Чаще всего апартаменты появляются на не той земле

Само понятие "апартаменты" пришло из гостиничной недвижимости, где означает определенную категорию номеров - с зоной приготовления пищи. Фактически апартаменты - это синоним помещения, предназначенного для временного проживания, но не относящегося к жилищному фонду. Девелоперы зачастую используют этот термин в случае, когда по различным причинам невозможно отнести построенное здание к жилой недвижимости.
"Обычно застройщики обращаются к нам за помощью, когда строили жилье, а потом решили, что проект по каким-то причинам успешным не будет или его реализация затруднительна. И просят помочь переделать его под апартаменты", - рассказывает руководитель крупной гостиничной сети, пожелавший остаться неназванным.
По его словам, количество запросов со всей Украины в прошлом году увеличилось в разы.
Формат "апартаменты" позволяет обойти "узкие места" в законодательстве и нормативах: по назначению земли, по пятну застройки, по инсоляции, по числу квартир на этаже и т. д., поясняет руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.
"Апартаменты - не новый вид недвижимости. Но, действительно, в последнее время он стал очень популярным. Главное отличие апартаментов от квартиры - небольшой метраж и несколько иной юридический статус. В таком помещении нельзя прописаться, но можно зарегистрировать там компанию. Это нежилой фонд, спрос на который в последнее время вырос просто в разы. Коммунальные платежи здесь выше, чем для квартиры, но никто же не запрещает установить на все счетчики", - поясняет Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ХК "Киевгорстрой".
И добавляет: апартаменты имеют неоспоримое преимущество - их можно абсолютно легально сдавать в аренду (под офис и не только).
Апартаменты маленьких площадей от "Киевгорстрой" есть в ЖК Mirax, апарт-комплексе Costa Fontana в Одессе, в апарт-комплексе в Пуща-Водице (Оболонский район Киева). Еще в столице возводится целый апарт-отель в многофункциональном комплексе на ул. Курнатовского, а буквально на днях был выведен в продажу апарт-комплекс в переулке Электриков.
В ЖК Mirax наряду с квартирами от 36 до 176 кв. м предлагаются апартаменты площадью от 19 кв. м до 42 кв. м, всего их насчитывается 274. Основная причина, по которой часть помещений классифицируется как апартаменты, - слабая освещенность и малая площадь.
В комплексе на Курнатовского апарт-отель займет отдельную секцию. Он будет состоять из 268 двухкомнатных апартаментов и 66 студий площадью от 33 до 82 кв. м. Причина перевода помещений в разряд апартаментов - преимущественно по уровню освещенности.
В Пуще-Водице - несколько иная ситуация. Земля, на которой построен апарт-комплекс, имеет статус рекреационной территории, а потому "классические" многоэтажки там возводить попросту запрещено. Итого - в пятиэтажном доме на семь секций предлагается 167 апартаментов.
По информации ProfiDOM.com.ua, апарт-комплекс гостиничного типа Costa Fontana на 257 апартаментов в Одессе тоже строится на земле, относящейся к рекреационному фонду.
По переулку Электриков в Киеве началось строительство десятиэтажного апарт-комплекса на 73 апартамента площадью от 35 кв. м до 102 кв. м. Новый объект будет располагаться на берегу Днепра, в зоне отдыха.
"Киевгорстрой" не занимается сдачей в аренду и управлением недвижимости, которую строит и продает.
"При продаже мы акцентируем внимание покупателей, что апартаменты классифицируются как нежилой фонд, что в таких помещениях нельзя зарегистрироваться и коммунальные платежи выше, чем в квартире", - говорит Татьяна Маркова.
В чем же тогда преимущества? Из-за (в большинстве случаев) небольших метражей стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, поэтому окупаются такие помещения значительно быстрее.
"Очень часто покупатели приобретают несколько апартаментов, а то и целый этаж или подъезд с целью сделать там мини-отель. Можно также сдавать такие помещения посуточно или обустроить в них столь популярный сегодня коворкинг, офисный центр для размещения сотрудников, например, IT-сферы, которые смогут жить там, где работают, не тратя времени на поездки на работу", - поясняет Маркова.
"Интергал-Буд" переводит в апартаменты бывшую гостиницу "Ленинградская" на бульваре Тараса Шевченко в Киеве. В строящихся проектах апартаменты запланированы в столичном Intergal City и одесском La Mer.
Также в этом году планируется начать строительство апартаментов на ул. Спасской в Киеве. Как пояснила коммерческий директор "Интергал-Буда" Анна Лаевская, причина, почему этот проект будет реализоваться как апартаменты, а не как жилой комплекс, - назначение земли. Ранее здесь планировалось строить гостиницу.
Апартаменты также могут появиться еще в нескольких проектах, среди которых - реконструкция одного из корпусов завода "Арсенал".
"В создаваемых апартаментах мы планируем обеспечивать гостиничный сервис, ведь такой запрос уже сформировался на рынке. В будущем это будет делать одна из наших структур", - добавляет Лаевская.
ПСГ "Ковальская" предусматривает формат апартаментов в ЖК 31Z. Также рассматривается вариант, что апартаменты будут размещены в одном из зданий бизнес-парка Nuvo Business Park.
Среди проектов Saga Development как апартаменты возводятся ЖК O2 Residence (назначение участка - для эксплуатации и обслуживания базы отдыха и оздоровления курсантов), BOSTON Creative House (строительство и обслуживание зданий торговли), ЖК SAGA City Space (для строительства и обслуживания зданий кредитно-финансовых учреждений для реконструкции незавершенного строительства кинотеатра "Иллюзион" под деловой банковский центр с надстройкой и дальнейшей его эксплуатацией), ЖК Resident Concept House (для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры).
В качестве апартаментов будет реализован также Franklin Concept House - совместный проект компаний Perfect Group  и Kyivproekt Development.
Самая распространенная причина появления апартаментов - земельный участок не предусматривает жилого строительства. А изменение его назначения с "рекреационного" или "общественного" требует длительной процедуры прохождения всех бумаг через местные советы.
Кроме невозможности прописки и более высоких коммунальных платежей, апартаменты не предусматривают возможности организовать ОСМД. Поэтому жильцам неизбежно придется иметь дело с навязанной застройщиком управляющей компанией, какие бы запредельные тарифы она ни устанавливала.
"Если покупатель изначально не предполагал тут жить, а рассматривал именно как доходную недвижимость, то апартаменты тоже имеют изъян. Перепродажа такого актива - 5% стоимости", - говорит Константин Олейник.
Но в целом формат апартаментов как жилья пока далек от своего гостиничного прародителя. Единичные проекты предлагают полный формат услуг, обеспечивая заполняемость и гарантированный уровень доходов инвестору. Эксперты надеются, что с активизацией рынка и повышением доходов населения и в Украине формат полноценных апартаментов окажется востребован.