Ситуацiя на ринку офiсної нерухомостi Києва стабiлiзувалася

Property Times разом з експертами пiдбиває короткi пiдсумки першого пiврiччя на ринку офiсiв Києва.
Основний й найголовнiший тренд, характерний для цього перiоду, - стабiлiзацiя ринку.
"Поточний стан ще зарано вважати пiдйомом ринку, але вже точно можна казати про повну зупинку падiння, - коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. - В незначнiй мiрi, але спостерiгається поява мiжнародних компанiй, яким штаб-квартири дозволяють переїзди iз додатковими бюджетами на ремонтнi роботи, чого практично не спостерiгалось у 2022-2023 рр.".
За даними, якi наводить Павло Макуха, експерт з комерцiйної нерухомостi, засновник BRIDGY, перше пiврiччя ознаменувалося щонайменше чотирма угодами з оренди офiсiв площею вiд 3 до 5 тис. кв. м.
"Цi угоди укладено переважно у будiвлях центрального дiлового району Києва. Даний факт демонструє чiткий тренд: в кризових перiодах з'являються унiкальнi можливостi, якими деякi компанiї вдало користуються. Переїзд з будiвлi сумнiвного класу та комфорту до премiальної локацiї з професiйним обслуговуванням завдяки одному тiльки ефективному плануванню примiщень дозволяє розмiститися на значно меншiй офiснiй площi, зберiгаючи ту ж кiлькiсть робочих станцiй, - пояснюю експерт. - Це, своєю чергою, дозволяє покращити офiсний простiр без збiльшення плати за оренду. Компанiй, якi завдяки нестандартним рiшенням вириваються вперед, завжди меншiсть, але саме завдяки таким або схожим рiшенням можна побачити, у кого з гравцiв ринку офiсної нерухомостi є шанси зростати в їх бiзнесах у найближчому майбутньому".
Як стало вiдомо ProfiDOM.com.ua, тенденцiя до скорочення витрат зберiгається й надалi.
"Дрiбнi та середнi компанiї рацiоналiзують витратну частину - змiнюють формат, скорочують займанi площi до мiнiмально необхiдних, переїжджають у вiддаленi вiд центру райони. Найбiльшi українськi корпорацiї перевели спiвробiтникiв з орендованих примiщень у власну адмiнiстративну нерухомiсть. Ряд компанiй звернули малозатребуванi представницькi офiси", - коментує Костянтин Олiйник, керiвник Департаменту стратегiчного консалтингу компанiї UTG.
Експерт зазначає, що попри вiйну продовжується девелопмент адмiнiстративної нерухомостi. У 2024 р. в Києвi вiдкрилися БЦ "Нивки Сiтi" та БЦ на перетинi вул. Фiлатова та вул. Саперне Поле загальною орендною площею 13600 кв. м.
"Продовжуючи тренд останнiх рокiв, у першому пiврiччi було укладено кiлька угод з купiвлi-продажу офiсної нерухомостi площею вiд 1500 до 3500 кв. м в центральному дiловому районi , - говорить Павло Макуха. - Загалом, якщо подивитися на iсторiю продажiв окремих офiсних будiвель за всi роки незалежностi, можна зробити висновок, що схожого тренду не було дуже давно, а отже, багато як компанiй, так i iнвесторiв не тiльки шукають своїх найкращих можливостей, а й реалiзовують їх".
Суттєвих змiн в договiрних умовах не вiдбулося.
"Щодо перегляду поточних чинних договорiв оренди з огляду на форс-мажорнi обставини, бiльшiсть таких перемовин було завершено протягом першого року пiсля початку повномасштабного вторгнення. Наразi часто виникають поточнi питання, якi потрiбно вирiшувати або про якi потрiбно домовлятися. Наприклад, сплата орендарем орендодавцю витрат на дизельне пальне у разi суттєвих вiдключень, якщо договором оренди це не було передбачено. Але це робочий процес, - коментує Павло Макуха. - Щодо планових перемовин, то вони вiдбуваються постiйно, оскiльки в Києвi тисячi орендарiв i по певнiй частинi з них кожен рiк завершуються контракти. Зазвичай, середнi та великi компанiї, якi орендують офiснi примiщення на тривалий термiн (3-5 рокiв), починають перемовини щодо нових умов контракту приблизно за рiк до завершення поточного договору. Якщо з'являються кращi альтернативи або сторони не домовляються про новi умови оренди, компанiя, яка заздалегiдь почала перемовини, встигає укласти договiр у новiй будiвлi та переїхати без перехресних орендних платежiв".
Розраховувати на суттєвi знижки, якi масово надавалися на початку повномасштабного вторгнення, вже не варто.
"Все менше орендодавцiв готовi надавати значний дисконт (40-50%) вiд довоєнної ставки. Все iнше не змiнювалось у порiвняннi з 2023 р.", - коментує Левон Папоян.
З нових договiрних тенденцiй в першому пiврiччi Павло Макуха виокремлює угоди з оренди, в яких орендодавець та орендар погоджували графiк робiт по внутрiшньому оздобленню, тобто, в яких оздоблення не було виконане. Хоча все ж таки бiльшiсть офiсних угод першого пiврiччя, як i останнiх двох рокiв, вiдбулася в примiщеннях з виконаним оздобленням.
За даними, якi наводить Павло Макуха, за перше пiврiччя об'єм поглинання офiсної нерухомостi в Києвi досяг близько 50 тис. кв. м, що при схожому трендi другого пiврiччя означатиме вихiд цього показника на довоєнний рiвень та поступове вiдновлення того рiвня поглинання, яке було у 2020-2021 рр. (100-130 тис. кв. м).
"Вакантнiсть зменшується внаслiдок того, що на ринок практично не виходять новi об'єкти, в той час, як багато компанiй не просто переїжджають в iншi локацiї, а й розширюються в нових, або поточних локацiях. Особливо мiжнароднi органiзацiї та благодiйнi фонди, що пов'язанi з допомогою Українi", - пояснює Левон Папоян.
Костянтин Олiйник прогнозує збiльшення навантаження на чинних орендарiв внаслiдок зростання вартостi енергоносiїв, подорожчання комунальних платежiв, а з ними й OPEX (у тому числi через зростання вакантностi та розподiлу експлуатацiйних платежiв на меншу кiлькiсть операторiв). При цьому ставки оренди, на думку експерта, в найближчiй перспективi продовжать своє подальше зниження.
За прогнозами Левона Папояна, в другому пiврiччi навпаки спостерiгатиметься незначне пiдвищення орендних ставок на фонi зменшення вакантностi, орендодавцi ж при цьому стануть менш гнучкими.
Павло Макуха дає наступнi прогнози на другу половину поточного року:
- збереження основних показникiв ринку на рiвнi першого пiврiччя, з незначними коливаннями по вакантностi та орендним ставкам;
- продовження тренду по переїздах компанiй з менш комфортних будiвель до бiльш сучасних i престижних офiсiв. Цей процес посилюватиметься бажанням компанiй оптимiзувати витрати та покращити умови для працiвникiв;
- збiльшення кiлькостi довгострокових договорiв оренди по зрiвнянню з 2023 р.;
- зменшення рiвня вакантностi в будiвлях А та Б класу з виконаним оздобленням;
- наявний попит на новi офiснi будiвлi, а також об'єкти, якi були введенi у 2020-2022 рр. i не встигли заповнитись хоча б на 30%. Вiдповiдно, вищi шанси на подальше заповнення нових офiсних будiвель;
- стабiлiзацiя орендних ставок.