Иностранные инвесторы не спасут рынок торговой недвижимости

"Мы видим осторожный интерес западных инвестиционных фондов. То есть пока есть прогресс только в изменении отношения к нашему рынку", - рассказала партнер и глава департамента недвижимости компании DLA Piper Ukraine Наталья Кочергина.
Как пояснил UBR эксперт по вопросам недвижимости компании SV Development Сергей Костецкий, западные компании уже начали скупать земли под будущие проекты коммерческой недвижимости, и не только в Украине.
"Есть международные инвестиционные фонды, которые вкладывают средства в разные страны мира. Например, такие компании, как Morgan Stanley, Goldman Sachs и другие. Украина попала в список стран, куда подобные фонды вкладывают деньги. Они скупают участки в хороших местах под будущее развитие рынка", - отметил он.
Они начнут строить, когда рынок будет более благоприятен для таких проектов. А это, по мнению экспертов, может случиться не раньше, чем через пару лет. Тем не менее, уже сейчас некоторые участники рынка находят поводы для оптимизма.
Пока иностранные компании ограничиваются лишь разведывательными визитами и планированием возможных направлений своей будущей деятельности. Так, по словам управляющего партнера URE Club (Украинский клуб недвижимости) Ольги Соловей, в этом году турецкие инвесторы заинтересовались проектами в Украине.
"Турки не боятся украинской коррупции и рисков, связанных с военными действами на востоке страны. Для немцев и американцев эти риски все еще значительны, и они не готовы сюда вкладываться с девелоперские проекты", - заметила Соловей.
По словам гендиректора консалтинговой компании NAI Ukraine Виталия Бойко, строительство коммерческой недвижимости требует более качественной подготовки проектов и нуждается в большом капитале. Например, проекты, связанные с торговой недвижимостью, требуют привлечения крупных международных инвесторов. В отличие от рынка жилой недвижимости, который аккумулирует излишки денег населения и за счет этого существует.
"В следующем году на украинском рынке появится большое количество новых брэндов, причем практически одномоментно. Увеличение спроса на торговую недвижимость станет локомотивом роста всего рынка строительства", - заверил Бойко.
Также, по его прогнозам, рынок офисной недвижимости, который начал год с показателя вакантности в 20%, закончит его, скорее всего, с показателем 10%. И уже сейчас есть проблемы с поиском больших помещений.
Впрочем, этот оптимизм разделяют далеко не все эксперты.
Признавая, что в Украине есть потенциал для развития именно торговых центров, управляющий партнер инвестиционной компании VI2Partners Алексей Чернышев обращает внимание на то, как именно это будет происходить.
По информации ProfiDOM.com.ua, иногда торговые операторы строят для себя торговые центры, но для Украины это редкость. Из-за низкого инвестиционного доверия к Украине иностранные сети предпочитают работать по франчайзинговой схеме, подыскивая себе местного партнера, который мог бы взять на себя локальные риски, И выступают арендатором в строящихся или существующих ТЦ.
"Схема франчайзи - это способ минимизации рисков, что говорит о рисковости украинского рынка", - подтвердила Наталья Кочергина.
По ее словам, есть планы по заключению прямых договоров аренды со стороны крупных международных компаний. Но, преимущественно, это те, кто уже знаком с местными реалиями. Например, компания McDonalds, которая недавно открыла новый ресторан.
"В каком-то смысле мы пытаемся вернуть инвестиционное доверие к индустрии. Надо признать, что есть определенная симуляция того, что на рынке что-то происходит", - говорит Алексей Чернышев.
Сейчас мало проектов, которые строятся или будут строиться в 2018 г., так как очень мало тех, кто обеспечен капиталом. Кроме капитала, по словам Чернышева, необходимо выполнение еще трех условий: доступные и дешевое кредитование; место на рынке для нового проекта и инвестиционное доверие к стране и доверие потребителей.
"Тогда можно говорить о ТЦ и марках, которые там будут. Когда рынок будет работать", - говорит эксперт.
Пока же стоимость гривневых кредитов (16% годовых) выше, чем стоимость капитализации каких-то объектов при продаже.
Поэтому все, что сейчас строится, - это проекты по размещению капитала, который возник у кого-то, например, при выходе из другого бизнеса, а для развития нормального девелопмента как бизнеса нужен внешний капитал.
Даже Виталий Бойко признает, что иностранные торговые сети боятся заходить в Украину, так как хотят не столько вложить средства, сколько вернуть их с прибылью. А это пока связано с большим количеством трудностей, в том числе и с коррупционными рисками.
Мало того, недавние проекты не демонстрируют больших успехов.
По оценке Сергея Костецкого, рынок коммерческой недвижимости переживает худшие времена с 2009 г. Свою лепту вносит коммуналка, которая напрямую влияет на стоимость арендной платы. Поэтому ее вряд ли будут снижать, чтобы привлечь новых арендаторов. В то же время реальный платежеспособный спрос населения падает и снижается выручка. Потому у компаний нет интереса открывать новые магазины. В таких условиях иностранцы не станут заходить на рынок Украины.
"Даже если в Украину зайдут турецкие операторы, это рынок не спасет. Потому что очень много торговой недвижимости построено, а ее операторы продолжают уходить, начиная с 2009 г. Оставшиеся пытаются оптимизировать свои сети, закрывая нерентабельные точки", - рассказал Сергей Костецкий.
Наглядный пример - ТРЦ Blockbuster Mall, который, согласно заявленным планам, уже должен был бы открыться после ТРЦ Lavina Mall.
"Но и Lavina Mall, с моей точки зрения, оказалась пока неудачным проектом, так как большая часть площадей пустует. Так как все, кого только можно было привлечь на эти торговые площади, уже работают в Украине", - говорит эксперт.