По сведениям Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua, произвел анализ динамики рынка недвижимости Киева в прошедшем, 2018 году.
Анализ показал, что, хотя связь между этими процессами косвенная, они в равной степени отражали позитивные ожидания, возлагаемые на прошедший год. Росту средней цены на недвижимость способствовала стабильность национальной валюты. В течение почти всего года курс гривны держался на одном уровне, и только под конец начал ощутимо проседать по отношению к доллару и евро.
Цены на вторичном рынке
Уже в марте прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева начала постепенно расти. В середине года темпы роста ускорились, и к концу 2017 стоимость квадратного метра оказалась на 12,9% выше, чем в начале года. Рост цен в течение июня-ноября был настолько стремительным, что в конце августа средняя цена по Киеву оказалась выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке, которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. По итогам года средняя стоимость квартир в новостройках выросла всего на 2,5%. Сегмент квартир возле метро продемонстрировал средний результат в +6,3%.
Спрос на вторичном рынке в первом полугодии оставлял желать лучшего, во втором немного вырос. Покупатели разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй искали качественные предложения по хорошей цене – зачастую это были новостройки на вторичном рынке, с ремонтом или без, а также квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». Независимо от принадлежности к той или иной группе и бюджета на покупку квартиры, покупатели относились к выбору взыскательно, ни в коем случае не желая переплачивать.
Судя по количеству объявлений о продаже недвижимости на порталах недвижимости, предложение на рынке не претерпело ощутимых количественных изменений. Зато изменилась структура предложения – об этом речь пойдет в следующих разделах.
Динамика цен по сегментам рынка
По итогам года средняя цена квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке подорожала значительно больше однокомнатных , а их количество в структуре предложения выросло. Более высокая стоимость квадратного метра в этих двух типах квартир объясняет и больший рост средней по городу цены по сравнению с ценами в каждом отдельно взятом сегменте.
В таблице ниже представлены показатели изменения средней аппроксимированной стоимости предложения основных типов квартир в Киеве в долларах США:
В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.
Динамика цен по отдельным типам домов в наибольшей степени дает понять, квартиры в каких домах со временем не теряют в цене.
Динамика цен по типам домов демонстрирует расслоение рынка недвижимости. Самое ветхое и бюджетное жилье – дореволюционные дома и советские «панельки» – дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.
Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Но наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% – в кирпичных.
Возникает вопрос, если причиной роста средней по городу цены квадратного метра стал рост цен в новостройках на вторичном рынке, почему показатели их подорожания меньше, чем в среднем по городу?
Причин несколько:
- во-первых, новые дома постепенно строятся, в то время как количество домов старого фонда остается неизменным – зданий, которые выводятся из эксплуатации, единицы. Соответственно, растет количество предложений в новых домах в общей структуре предложения. И это сказывается на средней цене;
- во-вторых , стоимость квадратного метра в кирпичных новостройках выше, чем в домах других типов, что на фоне изменения структуры предложения сказывается на среднегородском показателе.
Динамика цен по районам Киева также свидетельствует о расслоении рынка недвижимости. Во многих районах Киева наблюдаем снижение цен, в большинстве случаев оно небольшое. Больше всего стоимость квадратного метра просела в районах с неудобной транспортной развязкой и преобладанием жилого фонда советского образца – Святошинском и Подольском на Правом берегу, Деснянском – на Левом. Выросли цены в районах, которые активно застраиваются новыми домами, быстро и легко сообщаются с центром, и все еще имеют большое количество парковых и рекреационных зон.
В таблице приведены изменения цен на квартиры в разных районах Киева в 2018 году:
Лидером по росту цен в 2017 году стал Оболонский район, но случилось это за счет смещения предложения в сторону более дорогих Оазиса и Оболони.
Индекс недоступности жилья
Индекс недоступности жилья один из ключевых индикаторов состояния рынка. Снижение этого показателя способствует росту спроса на жилье и активизации рынка. В 2017 году влияние на индекс недоступности оказывали несколько противоречивых факторов: с одной стороны, рост доходов населения способствовал снижению индекса, с другой – рост средней стоимости квадратного метра и девальвация гривны в конце года провоцировали его рост.
В середине марта 2017 года, до того, как начался рост цены квадратного метра, индекс недоступности для средней однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метро составлял 9,8. С тех пор средняя зарплата в Киеве, по данным Госстата, выросла на 5,8% (по отношению к январю 2017 – на 25,3%) и к концу года составила 11 643 грн. Квадратный метр в среднем по Киеву, как мы уже выяснили, подорожал на 12,9% в долларах. Гривневый рост цены составил 15,2%.
Средняя однокомнатная квартира в Киеве площадью 40 квадратных метров в январе 2018 года обойдется в 1 379 104 грн. При текущей заработной плате рядовой киевлянин сможет накопить на квартиру за те же 9,9 лет, что и в начале 2017 года, – при условии, что у него не будет других расходов.
Рост доходов населения, подорожание квадратного метра и девальвация гривны в 2017 году компенсировали друг друга, оставив индекс недоступности неизменным. Правда, этот показатель очень условный в силу того, что для его расчета берутся усредненные данные. Для жилья в дешевеющих сегментах показатель будет ниже. Но возможности накопить, даже, на такие квартиры у большинства, по-прежнему, нет из-за недоступности кредитования – банки почти не кредитуют вторичный рынок, отдавая предпочтение совместным программам с застройщиками.
