По сведениям ProfiDom.com.ua, портал UBR.ua сообщил, что Минрегион продолжает работать над изменениями и дополнениями в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», чтобы оживить программу комплексной реконструкции ветхого жилья по всей стране.
И хотя нормы будущего закона еще могут измениться, а работа над документом не завершена, некоторые его положения уже известны и активно обсуждаются.
Снесут не всех
В Минрегионе окончательно пришли к выводу, что получить согласие абсолютно всех жильцов старого дома на реконструкцию не выйдет, поэтому в ведомстве предлагают ограничиться минимумом в 75% голосов. Да, и будущая реновация вовсе не обязательно будет означать снос старых домов. Термин «реконструкция» предполагает собой в первую очередь капитальные ремонтные работы. И только в крайнем случае здание будут сносить.
Как именно жильцы будут голосовать за запуск реновации – пока неясно. Эту, а также процедуру их отселения в последствии должны будут разработать и утвердить в Кабмине. При этом документально оформленное отселение будет осуществляться из аварийных зданий, в которых будет проводиться полная замена внутренних коммуникационных систем.
На время проведения работ, людей отселят во временное жилье - в так называемые «стартовые дома» (в случае сноса ветхого жилья) или, маневренный фонд (если ограничатся реконструкцией). Как далеко от прежнего дома - в проекте документа пока не прописано, но подразумевается, что «времянка» не должна выходить за пределы того же населенного пункта. Переселять обещают в равноценное жилье без потерь в общей площади и количестве комнат.
Проектом, также, предусмотрена денежная компенсация жильцам в случае, если предложенное альтернативное жилье по каким-то причинам им не подошло. Рассчитывать ее будут исходя из рыночной стоимости старой квартиры. Также жильцы смогут доплатить за «компенсационное» жилье, если захотят переехать в большую по площади квартиру.
Откуда возьмутся деньги на реконструкцию
А вот ограничивать источники финансирования реконструкции чиновники не стали. Деньги на проект можно черпать почти откуда угодно. Подойдут, например:
- Средства инвесторов и застройщиков.
- Средства, полученные в результате заключения соглашений о частно-государственном партнерстве.
- Средства государственного и местных бюджетов.
- Средства предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о комплексной реконструкции.
- Иные источники, не запрещенные законом. Например, средства фондов финансирования реконструкции.
Проблемная зона
Между тем, пока предложение чиновников сложно назвать полноценным, поскольку, оно не решает массы серьезных проблем. Вот лишь основные из них, по мнению застройщиков:
Наиболее актуальный вопрос – это количество жильцов квартала, дающих добро на отселение. В Минрегионе считают, согласие всех не нужно будет. Вместе с тем, как быть с теми 10-15%, которые не желают съезжать из своей квартиры? Решения на данный момент не озвучено.
Понятия «равноценные» помещения и «рыночная» цена требуют большей однозначности. Необходимо четко прописать, что, например, отселяемые получают равноценное помещение такой же площади (или с повышающим коэффициентом) и указать, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья.
Отселение «в границах населенного пункта» - один из самых спорных вопросов. Например, житель Печерска, скорее всего, будет против переезда, скажем на Харьковский массив. Выходом из этой ситуации может стать внедрение специального повышающего коэффициента площади (например, 1,3-1,5) в зависимости от района города. То есть, если человек съезжает с квартиры в 40 м2 в центре, взамен он должен получить, либо аналогичное жилье неподалеку, либо квартиру на окраине, но площадью 60 м2.
Механизм отселения в документе не прописан, а, следовательно, вполне возможно, что в судебном порядке можно будет оспорить любое действие по отселению. Законопроект толком не разъясняет, куда конкретно будут отселены жильцы старых домов. То есть, сколько необходимо маневренного жилья для отселяемых.
В законе о сносе/реконструкции необходимо учитывать все возможные риски, проблемы и варианты их решения, говорят строители. Важный момент – предусмотреть механизм создания стартовой базы с учётом площадок, где возведут компенсационное жилье: чтобы построить первые дома и вручить людям ключи от предоставляемых квартир, а стартовые затраты компенсировать в последующих проектах. Ведь масштаб реформы огромный.
«На сегодняшний день только в Киеве около 3 тыс. домов, то есть порядка 2,8 млн м2, которые по сроку эксплуатации требуют сноса. И расположены они во всех районах Киева», — отмечают эксперты.
Наиболее привлекательными территориями для застройщика в том же Киеве могут стать Печерск, Подол, Куреневка, Нивки. Но, и тут все, в конечном итоге, упрется в вопрос рентабельности. Нормальной на столичном рынке считается прибыль в 20-25 грн. на каждые вложенные 100 грн.
Но снос дома существенно усложняет процесс и увеличивает затраты. Поэтому, чтобы привлечь к подобным проектам частных застройщиков, маржинальность должна быть выше. Как минимум, на уровне 25-30%.
Между тем, частным строительным компаниям участие в программе по сносу/реконструкции может принести определенные бонусы. К примеру, возведение нового жилого комплекса на месте ветхой пятиэтажки упрощает для застройщика выделения земельного участка под строительство. Частично – снижает затраты на подведение сетей и инженерных коммуникаций (конечно, в зависимости от их состояния и изношенности).
Эксперты, в свою очередь, сомневаются: «Готовы ли будут застройщики к реализации совместных проектов с государством –неясно. Бизнес неохотно идет на подобное взаимодействие в силу ряда причин, одна из которых – вероятность проверок фискальных и других госорганов. И от того, будут ли в законе четко прописаны гарантии для компаний, участвующих в реконструкции жилого фонда, зависит уровень их вовлеченности».
Стоит отметить, что на сегодняшний момент только крупные компании-лидеры рынка способны реализовывать масштабные проекты по замене устаревшего жилья. Ведь, тут речь идет не о точечной застройке, а квартальной, вплоть до реновации целых массивов и микрорайонов. У крупных игроков-девелоперов для осуществления таких проектов есть все необходимое, например, опыт реализации масштабных жилых проектов, квалифицированные кадры, необходимые технологические мощности (спецтехника).
Но и они не проявляют особого интереса к проекту и сосредоточены на освоении старых промзон: на их месте строятся мини-города с качественным жильем и современной самодостаточной инфраструктурой. Уже сейчас около 30-40% всех киевских проектов, реализация которых намечена на ближайшие 5-10 лет, – это проекты комплексной застройки, предусматривающие строительство от нескольких домов до целых мини-городов.
«Только за счет территорий промзон в ближайшие несколько лет можно построить около 2-3 млн. м2 современного, качественного жилья. А реализация проектов по замене устаревшего жилого фонда – это перспектива жилищного строительства. Возможно, что принятие нормативных актов, регулирующих снос ветхого жилья и учитывающих интересы всех сторон, позволит создать подобные современные и функциональные мини-городки во всех районах», говорят специалисты
