. В нашем примере он составит 129 485 грн, остаток равен 388 455 грн.
В процессе строительства цена квадратного метра равномерно дорожает. Для удобства расчетов прибавим 10% к сумме остатка и получим конечную сумму для полного расчета за квартиру в размере 427 300 грн.
Погашение оставшейся части происходит равномерно каждый месяц. Примем во внимание нередкую практику смещения сроков завершения строительства, от которой не застрахован ни один застройщик. Задержка может составить около полугода. Тогда инвестор будет оплачивать рассрочку 20 месяцев. Ежемесячный платеж составит 21 365 грн.
Как видим, для приобретения рассматриваемой однокомнатной квартиры в рассрочку необходимо:
- оплатить сумму в 130 000 грн;
- платить по рассрочке 21 365 грн в месяц.
Переплата за жилье составит около 40 000 грн.
Ипотека
Рассмотрим пример ипотеки на небольшой срок с классическими видами платежей. Наиболее выгодный для инвестора вариант с минимальной переплатой — кредит на срок в 2 года, сравнимый с периодом действия рассрочки. Кредитованием жилья корпорации «Укрбуд» занимаются два банка-партнера: ПАО «КБ «Глобус» и ПАО «АБ «Укргазбанк». На период в 2 года условия кредитования у обоих банков соизмеримы. Для примера расчета возьмем ипотеку от «Укргазбанка».
Первоначальный взнос составит 50%, в национальной валюте это 258 970 грн., остаток идентичен — 258 970 грн. Разовая банковская комиссия установлена в размере 3,5% от суммы кредита — 9 065 грн.
На 50%-ный остаток будут начисляться ежегодные проценты — 8% на протяжении 2 льготных лет кредитования. За два года переплата составит 8% + 8% х 0,5 = 12% от 258 970 грн, что составит 31 075 грн. Прибавив тело кредита, усредним месячные выплаты и получим 12 085 грн. в месяц.
Для приобретения взятой в качестве примера квартиры в кредит нужно:
- оплатить сумму в 270 000 грн;
- платить по рассрочке 12 085 грн в месяц.
Переплата за жилье составит около 40 000 грн.
При оформлении кредита на 3 года с третьего года процентная ставка равна 24,5%. Переплата по процентам достигает 8% + 8% х 0,66 + 24,5% х 0,33 = 21,4%, в гривнах — 55 420 грн. Усредненные ежемесячные выплаты равны 8 735 грн. Общая сумма переплаты, с учетом комиссии банка, — 64 500 грн.
Ипотека на более длительный срок или с меньшими суммами первоначального взноса влечет за собой значительно большие суммы переплат.
Все расчеты сделаны без учета стоимости ремонта, обустройства квартиры и цены покупки мебели. Не учтены расходы на нотариальное оформление рассрочки или ипотеки.
