По информации Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua проанализировал рост цен на вторичном рынке, который продолжается продолжается, уже 8 месяцев.
За это время было всего лишь два коротких периода, когда он приостанавливался, и средняя цена незначительно снижалась. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, аппроксимированная цена квадратного метра в среднем по городу выросла на 10,5%. При этом, средняя цена квартиры в новостройках на вторичном рынке осталась такой, как и год назад, и то, лишь благодаря росту в течение последних двух месяцев. До этого в сегменте наблюдалось снижение.
Несмотря на статистические показатели, риэлторы не отмечают роста (или снижения) цен на квартиры. По их данным, цены и спрос на вторичном рынке остаются на одном и том же уровне, а покупатели ищут самые бюджетные варианты в ценовом диапазоне 30-45 тыс. долларов США за одно-двухкомнатную квартиру.
Попробуем разобраться, за счет каких сегментов растет средняя по Киеву стоимость квадратного метра.
Двухкомнатные квартиры – в тренде
В таблице ниже представлена динамика изменения цен на одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры
Как видим, цены за год выросли во всех сегментах. Средняя цена самых востребованных покупателями однокомнатных квартир почти не изменилась, рост за год составил всего 1,2%. Больше всего подорожали двухкомнатные квартиры, показатели роста на трех- и четырехкомнатные почти одинаковы. При этом произошли изменения в составе предложения. Например, доля однокомнатных квартир снизилась с 35 до почти 29%, а доли всех остальных типов выросли. Год назад среди выставленных на продажу квартир преобладали одно-, сейчас – двухкомнатные.
Высокие показатели роста для двухкомнатных квартир закономерны. Эти квартиры более-менее удобны для семей из 3-4 человек, в то время как однокомнатные пригодны только для студентов, одиноких молодых семей и пар без детей. Да и то, если речь идет не о евро-формате «кухня-гостиная + спальня», паре в однокомнатной квартире может быть тесно. Учитывая, что в последние годы застройщики отдавали приоритет однокомнатным квартирам, цены на двухкомнатные могут продолжить расти, и особенно в сегменте новостроек.
Удачная локация
Динамика изменения цены по разным районам Киева не столь однозначна, но, тем не менее, интересна. Нельзя уверенно заявить, что в какой-то части города цены стабильно растут, а в другой - стабильно снижаются. Более того, иногда даже соседние массивы одного и того же района демонстрируют противоречивую динамику.
Например, в Подольском районе на Виноградаре цены за год снизились на 22,1%, а на соседних Ветряных горах выросли на 58,1%. Но на Виноградаре в 2017 году строится много бюджетного жилья, в то время как рост цен на Ветряных горах обеспечил, скорее всего, один-единственный жилой комплекс «Паркове місто», квартиры в котором уже продаются на вторичном рынке.
В Соломенском районе – лидере по росту цены – подорожали квартиры на Соломенке, КПИ и Александровской Слободке – массивах, приближенных к центру, соседствующих с парковыми зонами и активно застраиваемых новыми домами. В то время как на Отрадном и Чоколовке стоимость квартир снижается.
В Дарницком районе , несмотря на минимальный общий рост, цены упали на всех массивах. Из этого можем сделать вывод, что рост по району обеспечило увеличение доли предложения на более дорогих, по сравнению с другими, Позняках.
В Оболонском районе снизились цены в Оазисе, зато выросли на Оболони и Минском массиве. С одной стороны, это выглядит странным, учитывая, что цены в Оазисе оставались сравнительно стабильными в течение трех последних кризисных лет. С другой – вполне закономерно на фоне снижения средней цены в новостройках на вторичном рынке.
В Днепровском районе цены упали во всех массивах, кроме левобережного, но и там рост небольшой – всего 4,9%. А в Деснянском снижение цен на Лесном массиве куда больше, чем на Троещине – несмотря на близость метро.
Рост цен наблюдаем во многих массивах, приближенных к центру – на Лукьяновке, Татарке и Шулявке в Шевченковском районе, а также на Липках и Нижнем Печерске – в Печерском. При этом в самом центре города цены снизились.
Исходя из этого, можно сделать некоторые выводы о факторах, обуславливающих рост цен. Отметим, что действуют они только в комплексе – одного из перечисленных ниже факторов уже недостаточно.
